房产税出台购房一步到位为上计 买新卖旧换大房

　　虽然大多数的上海人不必担心房产税，但房产税出台后还是牵动众多市民的神经：现在是买房的好时机么？该买多大的房子？异地置业能不能合理避税？究竟该买房还是租房？……晨报楼经邀请21世纪不动产、汉宇地产置业专家一一为您解疑释惑并支招。

　　首次购房该买多大的房子？

　　支招：“无房族”最好一步到位

　　新国八条和房产税接踵出台，唯一能享受“旁观”资格的恐怕就是本地首次置业的人了。因为沪版房产税实际上对他们还是保护的。

　　现阶段的开发商肯定要谋定而后动，根据自己手头客户的情况决定是否跳价，所以新盘估计还是保持相对稳定为主。在国八条和房产税的多重政策调控叠加作用下，预计未来3个月楼市的成交会相当低迷，到时开发商将不得已降价促销，此时刚需买家可以考虑出手。

　　对于首次置业的面积大小，不少专家建议，如果条件允许，尽量“一步到位”。因为如果先买小房子，未来再买大房的话，人均面积就有可能超标要被征税。当然，大多数首次置业的刚需买房者手头并不宽裕，买房时还是要量力而行，不要“强行上马”。

　　如果想买二手房，由于近期还处在政策恐慌期，房东不会太强势，议价空间会大一些。同时，这个时候众多投资客、改善型需求纷纷退市，市场需求锐减，房价在此刻将趋于平稳。建议置业时选择成熟度相对适中的板块，比如近外环线板块，尽量选择免营业税的房源。一般来说，挂牌量大、特别是次新房扎堆的板块稳定性相对较差，比较容易淘到房。

　　现在租房划算吗？

　　支招：尽量选择长租、续租

　　对于今年计划买房但是并不打算马上入住的年轻购房者，可采取一边租房、一边观望的策略。因为近期房价快速上涨的可能性不大，所以可以考察、比较多家楼盘，待时机成熟后购买。因存量房不受房产税的影响，使得原本急于避税抛售的房东，纷纷转售为租，预计出租挂牌量将在节后大幅释放。就租金而言，也不排除房东将一部分增加的房产税转嫁到租客身上，未来租金将会出现一定程度的上涨，预计涨幅将在5%-10%左右。

　　如果现在租房，尽量选择长租形式，因长租易稳定房东预期，能增加租金议价的机会；在日后租赁过程中，也不易出现业主临时涨价情形。市民可多加留意急租房源信息，因此类房源急于出手、租金极有可能低于市场均价水平。

　　手中只有一套房的改善型购房者，如何讨巧换大房？

　　支招：先买新房一年内再卖旧房

　　许多购房者都抱怨，生小孩或者小孩读书了，想换套大房子，不但贷款和首付要增加，而且还有可能因为人均面积超标而被征房产税。许多人为此烦恼不已，甚至打消了置换的念头。也有人考虑再买套小房子，这样人均面积也许还是不会超标，但那样的话就失去了换房的意义。其实大可不必这样为难，因为还有一些讨巧的做法。

　　如果你是本地户籍且只有一套房子的话，要换购可以先把它卖了再去买房，这样就会算作首次购房，不会被征收房产税。当然，你也可以先买下新房子，再考虑一年内把原来的房子卖掉。因为根据规定，本市居民家庭原来已拥有一套唯一住房，因为改善居住条件而新购住房的，该居民家庭新购住房先按规定核定征收房产税，当其在新购住房后的一年内出售家庭原有唯一住房的，对新购住房已按规定缴纳的房产税可予退还。

　　这种办法尤其适合已经有套较大的房子，还想买套更大房子的人。

　　改善型置业如何买房？

　　支招：尽量选择毛坯房

　　按照二套房认定标准，名下有过不超过一套住宅的本市户籍家庭，如果有实力想改善的话，还是可以改善的。

　　以本市户籍三口之家为标准计算，家庭住房总面积在180平方米内都是免房产税的，即使超过180平方米，也只是超出部分面积征税；同时加上“低于上年度新建商品住房平均销售价2倍，税率0.4%”的减征条件，而一些机构统计2010年度本市新建商品房均价在2.1万元左右（确切均价以市统计局公布为准），也就是说，只要新购住房的单价低于4.2万元/平方米，超出180平方米的面积才征税，而且计税金额是合同价的7折，那房产税的总额不会很高。

　　不仅是减税不难，而且大部分想改善的家庭二次购房时，并不会被纳入房产税征收范围。

　　当然，在改善型置业者在选择地段、配套、户型上也要考虑到首付能力，目前首付是至少六成。这个门槛还是较高的。

　　[案例]

　　本市户籍业主陈女士，一家三口名下有一套两室一厅的老公房，面积为60平方米。如果陈女士家打算购置一套位于长宁区中山公园板块中高端住宅改善，若选择龙之梦广场旁的 “圣约翰名邸”150平方米三房两厅，那么家庭总住房面积将变为210平方米，征税面积为30平方米，按照目前圣约翰名邸3.9万元/平方米的行情价，可望享受0.4%的减征房产税率，合同金额打7折，那么实际陈女士家庭年房产税为3276元，并不高。

　　而如果陈女士家庭选择圣约翰名邸的100平方米两房两厅户型，那家庭住宅总面积就低于180平方米，可免征房产税。

　　置业专家提醒，有意改善型第二套置业的客户，应当尽量选择毛坯房，避免精装修房。因为根据房产税减征的条件，是按照合同金额计算的单价来对比上一年的新房2倍均价，所以毛坯房就不会被计入装修的成本而抬高合同价。

　　◆去异地购房避房产税可行吗？

　　支招：看好规划再出手

　　有网友发帖称：“下一步目标：到昆山买别墅，在上海住小公寓，不交房产税。”这样的“如意算盘”究竟是否可行呢？

　　昨日，常州某别墅的销售人员再三向记者强调：“买我们这里的房子肯定不征房产税，常州还没这么快轮到征房产税。很多上海人都来咨询。”不过，该销售人员也提醒说，虽然不用征房产税，但是根据“国八条”，贷款购买二套房还是必须符合首付款比例不低于六成，贷款利率不低于基准利率的 1.1倍。

　　在上海周边的城市中，并非所有城市的楼盘都对上海市民“开放”。截至1月28日，我国出台“限购令”的县市已有25个，包括北京、上海、深圳、广州、三亚、海口、天津、杭州、苏州、温州、南京、福州、厦门、宁波、舟山、大连、兰州、太原、武汉、昆明、南昌、郑州、济南、合肥、金华永康。与上海距离较近的有杭州、苏州、温州、南京、宁波、舟山、金华永康等7个县市。在这些城市，无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停向其售房。

　　对于购买外地房避房产税这一设想，上海中原研究咨询部高级研究经理马冀认为可操作性并不太强。

　　“还是要看城市未来的发展，不应该为了买房而买房。”马冀说，从最近出台的一系列房产组合拳可以看出此次调控力度很大，因此“限购令”也会很快出现在其他城市，如果盲目在外地购房，很可能出现今后售房时难出手的情况，存在一定风险。

　　(解放网-新闻晚报)