楼市调控离预期目标尚有距离 调控或进一步升级

　　“最严调控”持续升级引发购房者观望情绪，助推新年南京房租价格走高

　　孙翔峰 张遥

　　央媒观察

　　2011年头两个月，加息步步紧逼，房产税“敲山震虎”，在“最严调控”升级的压力下，楼市步入降温通道：1月成交显著萎缩，春节楼市跌入“冰点”。新一轮调控高压下，多方期盼楼市会出现“合理调整”。“春节交易骤降，只是楼市降温的开始。”有关人士表示，随着紧缩政策陆续执行到位，调控“战果”有望扩大，今年房价将得到一定遏制。但在调控中如何防止伤及“合理需求”，成为另一个需要迫切解决的问题。

　　楼市步入降温通道 房价离“合理调整”还有多远

　　楼市又现“蹦极”，重压之下“走低”

　　跨年的楼市经历了“冰火两重天”：去年12月底还火爆异常，但自今年1月后便直线下行，春节期间更是陷入谷底。

　　上海永庆房屋的数据显示，1月份上海一手住宅成交量环比下跌23%；均价为22992元，环比下降5%。1月份上海有34个住宅项目开盘，环比减少47%。

　　“今年春节，实际签约量较去年同期下降四成左右。”北京“我爱我家”副总裁胡景晖说。2月1日至9日，北京市房地产交易管理网系统因春节放假而关闭，新盘审批上市陷入停滞，这意味着2月上旬北京几无新盘入市。

　　上海、北京的情况颇具代表性。中国指数研究院的数据显示，今年1月监测的30个城市中，有23个城市一手住宅成交量环比下跌，其中15个城市跌幅超过20%，大连、长沙、包头等跌幅超过50%。

　　业内人士坦承，春节期间楼市遇冷仅仅是个开始，在政府持续调控的预期下，市场供求双方的观望情绪将进一步蔓延。今年2月，上海、北京预计开盘住宅项目较少，实际开盘量可能更低。

　　“从趋势看，春节后市场将陷入持续低迷，预计3个月内成交量可能下降六七成。”上海中原地产区域总监范成章说。

　　但调控政策显效有一个“滞后期”，短期内房价还难有明显松动。有关人士认为，交易量的下降能否转变为实实在在的房价下降，将取决于“最严调控”政策的持续性和执行力。

　　“最严调控”持续升级，房价有望“合理调整”

　　种种迹象显示，因为楼市调控离预期目标尚有距离，2011年的调控进一步升级。

　　根据“国八条”要求，限购令将覆盖全国，有望直接阻断部分不合理购房需求。目前，明确提出将实行限购的城市已达36个。按照新一轮调控政策要求，实行限购政策的城市预计还要翻一番。

　　与“限购”相比，“停购”政策更成为楼市“利剑”。上海2月1日出台调控细则规定，对已拥有2套及以上住房的户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非户籍居民家庭等，“暂停在上海向其售房”。

　　除了行政手段调控，购房信贷再度“卡紧”。“二套房首付六成、贷款利率1.1倍”的新规已开始实施。实际上，首套房贷也告别优惠利率。

　　在中央政府的调控之下，地方政府将承受更大压力。根据国务院要求，各地将于一季度向社会公布本地区年度新建住房价格控制目标。未完成相关目标的地方政府，其负责人将面临问责。严令之下，新一轮调控政策的执行将更为扎实。

　　“今年楼市降温程度将明显大于去年。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，全国70个大中城市房价指数预计在二季度出现同比负增长，年内多个月份房价会出现环比负增长。部分房价偏高的大城市，房价将出现一定幅度的“合理调整”。

　　避免误伤“合理需求”，切实给力“保障房”

　　记者采访发现，在房地产调控下，一部分合理的住房需求也受到一定影响。高房价短期内难以松动，而信贷成本、购房门槛显著提高，房租价格也大幅上涨。买还是不买，租还是不租，不少人面临“两难”困境。

　　近期，一份对全国31个省份4060名租房者的调查显示，81.6%人的觉得去年房租上涨幅度较大。一些房产中介的统计显示，部分城市去年房租涨幅超过10%。由于调控持续、需求增加等因素，今年房租预计将继续上涨。

　　“加息通道中，未来还款压力会继续增加，经济能力弱的首次置业群体将面临更大考验。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说，2010年热点城市的楼市投资客比例已明显降低。因此，今后调控需要理顺需求结构，针对自住需求和投资、投机需求的不同特点“区别用力”。

　　国家行政学院经济学教授张孝德表示，今后楼市调控，一方面要切实加快保障性住房建设，增加对自住性需求的有效供给。另一方面，在炒房资金逐步离场后，应逐步改善调控手段，努力使居住性需求成为楼市的主导力量，真正走出房价“蹦极”的怪圈。　　　据新华社

　　南京楼市

　　昨日记者在南京华侨路附近调查时还发现，今年不但房产中介开门的时间都挺早，而且不少求租者也开始提早寻觅房源了。受新政预期的影响，个别房源租金已经率先开涨。而对于新一年的市场，大部分中介从业者都认为在新政下的“日子”不好过。

　　观望情绪助推房租 一套60平米房子月租涨600

　　中介门店陆续开门营业

　　节后各行业陆续恢复工作，房地产行业也在逐渐进入状态。新房市场中，城北楼盘乐居雅率先在大年初七加推新房源，而经营二手房和租房市场的中介门店也陆续开门营业。

　　昨日记者在华侨路附近走访时，发现大大小小的中介门店均已开门营业，有些早的在年初五就已经有人值班了。记者还注意到有家新开张的门店。这是中原地产在华侨路的第一家分店，记者打趣道，敢在如此严厉的新政后开新店足见自信。分店的王经理立刻无奈地表示，“这是赶上了，只能硬着头皮上！”

　　观望情绪助推了房租

　　虽然节后上班刚刚两天时间，多数中介门店还显得有些冷清，但已经陆续有求租的人上门打探了。记者遇到了一对求租的陈姓父子，陈先生告诉记者，自己的儿子在金陵中学读高三，他们怕等到租房潮来临，不但房源不好找，租金也会提高。

　　南方置换华侨路店的置业顾问张女士表示，一般租房高峰都会在正月十五以后出现，不过今年受到新政影响，有些人觉得房租会涨，所以选择提早求租。

　　尽管时间尚早，但还是有涨价的房源出现。记者在一家中介了解到，有一套位于石鼓路的64平米精装小两房，房主将租金开到了2600元/月。该中介负责人介绍，这样的房源租金在去年顶多也就2000元多一点。不过，因为春节假期刚刚结束，挂牌房源很少，因此涨价还只是个别现象，这位负责人表示：“新政一定会带来购房者的观望情绪，这将会助推房租。”

　　“新政”对二手房中介影响大

　　对于即将到来的调控新政，绝大多数中介从业者都认为将对经营造成很大影响。满堂红市场部经理李宁表示，新版“国八条”中，限购令和对房龄5年内的二手房交易征收全额营业税这两条是对二手房打击最大的。而二手房成交量的下降将直接给中介市场带来负面影响。

　　据统计，满堂红在2010年第四季度成功操作的交易中，76%的房源都是5年之内的。“哪怕这些人中只有一半选择暂不出售，都将让我们损失三分之一的成交量。”李经理说道，在这种预期下，一些资金不足、资质不高的小中介日子会不太好过。

　　实习生 孙翔峰 记者 张遥