中介预言：今年北京二手房成交量将跌60%

　　犹如迎面被人泼了一盆冷水，北京房地产市场在“京15条”出台之后迅速“降温了”。

　　2月24日，“京15条”出台的第8天，《第一财经（)日报》记者在采访中发现，北京楼市正在经历一次快速的调控后的连锁反应：新建商品房暂停网签，二手房交易量明显大降，中介门店纷纷关门，房地产经纪人失业，买房者观望不前……

　　鑫尊地产市场部总监闫斌杰告诉本报记者：“‘京15条’充分体现了政府对投资购房的强势抑制，以及对正常购房需求的保护。”北京通州某项目现场负责人马强（化名）亦表示：“‘京15条’中影响最大的是对于非京籍的限购政策，5年的完税证明卡住了不少正准备买房的购房人。新政前的北京房地产市场，70%都是外地想留京的购房者，这次政策，将这部分需求完全抑制。”

　　新房市场：购买行为暂停

　　2月23日下午，北京大望路某豪宅项目的售楼处里异常冷清，偌大的停车场只停了一辆车。豪华的售楼处里不见一个买房人的身影。

　　这是北京四环内为数不多的几个住宅项目之一，主要销售268~480平方米的豪宅。新政后，原本就针对小众高端人群的项目更是面临着尴尬局面。“我们也没有什么办法，一切按照国家政策走。”该项目销售人员无奈表示。

　　“京15条”中，已拥有2套及以上住房的北京本地户籍家庭，将不能再新购住房；已经拥有了1套及以上住房的外地户籍家庭，也不能再购住房。“70年产权的高端住宅受影响最大了，一部分50年产权的商住两用项目的公寓则不受新政影响。”马强表示。

　　通州是北京市新房比较集中的区域。由于距离市中心较远，房价与北京市中心热点区域有一定差距，因此成为在京外地人首次购房的首选区域之一，也是北京新房的主要成交区域。

　　但这里几周前还热络的市场也一下子变得冷清。“没有客户，发单子的人都少了，” 马强告诉记者，“通州区几个新房的项目市场反应都差不多，没有人，业务员没活干。”由于“京15条”一些细则还没完全明确，比如，离婚再购房怎么处理，按什么年限处理；拆迁户怎么处理，因此，大部分楼盘成交陷入停滞状态。

　　但与此同时，在通州的大部分新楼盘价格并未下调，马强表示：“没有那么快，一切要看看市场反应。”马强认为，具体调控效果要等到今年九十月份才能显现。

　　从2月18~24日网签暂停的6天里，北京房地产交易管理网数据显示，除18日有少量住宅认购外，其余时间均为零，而商办类物业的认购签约却明显上升。6天认购的商办类物业为326套。与之前签约相比基本持平。商业地产并未受到调控的影响。

　　中介公司：选择性关店避风险

　　在“京15条”出台后，北京万科总经理毛大庆表示，预计购买力可能会减少30%。同样有此判断的还有鑫尊地产的创始人刘军。2月16日“京15条”出台，刘军在20日决定关闭公司20%的门店。“‘京15条’对市场的影响非常巨大，如果2011年整体市场交易量下滑30%，则意味着30%的企业要出局，因为市场容纳不下；是死扛等死，还是及时脱身，有了2008年的前车之鉴，可能大家需要早做决策。”在博客里，刘军劝同行们及早应对市场风险。鑫尊地产是北京规模较大的房地产中介之一。

　　2月24日上午，在鑫尊地产青年路国美第一城的门店，记者看到，两扇大门紧紧关闭，门口的二手房报价依旧整齐罗列，里面的经纪人却全都不见踪影。门口贴着醒目的转让字样。

　　“优胜劣汰，好的经纪人，我们会调配分流到其他区域的门店，业绩差一些的经纪人，只能离职自谋出路了。” 闫斌杰解释，这是公司主动进行的市场战略调整。这次鑫尊关闭的大约有50家门店，主要集中在投资客买卖频繁的区域。

　　闫斌杰认为，“在‘京15条’的作用下，只有刚需旺盛的区域才能生存，而目前来看北京的刚性购房需求多存在于天通苑、回龙观、通州、大兴等价格较低区域，在这些区域，公司将视市场情况决定是否要增加门店数量，而改善性住房和投资的需求应该完全无法实现。因此，应市场之变而变，这才是对企业长期发展负责的表现。”

　　链家地产相关负责人张月表示，链家地产暂时没有收缩门店的打算。但她同时也表示，二手房市场交易情况比想象中的更不容乐观，根据链家地产对各个门店的统计，新政后前来看房的客户下降了60%，成交量下降50%，这个数字远远超过业内普遍预期的30%。

　　“我们预测，2011年二手房的成交量会下降60%。”张月告诉记者。

　　租房市场：房租快速上涨

　　与销售市场形成鲜明对比的是北京的租房市场。“春节以后，房租涨了大约10%，不少房主在租约到期后重签合同时都上涨了价格。”中原三级市场研究部总监张大伟告诉记者。

　　张月认为，由于在北京市缴纳社会保险或个人所得税不足5年的非本市户籍居民家庭均不能购房，受政策影响，不少毕业不满5年非京籍消费者被迫“买改租”，年轻人租房的占比会提高。

　　在房租上涨的压力下，选择合租的比例较“京15条”政策出台前增长7%。北京市盈科律师事务所合伙人胡文友认为，年轻人应正面看待限购问题，“并不是限制外地毕业生在京买房，而是缓一缓，5年之后再买，这也是调控让房地产市场降温的一种手段。”