加息不是最后一只靴子 3月楼市将再遭考验？

    2月8日晚，央行公布再次上调存贷款基准利率的通知。自2月9日起，金融机构一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点，其它各档次存贷款基准利率也相应调整。

    经过连续三次调整，一年期、三年期和五年期存款利率累计上调了0.75、1.17以及1.4个百分点；一年期、三年期和五年期贷款利率累计上调了0.75、0.69以及0.66个百分点。可以看出，长期存款利率上调幅度大大高于长期贷款利率上调幅度。

    春节前后不过1个月的时间里，“新国八条”、房产税试点方案以及央行加息纷至沓来。曾经市场认为，高房价难被撼动，调控恐成“空调”。如今，这一观点貌似已经发生转移，多位专家在接受《证券日报》记者采访时均称，未来几个月内房价下调可期。

　　“温水煮青蛙”

　　累积效应下房价下调可期

    虽然，业内人士普遍认为央行加息并非针对房地产而来，但是却再一次对房地产市场构成利空因素。如果说，“新国八条”的出台，已经超出市场预期，那么，兔年伊始的第一次加息则再一次挑战了供需双方的预期。2011年第一期《中国房地产市场监测报告》中明确提及：“2011年房价震荡下行概率较大”。

    “虽然一次性加息0.25个百分点幅度并不大，但是却要看政策的累积效应。”民生证券地产分析师赵若琼认为，连续三次加息加重了购房者持有房地产的成本，从而会减少房地产市场的成交量。并且，“未来可能还会继续（加息）”。最终，政策累积下房地产市场的成交量会受到显著影响，继而则是房价开始回调——“如果量下来了，那么价也会往下走”。至于房价下行是否具有持续性，赵若琼认为，由于“高通胀不可能一直持续下去”，随着紧缩性货币政策逐渐发挥作用，到了今年年中，高通胀的情况可能会得以缓解，届时房价走势还需视成交情况而定。

    除去增加购房者的持有成本外，开发商的资金流也将受到影响，其财务成本也将相应增加。东北证券研究报告中指出，按照央行三次调整后，三年期长期贷款利率合计增加近0.7个半分点计算，仅考虑利息支出的影响也预计会使2011年整个房地产行业税后净利润下降5%左右。

    民族证券的一份研究报告中，对2011年房地产市场的成交量情况作出了更为详尽的预测：鉴于2010年1-4月份房屋销售面积基数较大，致使今年2-4月份全国商品房成交面积出现同比下滑的可能性较大。并预计2011年全年，全国商品房销售面积同比下滑10%-20%，销售均价同比下滑5%左右。预计一线城市成交价格将下跌10%-25%左右——“政策累加对房地产市场将产生实质性的影响”。

    可以说，市场预期已经从房价“空调”论，悄然发生了转变。投资者应该会记得，2010年中国人民大学经济研究所在其发布的报告中，曾经预测2011年上半年房价将会下跌近20%的时候，遭遇市场一片质疑之声。而今，该种论调再也不是孤军奋战了。

　　并非最后一只靴子

　　政策仍会敲打房市

    2月9日，《证券日报》记者采访了中国人民大学经济学院副院长刘元春教授。他指出，从“新国八条”再次来袭，到房产税试点方案敲定，再到存款准备金率和存贷款利率“两率”齐发，“可以看出房地产调控已经作为中央的一个具有战略性意义转变。”

    政策叠加效应以外，刘元春还提及到了今年3、4月份房地产市场供给还将遭遇新的一轮释放，在购房需求被抑制的大环境下，房地产市场的供需关系可能得以改变。进一步的，目前的货币政策使得购房者望房却步的同时，开发商的投资开发规模却并未减少。一方面是资金回流减缓，另一方面则是资金来源受限，刘教授认为房地产开发商在未来一段时间内或将面临资金链收紧的问题。

    公开资料显示，2010年1-11月份，房地产开发企业累计完成开发投资42697亿元，同比增长了36.5%。其中住宅投资30022亿元，同比增长34.2%。与之相对的是，商品房的销售增速却呈“降温”状态：2010年1-11月份全国商品房销售面积达82541万㎡，同比仅增长了9.8%，与2010年上半年两位数的增速相比，调控之手明显已发挥作用。

    “政策的持续出台，货币政策全面转向，市场供需关系的改善，这三种因素都会（对房地产市场）产生强烈的影响。”而且，刘元春告诉记者，此次加息并非是“压垮骆驼的最后一根稻草”：

    “新国八条”第一项中，明确指出要进一步落实地方政府责任。在根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力后，地方政府在合理确定本年度新建住房价格控制目标后，应于一季度向社会公布。目前，各地政府还未公布本年度住房价格控制目标，“一旦这一目标值公布，那么对各地的震动还是会比较大的”，刘元春认为，若今年保障房也能如预期般进行的话，“市场的氛围将会发生很大的变化，就将（对房价）产生强烈的影响”。

    不过，刘元春在采访中也指出，即使房价有所回落，并不会出现“崩溃式”的下跌，而是“策略性”的回调。并且，他认为房地产市场再次遭遇“考验”的时间或将是在3、4月份，届时正逢地方政府公布本年度房价控制目标，又值供给放量之时，因此公众对政策效果“还要有点耐心的”。

    不过，长江证券地产分析师苏雪晶虽然也表示，有可能出现房价回调的现象。但是，他所持的观点与刘元春的观点有所不同。

    苏雪晶曾在其研究报告中强调，持续出的房地产政策对地产股影响有限。反而是通胀变化的预期将决定地产股的走势。因此，与“新国八条”、房产税试点方案相比，苏雪晶认为，央行加息对房地产市场的影响力度要更大一些。在他看来，“新国八条”是对过去政策的延续；房产税试点方案则低于市场预期，且区域有限，因此两者对房地产市场的影响有限。

    苏雪晶对记者表示，鉴于通胀问题在未来一段时间里仍将继续，至少在目前仍旧还未能得到控制，未来房地产市场走势如何，尚待确定。

    (证券日报)