赵岩：中国外债打水漂说言之过早

　　如果把次贷比喻成美国经济的大伤口，两房问题就是戳在心脏部位的一柄剑，但因为部位关键，反而不敢妄然拔除，甚至，它的暂时存在还扮演阻止伤口血液流出，延续生命迹象的关键作用。莽撞动作只会令生命迹象已经微弱的房地产失血而亡。

　　赵岩 （新浪财经特约评论员）

　　历时近三年，起自美国房地产的这场全球金融危机终于又到了一个翻牌时刻。

　　身为美国房地产中流砥柱，房贷美和房利美可能就要退出历史舞台，这让远在太平洋彼岸的中国并不轻松，作为两房最大海外债券人，“退出”对中美是城门失火和殃及池鱼的坏消息吗？不一定。

　　如果对中国是一条坏消息，对美国经济决策当局而言，其间却隐含着其期盼已久的“好消息”。

　　2008年7月两房濒临崩盘至今，无论是美国民主党，还是共和党对他们的改革都讳莫如深、噤若寒蝉。这就像皇帝生了重病要驾崩，为防天下大乱反而对治疗暂时装聋作哑；等龙体好转，局势不会失控，才公示立储的需要和选择，以安排政权平稳交接。

　　奥巴马政府着手治理两房，说明美国经济治理当局苦苦守望的经济复苏的曙光、改革的契机已经来临。政治语言常常是有病硬挺，无病呻吟，但行动永远诚实，而行动背后就是现实判断。

　　如果把次贷比喻成美国经济的大伤口，两房问题就是戳在心脏部位的一柄剑，但因为部位关键，反而不敢妄然拔除，甚至，它的暂时存在还扮演阻止伤口血液流出，延续生命迹象的关键作用。莽撞动作只会令生命迹象已经微弱的房地产失血而亡。

　　要知道，目前，美国房地产已经成了两房自己的游戏，新增房贷90%都是由两房提供，换言之，美国房地产成了美国政府的独门生意。

　　正如美国议员Jim DeMint所说，非常讽刺的是，“美国经济中最重要的私人板块——房地产领域的经济活动正被联邦政府控制。”不但房贷美和房利美被美国政府接管，根据美国官方数据，目前政府直接或者间接的支撑着97%的新发放贷，包括由美国联邦住房局(Federal Housing Administration)提供的贷款。

　　从2008年以来，扛着美国房地产半壁江山的两房，以病弱之躯，一身烂账，备受诟病。但却非但没有退出历史舞台，还不得不扛起了全部江山，因为另外50%一直由私人金融机构发行的房地产支撑债券，基本上消失了。

　　这是一条道走到黑的唯一选择，美国知道休克疗法只能开给前苏联，而对自己只能是慢慢拯救。虽然这把利刃迟早不得不拔，否则，就永远是在病态中运作，在这个意义上，目前的结局完全在意料之中。

　　奥巴马政府明确提出两房的三个建议解决方案，三个方案也全面传递了其经济治理班底对于美国经济复苏的信心，而这一次，中国对太平洋彼岸的反应，是否还是会一如既往的“收讯滞后”？三个政策选择意味着什么？无论是对国家投资还是个人投资者而言？

　　美国政府2月10日宣布将逐步削弱房利美与房地美(简称“两房”)在美国住房市场中的中心作用，可能最终将这两家抵押贷款公司关闭或彻底私有化。

　　政府提供的三种方案为：除现有联邦住房机构，政府将全部退出住房抵押贷款市场；第二种和第三种都是创建新机制，让政府对两房一直主导的房贷二级市场提供部分支持，而区别在于，是提供常态性的支持还是应急性的支持。换言之，两房的改革就是正在向私有化、让市场发挥作用的方向努力。

　　但是政府也深刻意识到。对于房地产这个既是商业也关系民生，重要的投资却不全是投资的领域，政府要全然退出，可能性不大。至少在短期内，第一个建议案很难一蹴而就，既值得商榷，也不大可能迅速达成，因此更可能是后两种方案，最终还需看后续的配套方案出台。

