[今日观察]京版“国八条” 调控再加码(2011.2.16)

    限购，差别化信贷，京版“国八条”落地，新政策释放哪些新信号？《今日观察》正在评论。
   
    主持人（王小丫）：大家好！这里是正在播出的《今日观察》。对于房地产市场的调控政策，今天又加了一个非常重要的砝码，北京今天公布了，关于进一步加强房地产调控的措施，在1月底，国务院公布的“国八条”的基础之上，北京市进行了细化，被称为“京版的国八条”。那么按照这个新的政策，外地户籍的购房者要提供5年的纳税证明，已经有一套房的本市的居民只能再买一套房，已经有两套房的本地人和已经有一套房的外地人就不能再购房。京版的“国八条”会给楼市的调控加上怎样的砝码？紧锣密鼓的调控政策房地产市场将迎来哪些新的变化呢？
    今天的两位评论员是马光远和刘戈，同时也希望大家参与到我们的互动当中来，首先我们还是来了解一下相关的一些新闻背景。
   
    京版“国八条”细则公布，限购政策“严”字当头，今天下午北京公布了，关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知，合理引导住房需求，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续五年以上在本市交纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭限购一套住房，含新建商品住房和二手住房，对已拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供本市有效暂住证和连续五年以上在本市交纳社会保险或个人所得税交纳证明的非本市户籍居民家庭暂停在本市向其售房。
    加强购房人资格审核，确保限购政策落实到位，住房城乡建设部门会同有关部门要进一步完善信息共享和购房人资格核查机制，对提供虚假证明文件的购房人不予办理产权登记手续，并由其承担相应的经济和法律责任。对未严格核实购房人购买资格、违规签订商品住房销售合同或代理合同的房地产开发企业，房地产经济机构，依法严肃处理。切实执行差别化住房信贷政策，要求各金融机构和北京住房公积金管理中心，对贷款购买第二套住房的家庭要切实执行首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍的政策，对违规行为要严肃处理，全力做好住房保障工作。要加快实施保障性安居工程。
    “十二五”期间全市计划建设收购各类保障性住房100万套，比“十一五”翻一番，全面实现住有所居目标，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，发放租赁补贴两万户，竣工保障性住房10万套。京版“国八条”，新政策的信号该做何解释？又将给楼市带来哪些连锁反应？
   
