分析称北京二套房贷首付或将超六成

　　昨天公布的“京十五条”调控细则中，对于信贷政策，除了按照“国八条”的要求，对于购买二套房，首付款不低于六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍外，还提出，人民银行北京营业部可根据本市房地产市场情况，在国家统一信贷政策的基础上，研究提高本市第二套住房贷款首付比例和利率。

　　公积金、商贷均提高首付

　　昨天公布的调控细则要求，各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，执行首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　此前北京公积金贷款对于第二套住房，执行的是首付款不低于50%，贷款利率为同期首套个人贷款利率的1.1倍。此次出台新政后，意味着公积金二套房的首付比例也与商贷相同，都不低于六成。

　　除了贯彻国家信贷政策，北京的调控细则还提出，人民银行北京营业部可根据本市房地产市场情况，在国家统一信贷政策的基础上，研究提高本市第二套住房贷款首付比例和利率。

　　二套房仍“认房又认贷”

　　北京市房协副秘书长陈志表示，细则这样表述，意味着北京还有继续提高二套房首付和贷款利率的可能性。“这个是由人民银行北京营业部来掌握，会根据房地产市场的情况，如果房地产市场依然过热，不排除北京继续上调的可能性。”

　　对于二套房的认定，陈志认为，这还是由银行系统来把握，此次没有出台新的政策。

　　据了解，根据此前住建部等相关部委出台的政策，信贷方面对于二套房的认定，采取的是“认房又认贷”的原则。

　　此外，调控细则中还规定，银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策落实情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。

　　【交易税】

　　二手房计税价上调堵阴阳合同

　　政策：严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策。财政部门会同税务、住房城乡建设等部门根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。

　　【解读】　

　　北京市房协副秘书长陈志介绍说，北京目前二手房交易的最低计税价格，使用的是2006年公布的版本，由于房地产市场的变化等原因，最低计税价格一直没有调整。而经历近几年房价的上涨，最低计税价格和实际成交价格的差距很大，一些二手房交易中，尤其是全款交易中采用了“阴阳合同”的违规方式，以较低的价格来瞒报，达到避税的目的。

　　中原地产华北区总经理李文杰介绍，所谓二手房“阴阳合同”由来已久，产生的根源是北京二手房过户缴纳营业税时最低纳税指导价过低所致。不少二手房买卖双方利用政策漏洞，采用“阴阳合同”。即纳税是一份“低价合同”，备案网签是成交价合同，以此避税。

　　2009年10月，银监会出台银行贷款评估必须参照建委网签合同的相关规定，对“阴阳合同”有所制约。但如果是全款成交的二手房，买卖双方仍可利用“阴阳合同”来避税。

　　据“链家地产”市场研究部统计数据分析，北京各区县二手房交易最低计税价格普遍为5000元/平方米至11000元/平方米之间。东城、西城这样计税价较高的区域中，为15000元/平方米至16000元/平方米之间。实际房价比最低计税价高出150%以上。在远郊区，其实际房价与最低计税价格之间的差距也非常大。如房山、顺义、通州等区域，最低计税价格仅处于3000元/平方米至5000元/平方米之间，而当地的房价近两年已涨到万元以上。

　　“链家地产”市场研究部首席分析师张月认为，此前最低计税价格仅约为实际房产市场价格的1/2甚至更低，意味着避税空间很大，交易成本也较低。因此调高最低计税价，是更贴合实际市场的表现。同时，将通过对交易成本的严厉管控，增大投机购房出售成本，减小其预期收益，遏制市场不合理需求。