房企并购潮今年爆发 中小房企将面临洗牌

　　业内称大规模并购已经“迟到了一年”

　　频频传出的房地产业并购消息让一些中小型房企开始忧虑。如何才能让今年的资金链不再紧张，这个问题让平日尽显富态的商人们脸色暗淡。

　　由于房地产调控政策出现了稳定的持续，货币政策也改姓“稳健”。两年来浸润在宽松资金环境下的中小房企在面临突如其来的融资困境后，不知不觉变为大鱼眼中的食物。

　　或许，一场被称为“迟到的并购趋势”将在体量小、融资渠道少、背景小的房地产企业群中蔓延。而受益一方，则是那些在资本市场上摸爬滚打多年，或是由地方向全国辐射的大型房企。

　　房企并购加速始于去年三季度

　　1月15日下午3时，深圳华强北世贸广场4层，深圳建设71%股权的拍卖未能被公开。但据现场媒体记载，“在进出拍卖现场的必经之路——不足15平方米的电梯间里，最多时有25人在此等候。”

　　拍卖过程仅仅持续20分钟，恒大地产以16.6亿元的竞价获得股权。参与此次拍卖的企业除恒大地产之外，还有华强集团及深圳城市建设开发集团。据称，激烈的竞争主要在华强集团与恒大地产两家之间展开。

　　拍卖之前被外界所传一并参与竞购的万科并未现身。有媒体援引知情人的话报道说，最终因为价格高出底线，万科放弃了。

　　来自恒大地产提供给媒体的资料显示，深圳建设的经营业务主要分为三个方面，其相对应的资产也主要是三大类，即房地产项目开发、物业出租以及工程施工，刚好符合恒大地产的发展需要。

　　深圳建设目前拥有国家房屋工程施工总承包特级资质，还拥有位于深圳市罗湖区红岭中路的建设集团大厦50%的所有权和深圳金融中心区蔡屋围项目50%的所有权，在住宅土地稀缺的东莞南城区有大面积的住宅用地，在深圳以外的合肥等地也拥有项目。

　　深圳建设旗下还拥有近5万平方米的持有型物业，包括宝珠花园商场、八卦岭工业区厂房、中深国际大厦、中深花园和7000多平方米商铺等。

　　媒体评论认为，“这些持有型物业未来升值潜力巨大，市场价值远高于账面价值。”“另外，保守估计，深圳建设拥有的现金及股票等资产价值可达数十亿元。”

　　不过，媒体援引的深圳建设内部人士的话说：“由于近几年经营状况不佳，深圳建设能否保住施工总承包特级资质还很难说。”

　　随后，1月18日佳兆业集团控股有限公司（1638.HK）宣布，拟以6.72亿元收购深圳科拓建筑旗下的浙江伍丰置业有限公司100%股权。浙江伍丰注册资本为1亿元，拥有位于杭州之江度假区3.9376万平方米的土地面积，规划地上建筑面积约7.08万平方米，该地块将用作住宅项目开发。

　　而在上述两宗收购案例之前，广州富力地产股份有限公司(2777.HK)与合景泰富地产公司（1813.HK )在2010年11月8日发布联合公告称，同意以3.535亿美元收购上海城投悦城置业有限公司70%股权。

　　2010年底，万科董事局主席王石在接受媒体采访时也曾表示，随着调控的深入，预计2011年将有部分房企面临资金和经营压力，这为万科提供了一些收购兼并的机会，可借机扩大土地储备，但并购目标会优先考虑企业文化相一致的企业。

　　记者通过公开资料的梳理发现，房企并购事件的活跃开始于2010年第三季度。

　　来自国内私募领域研究机构清科研究中心的数据显示，2010年第三季度，房地产行业共完成50起并购案例，是2009年全年并购案例数的2.5倍，并购金额为18.45亿美元。在2009年和2010年两年间，房地产行业并购的案例中，由VC/PE支持的企业并购也日渐活跃，多发生在VC/PE支持的房地产行业巨头对小型房地产开发公司、在建项目或物业管理公司的收购。

　　并购或集中在一二线城市中小房企

　　市场有声音认为，上述大规模并购已经迟到了一年，也许将会在2011年爆发并购潮。

　　央行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是2011年央行第一次动用存款准备金工具。

　　与此同时，各地的金融机构亦在不断捂紧钱袋——取消房贷利率优惠。

　　据悉，浦发银行北京分行对于首套房贷执行基准利率8.5折优惠已经取消，房贷业务正常受理。曾经接受记者采访的光大银行一位信贷经理亦肯定了该行取消利率优惠的事实。而更多的股份制商业银行都向媒体肯定了“不低于标准利率”的执行态度。

　　来自银行的消息还称，已下达的信贷额度比去年同期减少。据称，有股份制银行透露： 1月份信贷额度比去年同期减少在10%或以上。

　　市场认为，自金融危机以来，一些中小企业原本或将面临资金枯竭危险，但是受到国家四万亿的信贷支持，他们并未出现批量死亡，于是大规模的并购情况在当时未能爆发。不过，市场认为“已迟到一年”的并购潮或将出现在2011年。

　　要求匿名的一位来自深圳的中型房地产企业销售总监在北京的办公室向《中国经济周刊》记者置评：“信贷利率优惠出台之前市场已经听到风声，很多在售楼盘成交量井喷。但政策实施之后，听说签约成交量又暴跌。”“这样强硬的信贷政策不仅打压了刚性需求，也让公司的销售回款速度减慢，资金减少明显。”

　　宏观货币政策的收紧毫无疑问意味着包括房地产企业在内的几乎所有行业的信贷融资渠道都将受到巨大冲击。而那些资产规模小、负债多的中小房企则将面临更大的挑战。

　　上游的资金来源面临考验，而下游的有源之水亦被政策之手紧紧扼住。个人房贷的利率优惠取消让那些手头有在售项目的企业减少并减慢了销售资金回流的速度，而那些没有在售项目的企业更是失去了重要活力因素。

　　一家青岛小型房地产企业所有者称：“最近已经有两拨人来考察（我们公司），但是我不想卖掉。”这个小企业在即墨等青岛外围城市开发过两个低端项目，销售情况尚能被其接受。

　　“现在贷款成本太高，也没有建成的盘子在卖。上面贷不到钱，下面无货可卖。资金就这样断流了。”该企业所有者告诉记者，目前来洽谈的两家分别是国企和大型民企，“如果价格非常合理，那么我就和几个股东商量。”

　　中国房地产协会一位高层人士认为：“目前，房企并购案例确实在不断增加。融资困难是直接原因。一些小企业做不好，不好做，正好有人高价收购，就成交了。”“预计这些并购主要发生在一二线城市的中小企业身上，他们资产规模小、易操作、债权等不复杂、交易过程较快捷。而一线城市地少价高，中小企业可能会由于缺失资金而面临生存问题。”