    主持人：我们注意到这一次的这个新政策的出台呢，除了在这个人群和年限上的划分，这个是一个重点，这个规定之外呢，还有哪些着重点？同时呢这个新政策还有哪些值得关注的地方？请两位来为我们解读一下。
    刘戈：现在看对于不同的人群可能会产生的影响是不一样，比如说有一套房子的北京家庭他可以再买一套，已经有一套房子的外地在北京工作的人，那么他已经失去了买房子的机会。
    主持人：这是以人群来划分。
    刘戈：对，那么如果有两套房子的北京居民，那么他也失去了这样的一个机会，所以的话它可能产生这样的一个变化，但是呢总的来说会对需求产生一个减少。
    主持人：马博士您怎么看？
    马光远：我觉得这个除了限购以外，当然限购我们下一步再谈，还有可能更重要的政策在里面，因为毕竟有15条，这15条里面一方面大多数的政策都是围绕“国八条”，“国八条”在北京怎么样的落地，这么一个有相当一部分是北京自己的，比如说保障性住房，保障性住房这一块儿跟限购令我认为是两只拳，现在两只拳都打出来了，一方面是增加供应，这个供应大家看就是说在“京15条”里面对于保障性住房，它先对“十二五”期间做了个一个量化的指标，100万套，这个应该说比“十一五”期间要多了整整一倍，第二个对今年的整个保障性住房先做了个总量规定20万套，要完成10万套，如果我们看一下去年完成任务的话只有5万套，也是翻了一倍，而且再看一下北京市政府工作报告里边，对未来保障性住房在整个北京市场上的一个重要地位的量化的话，我们就更能明白这一条重要意义，它做了两个50%的规定，第一个50%就是用地，用地的50%以上要给保障性住房，这是一个；第二个50%是每年完成的这个套数也就是建成的房子一半必须是保障性住房，也就是说未来北京市有一个目标就是，未来整个住房结构是什么，60%属于保障性住房，这个应该说会彻底改变北京市目前的整个住房或者说住房市场的一个基本的一个结构。所以一方面是限购，那么限制一些不合理的需求，我觉得这个政策对北京来讲肯定具有非常特殊的意义，第二个是保障性住房的加大，所以这两点，一方面增加供应，一方面减少需求，那么应该说从两个方面对整个的房价应该会形成一个合理的控制。
    主持人：所以这是一剂重拳，我们非常期待的不光是从一个人群或者说是一定年限上的划分来解读这个“新八条”，同时我们还要从一个保障性住房一个推动，从这个角度来解读。
    刘戈：对，保障性住房可能会增加这样一个供给，这样最后让供给和需求互相之间能够协调起来，但是我觉得更看到呢，就是在这样一个规则里面，就是以前的游戏规则发生了一个改变，以前这个政策对于房地产市场来说的话，如果我们把它比成一个古典式摔跤的话，那么现在可能我们变成了自由式摔跤，那么就是腿上来了，也就是说腿是什么呢，就是现在这么一个严格的限制政策。
    主持人：其实我觉得在严格的限制政策的同时，应该更详细的，或者说更深入地解读，像马博士刚才你谈到的这个保障性住房一个大力地推动，那么因为这一条所以我们很期待这个政策的延续性，或者说可持续性。
    马光远：对。
    主持人：那么其实我们也了解到，北京不是第一个推出这个新政策新措施的城市，在这个之前呢像上海、青岛呢，都推出了它们这个比较细化的一些新的措施，现在我们就通过一个短片一起来了解。
   
    今年1月26号，国务院公布“八条”最新楼市调控政策，房地产第三次调控浮出水面，其中房贷方面，二套房贷首付提至六成，限购令也向全国推行，并要求各地在2月中旬前出台实施细则。
    2月1号，上海出台落实“国八条”的楼市调控细则，提出限购、限贷，推进房地产税试点等九条措施，多管齐下遏制投资投机性购房，逐步解决居民住房问题，并确定今年一季度公布新建住房年度价格控制目标，已有两套住房的户籍家庭和已有一套住房的非户籍家庭，均不可再新购住房，贷款购买第二套住房的首付款不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金，个人贷款首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。此外对个人将购买不足五年的住房转手交易的要全额征收营业税。
    1月30号青岛，2月12号济南，2月15号成都，都陆续出台落实“国八条”的楼市调控细则，对于城区的各种住房进行限购，根据日前国务院常务会议的要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高上涨过快的城市，在一定时期内要从严制定和执行住房限购措施。京、津、沪、渝四个直辖市，大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，再加上27个省会城市，明确将要实行限购的城市就已达36个，此次要求制定和执行限购措施的城市，基本上包括了房地产市场上所有的所谓一二线城市，部分三线四线城市也被纳入到限购政策的行列当中。
    限购力度空前，成为时下楼市的新焦点。

