重拳密集出手 上半年房价调整概率大

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　　南都记者 李乾韬 26日，中国迎来了农历的小年，而中国楼市则开启了2011年调控的序幕。楼市新政“国八条”瞬间而至，紧随其后的是房产税正式开征。最近召开的国务院常务会议同意，在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省(自治区、直辖市)人民政府从实际出发制定。上海、重庆作为首批试点城市，开始对部分个人住房开征房产税。

　　调控重拳节前一浪接着一浪，这大出业界诸多人士的意外。“1月初大家在沟通的时候，无论是地方政府官员还是开发商，我们都认为最快年后，最晚在一季度末左右，会出台比2010年更为严格的调控措施，没想到节前就密集出台。”世联地产华南市场研究经理刘文春接受南都记者采访时表示，调控重拳密集出台的一个强烈的信号就是给2011年楼市政策基调定性。在她看来，在整个经济处于通胀预期的大背景下，更严厉的措施都有出台的可能。

　　才出新八条又来房产税

　　去年一整年，房产税的话题一直是各界热议的焦点。而今，政策的靴子终于落地，其中，“重庆版”房产税偏重对高档房、别墅的征收，包括对存量、增量独栋别墅均征房产税，对新购高档商品房征税，对在重庆无户籍、无工作、无投资的外地炒房客从第二套房开始征税，税率为0.5%-1.2%。而“上海版”房产税方案则针对新增一般房地产，而且按照人均面积做起征点考虑，设计中的房产税的税率为累进税率，房屋价值高、人均面积大的房屋税率更高。

　　诸多调控政策为何提前密集出台？世联地产认为，“国八条”的出台起到了一锤定音的效果，中央层面推出的政策基本确定了2011年的政策走势，即2010年的调控不会半途而废，调控之路还将继续。“而房产税继新国八条之后瞬至，则预示着2011年应该是一个新的史无前例的调控年。”刘文春说。

　　而除了给2011年定性定调之外，另一个重要原因则是2010年12月全国楼市的火爆翘尾，“12月一个月的成交量占到去年全年的五分之一，这在历年来是没有见过的。”刘文春向南都记者表示，进入12月份后，多数城市纷纷出现反弹态势，“9.29”政策再次面临了“新国十条”的尴尬，调控政策饱受质疑。

　　在刘文春看来，2011年经济运行面临着强烈的通胀预期更是让中央政府坚定了提前密集出重拳的信心。“通胀预期下，资产价格的上涨将更加迅速。可以看到的是目前政府对房地产采取的措施依然是堵，防止热钱流入楼市，加速楼市的泡沫，但堵肯定不是解决问题的最好办法。我相信，后续政府还将会出台相关配套措施对热钱进行疏导，让热钱进入实体经济领域。”

　　房产税威力何在？

　　人称“压低房价的最后一根稻草”的房产税到底有多大威力？目前没有数据可以参考。21世纪房地产研究部认为，房产税对房价的影响体现在征收方式的“灵活”两个字上，政府可以对房产税的征收范围加以限定来影响楼市的交易。假设政府规定三套房以下可以免除房产税，而三套以上则必须上缴房产税，那么无疑会对购置多套房形成较大打击，遏制投资投机性需求。同时，目前被炒得沸沸扬扬的空置房也会受到影响，将被推入市场，增加楼市供应，从而压低房价。

　　“重庆针对高档商品房征收房产税，迈出了房产税改革的一小步，然而还完全没有达到房产税征收的目的，对房价影响不大，甚至可能对普通商品房房价起到适得其反的作用，因为豪宅市场资金可能流入普通商品房市场，推动房价上涨。因此，房产税改革还有很长一段路要走。”21世纪房地产研究部认为，房产税的征收可以为地方政府的财政收入提供稳定长期的来源，减少对土地出让金的依赖，在目前分税体制之下意义重大。在打击炒房上，房产税可以增加房地产投机成本，起到抑制房价的作用。另外，房产税还可以提高资源配置效率，促进产业结构转型。房产税的作用可谓一箭多雕。

　　“为了不误伤合理需求，房产税虽然正式开征，但是在步子上肯定是谨慎的，政府也希望是看一段时间效果而后再考虑政策的延伸。”刘文春说。

　　不过此次房产税提前出台，这让不少业内人士认为是给市场造成巨大的威慑效果。不过，齐鲁证券房地产分析师丁晨认为，当前房价居高不下的根本原因还是供应、收入结构和存量货币充裕，税收虽然有调节收入结构作用，但仅仅一个房产税作用单薄。但是与之前严厉程度超出预期的“国八条”依然会产生叠加效应。

　　上半年房价调整概率大

　　诸多调控政策提前密集出台，开发商们怎么看？“我们还是先观望，历次调控，业界也基本都是这样，尤其是看看行业龙头万科、保利的策略，此外近期一些开盘的项目也是试水市场反应的较好办法。”一家全国性大型房企的相关负责人向南都记者表示，“如果大家都降了，我们没有理由死撑，赚多赚少都是赚，商品的价格不是我们一家能决定得了的。”

　　事实上，作为市场最重要的主体，大型房地产开发商跟政府都有着密切的联系。“很多政策在出台前，这些大开发商可能都已经提前获悉，并且内部已经开会讨论过了。”世联地产华南市场研究经理刘文春向南都记者表示：“而作为地方政府，迫于中央政府的压力，也会召集开发商传达调控精神，我认为调控的影响对大开发商不会太大，策略的调整，大开发商肯定已有准备，只不过视市场情况而动而已。”在她看来，倒是一些中小开发商可能会面临着更为激烈的行业洗牌和竞争。

　　诸多分析人士认为，此轮调控下，全国房价在今年上半年内出现明显调整是大概率事件。“短期内还会有持续的高压存在，因为按照国务院的规定，一季度将是各地方政府陆续宣布房价调控目标已经出台限购措施的时间。不排除部分城市在这过程中有更激进行为的可能性。”莫尼塔证券房地产行业分析师王沛认为，由于此次调控在一定程度上打乱了投资者对中央政府决策判断的惯性，“恩威莫测”比“怒目而视”更让人胆战心惊。