陈宝存：调控失效反而是市场的胜利

　　中国房产信息集团的最新数据显示：北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比大涨42%，涨幅居京沪广深四大一线城市之首；上海全年均价达22261元/平方米，堪称全国房价最高的城市，全年均价同比涨幅为40%；深圳均价也已站在2万元/平方米以上，达到20596元/平方米，同比涨幅为33%；而广州2010年均价则突破万元大关，达到11579元/平方米，同比上涨23%。

　　对此数据的来源和科学性，业内颇有质疑。年末各种数据的纷纷出炉，估计会有持续的口水仗。而2010年国家统计局1至11月份的数据：全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点；环比上涨0.3%。

　　还有几天时间，国家统计局年度数据才能最终出台，但是2010年的房价涨幅被遏制而不是下降已经成为定局。这也是09年四季度开始的调控政策转救市成为新的一轮打压调控的的必然结局。我们看到的是对于2011年的房地产市场整体看好，不但来自于业内，还来自于民意。

　　昨天在《凤凰卫视》“一虎一席谈”节目录制的现场，我的赌局对手侯宁的微博是这样报道的：今参加“一虎一席谈”，主题是今年房价能不能降。我（指侯宁）和蔡继明教授、亚太城研会刘智慧一方，陈宝存、范小冲、胡景辉为反方，话题由我的地产赌局开始，很热闹。在现场，支持房价还会续涨的观众占绝大多数，经几轮辩论，虽有倒戈的，但为数不多。

　　由此可见对于调控降房价的信心普遍不足，甚至对2011年的涨幅还是有很乐观或者很悲观的看法。当然说乐观指的是开发机构等业内群体，说悲观则来源于平民百姓。

　　自03年开始的调控历程，压垮高房价的手段层出不穷，甚至从无停止的趋势。除08年末由于金融危机的影响我们有短暂的救市救经济的行为，其余绝大多数时间是强力打压房地产行业。但是，效果越来越平常，07年9.27之后尚有一年半的效果显现，而史上最严厉手段的2010年，强力手段的国十条和国五条，政策有效期却越来越缩短，强力打压的调控结局是史上销售最好的年份。

　　国土资源部部长徐绍史7日在北京举行的全国国土资源工作会议上指出：“去年全国土地出让成交总价款2.7万亿元人民币，同比增加70.4%，城市发展对土地的依赖有增无减，利益分配不合理，社会矛盾突出，土地出让制度亟待进一步改革完善。”

　　根据国土资源部发布的数据：2009年中国土地出让总价款为1.59万亿元，同比增加63.4%。统计数据显示，2006年全国土地出让金达7000亿元人民币。2007年全国土地出让收入接近1.3万亿元，其中招拍挂出让土地收入超过9000亿元，比上一年增长约六成。2008年中国土地市场明显降温，全国土地出让总收入9600多亿元。

　　而真实的情况是：土地从收购环节开始的成本高速上涨与土地供应与需求的极端不配比，土地供应严重小于需求，这才是房企对土地争夺的主要原因。而2011年在土地供应总量不可能突破的情况下，保障房大建与保障房配建的结果是：商品房土地供应进一步缩减，但是商品房用地价格还是增长的趋势。特别是急于出成绩的配建制，只会推进商品房土地成本的更快走高，同时影响商品房开发的直接成本。那么，降房价将更加艰难。

　　我们一直称2010年是史上调控手段最强烈也是最多的一年，实际上和05、06年的调控手段相比，并没有更加严厉的措施出现。甚至，真正手段最多的也牵扯到了土地、资金、消费税费的所有领域的调控手段，05、06年更多，而房地产税制的改革，也是在05年3月份就试图成为压垮高房价的稻草。

　　实际这是市场的报复。我们一直不愿意摆脱的双紧政策，到今天，虽然单边收紧资金政策是有效的，但是，对于加大供给，我们目前的单边收紧资金却是同时收紧了土地供应。而2011年，我们更加加强这一趋势。

　　主要原因是国人消费理念的问题，结婚必须买房使得国人的购买欲望空前，而我们无疑欠债也最多。我担心的是保障房即使你建了也未必会被追捧。所以，强力手段不可能遏制住基本需求，遏制投资需求，在如此的市场情况下，也是必然失效的。原因是制造业的萧条无法避免，而税负与融资成本的高昂，对于中小民营制造业来说，实在是无法解决的问题，资金趋向房地产行业也就成为首选。这个趋势不改变，所有遏制资金链的努力都会被消解于无形。

　　也就是说，我们的几乎所有调控手段都不是基于市场的考虑，都过分强调了行政手段。同时，我认为行政手段的调控失效，实在是市场的必然，也是市场的胜利。也就是说，我们的房地产市场还真的是市场，不是所谓的政策市。这才是历史的进步。

　　经过多年的调控与市场的博弈，房地产市场教会了人们思索，也在改变着我们对于市场的叶公好龙的错误习惯。市场的归市场，保障的归保障，我们说的好听，做起来相当艰难。但是，最终会证明一点，市场的永远会归于市场。而保障，应该也是尊重市场的。