    主持人：刚才我们都看到了这几个城市都有一些细化这个新的措施和政策，那么他们都有哪些不同的地方？不同点在哪里？
   
限购令可能在很多城市展开
   
    刘戈：以上海为例，就是它一个对外地人的限制要宽松的多，也就是你只要有一年的这样一个工作的证明，你纳税的证明就可以了，但是北京这五年，五年比一年这个可能还，它的这种严格程度其实不仅仅是5倍，所以的话你现在看各个城市现在看，由于它各个城市房价不一样，具体的情况不一样，可能会制定的这样一个限制的政策不一样，但是这个政策虽然都叫限制，但是限制的人数的多少，房子买卖的数量的多少，可能是完全不一样的，但是限制这样一个办法，可能会变成了一个很多地方政府在面临房价解决问题的时候一个通行的手段。
    马光远：这个“国八条”事实上有一个明确的规定，就是直辖市、计划单列市、省会城市和一些热点的城市必须出台限购令，而且规定一个时限在2月15号以前，我们知道去年的“国十条”就已经非常严格，去年的“国十条”里面也提出来一个限购政策，但是没有明确说哪些城市必须限购，也没有明确说你在什么时间内必须提出这么一个限购政策，那么“国八条”基本上，基本上既把时间点出来了，也把限制的范围点出来了，如果说加上省会城市、直辖市、计划单列市，再加上一些热点城市的话，我们可以这么说，限购令已经全国展开。当然从限购本身整个的规定来看的话，各个城市不一样，从现在出台的来看，无论是青岛的、济南的，成都的，还有上海的，应该说北京是最严，北京严体现在什么地方？当然一方面是对“国十条”本身限购令一个阐述一个展开，更重要的我们看到把人分成两种，那么一个是户籍人口的限购，第二个非户籍人口的限制，对于非户籍人口的限制，要求你的纳税证明要5年以上。
    刘戈：非常严格。
    马光远：这意味着什么，意味着那些从来不在北京住，也没在北京有工作的人，根本就失去了购房的这种可能性。
    刘戈：但是还有另外一种的，已经在北京住了很长时间，但是他没有去有意识地去积累自己的纳税证明的人，也失去了买房的权力。
    马光远：这个我想，可能是另一个问题。
    主持人：对，我觉得这个不是问题的一个核心实质。
    马光远：对。
    主持人：那其实大家通过这个新的措施之后呢，大家就这样的解读或者说这样的猜测，就是这个政策会不会长期的这个执行下去？还有一个就是说会不会在全国各大城市这个范围当中都开始全面实施？

    限购令应成为长期政策
   
    马光远：应该来说这个政策本身大家最担心的，第一个，这个政策看起来很猛，应该说如果说在全国内我们想如果实行这个限购政策的话效果是非常明显的，但是现在大家对它的效果比较担心的是，这个政策本身是不是一个短期政策，比如说仅仅执行一年，那么说如果执行一年的话，可能负面效应更大一点，为什么呢？因为一旦放开的话，刚刚控制，刚刚降温的房价可能会报复性地反弹，所以这个政策本身的期限的长短，我觉得对政策本身的效果影响是非常巨大的。我们想这个住房本身不能跟一般商品一样，因为它是个特殊的，比如说你多买一套房子的话，那么别人肯定就会少买，你肯定会挤占别人的福利，所以为什么要限购，因为房子本身它就是个住的，不是用来炒的，它不是一个股票，所以限购本身，我觉得无所谓，像有些人对限购政策批评的，是体现一个计划经济回归，跟计划跟市场没有关系，因为这个东西你多占了别人就会少占，这是个很简单的常识。所以在我看来这个政策要生效的话应该长期，最起码我觉得应该加一个期限，我们不要说一万年吧。
    主持人：多少年？
    马光远：最起码也得两年，或者五年的时间，你长期执行的话这个政策才能够起到效果，如果说这个政策大家的预期非常短的话，那么意味着什么呢，这个政策一旦取消的话，你前面所取得的所有的调控的效果，可能就会付之一旦，所以我建议，在这个政策未来各大城市在出台限购政策的时候，一定给大家一个，最起码不要一个很短的，不要一个一年的预期。
    刘戈：但是我觉得还有一个，就是有更多的，比如说有两套、三套、四套的，更多住房的这样的，他们完全以投机投资为目的这样的拥有者，这样一个政策对这部分人没有触及，那么没有触及，反倒是让他们更加把手中的房子攥紧而不能成为一个有效的供给，那么这样一种情况我觉得今后也要在下一步的政策里头进行考虑。
    主持人：那么我们也注意到在紧锣密鼓政策调控之下，这个房地产市场会有怎样的一些变化呢？稍候继续我们今天的评论和梳理。
   
