陈宝存：让拆迁给农民造就财富

　　无数的拆迁造就财富的故事正在祖国大地上上演。无论是北京大望京拆迁、唐家岭等城郊结合部的拆迁，还是郑州城中村富二代的故事广泛流传，还是深圳户籍人口的人均居住面积388平米，还有众多的拆迁安置消息，都在印证着我们是通过各种旧城改造、棚户区改造、危陋房改造来实现城市和城郊的居民居住水平的改善。真实的内涵是：商品房购买人群在补贴回迁安置户之后，还要以土地出让金的形势，达到城市基础设施配套的完善。商品房购买者，为棚户区、旧改买单，还要为城市基本建设的推进买单。

　　河北省建设主管部门领导有关城中村改造问题的文章《城中村改造面临的主要问题和基本对策》。对河北“三年大变样”过程中城中村改造产生的问题，有自己的看法。文章指出：“城中村在解决失地农民社会保障、承接进城务工人员等方面发挥了一定的积极作用，但随着城镇化进程的加快，暴露出的问题也越来越多。一是人居环境差、公共设施和基础设施配套不足，严重影响了城市形象和城市整体功能的发挥。二是土地利用效率低下，在土地资源紧张和土地政策从紧的情况下，占用了大量用地指标。据调查，河北省城中村的建筑容积率普遍在0.5到0.8左右，集约利用程度很低。三是城市管理薄弱，存在公共安全、社会治安等诸多隐患。”

　　文章指出：“加快城中村改造是一件利在当代、功在千秋的大事，也是贯彻党的十七大精神、落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的重要体现。”

　　文章很详细的描述了城中村面临的一些问题，摘录如下：

　　“一、拆迁补偿标准把握不合理

　　 有的城市没有把照顾村民利益和降低拆迁成本结合起来，增加了土地收储和开发建设的难度。如石家庄市的宋营村，按照拆迁补偿方案，平均每户补偿3.5套（平均每套约100平方米），如果平均每户宅基地按2.5分计，折合成货币计算，平均每亩地的拆迁补偿成本约500万元；东里村改造后，按照规划设计方案总建设量为42万平方米，其中有28万平方米的建筑面积用于回迁，相当于用一套商品房背负2套回迁房的成本。再如衡水的前里马村，按照拆迁补偿方案，平均每亩地的拆迁补偿成本为145万元。

　　二、开发建设容积率偏高

　　在很多城市，开发企业为了弥补过高的土地成本和保持利润空间，往往在容积率上与政府讨价还价，一些城市政府为了鼓励房地产企业参与开发，规划设计条件给定的容积率也很高。

　　据衡水广厦开发公司负责人介绍，衡水市前里马村的拆迁改造，综合考虑拆迁补偿成本和预期的房价因素，建筑容积率达到3.0才能保证必要的盈利。据爱地房地产开发公司负责人介绍，石家庄市小沿村开发建设的容积率达到3.17才可能盈利。承担石家庄市东三教村二期城中村改造任务的泰丰房地产开发公司，虽然已经完成拆迁，但至今没有与市国土资源局签订土地出让合同。理由是按照目前的拆迁成本，给出的4.0容积率将使项目亏损，要求进一步提高容积率。

　　根据国家《城市居住区规划设计规范》，河北省大部分城市处于Ⅱ类建筑气候区，高层住宅建筑面积净密度不宜超过3.5，住宅建筑净密度不应超过20%。按照这样一个标准，考虑配建公共服务设施、绿地、道路的因素，折合建筑容积率大体为2.8。除非在符合城市总体规划的前提下，有大型商业、金融、宾馆等公共建筑项目，大部分的城中村改造以后仍以住宅建设为主，这就意味着改造后的容积率不宜超过2.8。

　　如果超过这个容积率标准，其规划布局和空间环境水平是没有保障的。同时，由于相当一部分城中村处在城市的中心区，一味提高城中村开发建设的容积率，势必使得中心区开发强度越来越大，空间更加拥挤，交通更加紧张，不利于城市用地布局的结构性调整。特别是在大城市，传统的大城市病问题会日益突出。

　　三、对城中村改造的任务目标把握不准确

　　部分城市将3年的城中村改造任务片面理解为拆完建完，全面完成开发建设，急于求成。在这种心态下，一方面过分迁就被拆迁户的利益诉求，大幅度提高拆迁补偿标准；另一方面过分迁就开发商的利益诉求，大幅度提高开发强度。同时，急于拆完建完，也没有实现土地收储的目标。

　　四、对城中村改造的标准理解不全面

　　主要是片面注重空间形态的改造，没有同步实现土地性质、人的身份、管理体制、社区文化的转变。除个别城市和个别村庄外，已经启动的城中村改造项目，基本采取原地回迁方式，原来的城中村农民还将继续居住在一个村落式的社区中，农村集体资产仍然存在。在原地回迁和集体资产分红两个背景下，大家还是住在楼房里的“农民”，还是一个新的“城中村”。”

　　单纯依靠增加容积率降低土地成本的努力是很难持续的。这也是我强调的《陈宝存：鼓励钉子户才是高房价的元凶》的真实意思，不论你承不承认，加大拆迁补偿力度的真正买单者，还是商品房购买人群。指望政府财政补贴地价的想法很不现实。

　　 旧改的问题，此文章说的十分清楚，但是，城中村致富问题不是我的文章要重点说明的。我们关注的是非城市地区的农民在征地拆迁中的致富问题。

　　我们目前存在的最大问题在于对农用地转用过程中，给农民的补偿过低。我手中一直有我们村子征地的案子：商业价值80万的土地，被征用为河北中钢集团工业用地，补偿标准2.6万/亩。程序是先租后征，而征用竟然没有村集体讨论的机会，在村委村支委瘫痪时期，所有手续皆办理完毕。而我村村民为了争取利益，阻挠工程施工，并受到法律的制裁。

　　最大的问题是我们的国有土地出让环节的分类，工业用地价值极低，为招商引资之便。商业住宅用地价值极高，也推动了房价的上涨过程。当然也有住宅商业用地补贴工业用地的实践，但是根本不解决，转移补贴的意义也不存在。

　　我们看一下廊坊市09、10年土地出让资料：

　　工业用地拍卖在21万到25万之间，住宅用地2010年初基本稳定在300万左右，这样的差距实际只能造成对农民土地征用的低价补偿和强制拆迁。还有大量的基本建设征地拆迁，并不产生价值。一般一级土地开发项目，可出让用地部分也许只占宗地的50%到60%。

　　“同地同价同权”的土地新改革方案，确实遭遇到地方政府的阻挠，其中也可以理解。新的拆迁条例也遭遇了具体执行部门的翻盘。地方政府在目前的财政体制下，财权事权严重不配比，发展地方经济只有一个便利，那就是建设用地偏向工业建设，以更好的招商引资优惠政策，吸引大企业进入本地。以往惯用的税收优惠已经基本上收。

　　我们必须付出的代价是基本建设高速高铁工业区建设的成本上扬。我们不能继续对农民土地的低价收储，实际这是对农民土地财产权的盘剥。我们看到的是城乡综合配套实验区成都与重庆，实际正在偏离这一轨道。

　　在谈到占补平衡与增减挂钩时，我这样理解：占补平衡与城乡建设用地增减挂钩，可能演变为新一轮圈地，对于保护耕地和农民权益有很大的伤害，也是恶性拆迁案件的基础。至于开放口子之后的规范会产生什么效果，我表示怀疑。事实上，我们的任何规范的手段都被异化，增减挂钩占补平衡，很可能成为违反占用耕地的遮羞布。