　　但是可以清晰地看到，三个建议案都是以金融机构有实力、有意向接盘；整体经济、房地产、私人板块复苏为前提的，步骤上则是采取缓步渐进改革措施。

　　白宫的计划是这样的：其一是降低两房所能购买的最大贷款额度；其二，“两房”向银行逐步提高抵押担保费用(用高价来驱逐不良信贷)；其三，对政府支持的贷款提高最低首付比例。在市场支持的情况下，财政部可以敦促“两房”加快削减资产组合。

　　上述措施都是以缓慢渐进为原则，以复苏为前提。

　　换言之，第一条就是两房倾向于不再对购买力强，有更高房地产消费能力的人提供政策性、应急性的信贷服务。对于“两房”可购买的最大贷款额度，目前的规定是，房利美和房地美在全美范围内可购买的单笔房贷额最高不能超过41.7万美元。这个贷款就是美国所谓的小额贷款。因此通常也可以取得比较优惠的利率。

　　两年前，一些高房价地区的贷款上限提高为729750美元，这是为了防止在乱世之下，希望买房的人因丧失资金杠杆支持而无法入市，避免对房地产形成进一步的下行打压。如果美国国会对此政策不做改革的话，到10月份，上限规定将下降至625500美元。

　　第二条，“两房”向银行逐步提高抵押担保费用(用高价来驱逐不良信贷)；表明政府的现时判断是，银行有实力支付更高的费用，他们不再是羸弱之身，只能是扶助对象了。

　　第三条，政府支持贷款提高最低首付比例，无疑是希望政府缓慢退出，市场进入。

　　那么对中国的影响呢？

　　2008年7月时两房危机发生的时候，中国持有的两房证券达3760亿美元，后续根据美国财政部公布的海外持有美国证券情况虽未见明细，但过去两年的中国投资总体增减粗略估计，目前中国持有的两房证券仍有3000-4000亿左右的规模。

　　两房债券的命运一直都是被悬而未决的拯救方案左右，而没有走向沉没成本。但是消息一出，就出现不少打水漂之说。作为国民财富的主权投资当然不应该以国家机密为由不对民众公布，但如果确实是关注国家利益，并且是从务实的角度出发，不少打水漂论者恐怕就需要牢记：客观才能冷静，金融不应鼓励愤青。在投资中，信息是无价的商品，商品有的靠开启智慧而赢利，有的靠利用无知而赢利，投资者应该冷静地判断，不要纠集在所谓的打水漂上。

　　要知道，全球经济早已不是处身以物易物的市场，东主运转不灵其欠债就烟消云散。而在债券市场中，上市的两房从遭遇退市，到目前的新政推出，其债券始终在交易中。至少目前看来，无论从技术讲、还是前景展望，虽然一切尚未尘埃落定，但打水漂的判断都过于轻妄了。

　　那么投资人应该如何理解两房新政的可能影响，应该考虑哪些调整和转变？

　　所谓投资，无非在全球各国别、不同资产类别间的配置，价格泡沫的面临修正，价格偏低的拥有潜力空间，而转机和时机就决定于政策风向、资金流向的调整。

　　一场次贷海啸的洗礼，各国遭受波及各出政策招数，如同一场同台竞技，而比武之后，你可能会吃惊地发现，次贷的肇事者，恐怕反而成了某种意义上的最大受益者。全球没有任何一个国家，完成了比美国的房地产价格和市场更理想的修正。

　　那么，两房新政对于国家、个人投资者意味着什么呢？首先，如果需要在美贷款买房，改革的前景意味着，贷款的易得性和优惠利率很可能未来会更难得到。一个肩负着“公共”责任的两房的退出，商人逐利，而当资金再度从价格高企的地方流向价格低洼地，追逐经过修正显现出吸引力的资产类别，房地产改革就获得了可行性空间，而私人金融板块也将寻获了赢利空间，这恰恰是我们可以在美国政府的改革方案中看到的前景预期。

　　目前也可以清晰看到的是，长远的大势而言，美国经济、房地产都在复苏。对于投资者而言，债券恐怕确实不是足够有吸引力的类别了。如果中国出于稳定汇率的目的，不得不持有美元计价的资产，那么做美国的房东恐怕就要优于做债主。

　　这是个考验投资人智慧的时刻，这一次，面对搅动中国心情的两房，希望所有投资者不再后知后觉。