    房地产调控政策紧锣密鼓，房价、楼市将迎来怎样的新变数？《今日观察》正在评论。
   
    主持人：今天可能大家更关注这一点，就是无论买房的还是卖房的，可能大家都会关注这个政策一些新的动向，那都会有什么样一些新变化呢？通过一个短片来了解。
   
    调控再加码，当下的房地产市场情况究竟如何？日前记者在北京三环边一家房地产中介公司看到，一个多小时的时候，没有一位前来购房的人，负责人说虽然节后刚上班客户少是正常现象，但是像这种的状况还是头一回。
    根据北京房地产交易管理网的数据，春节后首周北京楼市成交明显降温，其中期房住宅成交量仅为740套，日均成交量不足110套，二手房更是仅成交3110套，比春节前最后一周分别下跌65.6%，59.5%，购房者观望气氛浓厚。
    在杭州，春节期间二手房市场接近零成交，一手房春节期间仅成交11套，大年初二、初三甚至零成交，很多买家还忙着退房，截止到8号已经有55套二手房解除合同。分析人士认为，营业税上升，买卖双方无法就房价达成一致，是一些买房人解除合同的重要原因。
    广州、上海楼市成交量近期也在下跌，广州，今年春节楼市的网签数据为47套，日均不足8套，为聚集人气广州30多个楼盘推出促销优惠活动，但浓厚的观望气氛最终成交寥寥无几。
    新华社文章，限制投资投机性购房，加快保障性住房的建设，目前已经成为房地产调控的一种长期性政策指向。
    中国网文章，2011年楼市不会止于开年的微变，更多变化会陆续出现，楼市预期的变化将导致成交萎缩，市场继续向利于买方的方向转变。
    调控、政策、信号、楼市，房地产市场还将迎来哪些新变化？走势令人期待。
   
    主持人：其实很多普通的老百姓对于这个不管是“国八条”还是京版的“国八条”的出台，都有一个非常直接的一个切肤之感的反应，这个房价会不会降下来？两位评论员怎样解读？

    调控目标应更加明晰
   
    刘戈：现在看呢没有定出来这样一个具体目标，因为我们的“国八条”其实给出了这样一个要求，要求各地要制定出来一个调控的目标，但是现在看呢，几个城市公布的方案细则都没有公布一个目标，具体的目标，也就是说用了一个使房价在合理范围之内一个非常模糊的这样一个算是一个暂且的目标，但是里面的细则，就是具体的方法定得非常的明确，这样的话也让我们大家产生一个疑问，那么我们最后所有的这些政策的目标到底是什么，到底是让房价在目前的情况下不会产生大的波动，还是不会产生大的上涨？还是让它降下来？还是维持一段时间的稳定？其实我觉得有过这样一个答案比有一个在合理范围之内的话还要清晰一点，可能有助于我们政策的调整和执行。

    房价有望下降到合理水平

    马光远：我觉得大家可能要关注一个表述的变化，去年我们听到最多的一个调控的目标是什么，是遏制房价过快上涨，今年这个已经悄然换成将房价控制在合理水平，这个完全是不一样的，因为遏制房价。
    主持人：这个两者不同是在哪里？
    马光远：遏制房价过快上涨意味着……
    刘戈：还可以涨。
    马光远：这个层面还是可以涨的，但是不要过快上涨，但是将房价控制在合理水平意味着，有可能对某些城市来讲目前的房价是不合理的，应该回归。所以房价控制在合理水平意味着有降价的这种可能，也就是从政策层面来讲的话，有往下打压房价的可能。我们以北京的政策为例，北京政策我讲了有15条，不仅仅只有限购令一条，它是一个组合拳，这个组合拳里面当然最引人关注的还是限购令，你比如说在北京来讲，我们经常说某一个村的村长都特别希望在北京拥有一套房子，因为北京太不一样了，那么通过限购以后把这一部分不合理需求给打掉了；第二点现在在北京购房的，如果按照北京市居民收入的话，只有那些少数有钱人才购房，那么前一段时间北京有一个统计，现在北京的住房自有率是72%点几，拥有多套住房的比例是18%点几，这18点几是一个很高数字，也就是说有相当一部分有钱的拥有多套住房这一部分人也被打掉了，那么根据相关机构的测算，相关影响的人群可能在一百万左右，也就是说这一百万人被影响的不仅仅是一百万数字的问题，因为这一百万数字意味着这是一部分有钱人，那么现在有钱人被拴住了，外地人被控住了，煤老板被控住了以后，剩下北京买房的人就是自住需求的，自住需求的可能没有购买能力，没有购买能力跟房价之间怎么样对接，我想这个道理很简单就是房价往下走。
    主持人：好，我们终于听到了一个振奋人心的一个预测。现在就这个问题我们再来看看其他观众朋友的意见，天津一位朋友他就说，“希望新政能够落到实处能真正给力，也希望房价能够降一些，这样就能多付些首付少一些还贷的压力”。
    另外一位他说“如果是相关部门能够严格按照京版‘国八条实施’，相信房价能够将下降到一个水平，至于能否持续一个合理的水平，那要看政策延续性和楼市下一步的发展”。
    马光远：对。
    主持人：这个和马博士一致观点，“希望地产业能够回归到一个合理水平。”谢谢大家的参与。
    那么现在我们再来连线一下特约评论员，看看他们有怎样的看法。

    尹中立（中国社科院金融所研究员）：中国是人多地少，尤其是像北京这样的中心城市，人口与土地之间的矛盾，实际上是非常尖锐的，在这种背景下，应该首先满足人的正常的住房的需求，按照我的看法早就应该在全国实施这样一个制度，应该成为中国住房制度的设计的基本理念，应该长期去执行，对房地产市场的需求会有影响，但是这里面还是要注意，第一个是能不能够得到地方政策全力配合，第二个问题房价的高涨，背后实际上是一个货币政策，与货币供应量快速的上涨，有很大的关系，货币投放的速度应该受到控制。
    李文杰（中原地产 华北区域董事总经理）：这一次的调控的一个主要的目标呢，是为了抑制投机炒作的目的，但是对自住和改善性的需求，我觉得是没有影响的，它的影响肯定也是比较大的，首先呢，政策的解读和消化需要一定的时间，因为这次政策相对比较多，市场对整个的政策观望，大概会有一段时间，我估计可能会有一个多月，之后呢，我想可能对市场的影响，首先呢量会下降，但是价格我觉得呢反而不会出现大的波动，相对会比较稳定，整个今年的楼市会出现一个量跌价平这么一个局面。
    聂梅生（全国工商联房地产商会会长）：限购它现在目前说的，还是在房价过高的城市，或者在房地产市场过热的城市，并没有在全国，有些地方房地产发展并没有到这个热度，所以并不见得就是马上在全国做一刀切的政策，目前就是房价上升过快，整个的资金面在房地产流动，流动性太强情况下，出现这样一个对需求进行一个限制，供求和需求之间是应该按照市场规律来平衡的，而在特殊情况之下，还可以采取这种限购的政策。

    主持人：其实无论是“国八条”还是“京八条”，是上海的还是青岛的这些新的具体的这些政策措施，大家都是有一个共同的目标，就是希望这个房地产市场更合理一些，让更多的人居者有其屋，两位在这个问题上还有什么样的建议？
    马光远：未来整个中国房地产市场的政策，肯定要把重点放在租赁房的市场上，也就是说怎么样来增加一些租赁房的房源问题，因为你把投资打掉以后，房源肯定会减少，那么另一方面怎么样有些配套的政策……