融资渠道持续收窄 外资乘虚抄底内地楼市

　　黄树辉

　　连续三轮房地产调控导致楼市渐入低谷，内地开发商“嗷嗷待哺”，外资房地产企业乘虚而入，抄底内地楼市的步伐正在加速。

　　这种现状已经引起央行官员关注。人行沈阳分行行长王顺参在最新一期央行主管杂志《中国金融》上撰文，建议加强对外资过度流入房地产行业的管理。

　　在此前的2月17日，中国国家外汇管理局也称，近年中国房地产业外资流入增速较快，外资流入对房地产行业健康发展的影响需密切关注。

　　一方面是内地房地产企业融资受困，急需补充项目运作资金；另一方面是外资房地产企业依然看好内地楼市前景，共同的利益需求让双方一拍即合，外资开发商通过股权收购而曲线进入内地楼市的案例明显增多。

　　不过，一些实力雄厚的大型外资房地产企业更愿意直接拿地开发，投资动辄数十亿元，项目内容涵盖了住宅、商业及养老地产等多个领域。

　　外资房企频频现身

　　3月2日，广州市国际投资促进中心部长谢晓辉在一个公开会议上透露，广州三旧改造地块受到外资热捧，来自香港、新加坡等地的资本正在积极接触三旧地块，不少三旧地块的合作初步意向已经达成。

　　根据日前官方公布的数据，广州十个区的三旧改造地块合计8950宗，用地面积为434.2平方公里，属下的从化市和增城市三旧改造地块合计1105宗，用地面积为105平方公里。

　　刀客地产顾问机构董事长谢逸枫向《第一财经日报》表示，这些地块成为众多资本争夺的焦点，更是外资房地产企业眼中的“香饽饽”。谢晓辉说，目前在洽谈的这些外资主要以港资和新加坡资本为主。

　　早在2月21日，新加坡嘉德置地已宣布，公司新增位于广州市番禺区石楼镇一占地面积约50万平方米的项目，该项目将成为凯德置地集团在华开发的项目中总建筑面积最大的一个。

　　嘉德置地近日甚至对外声称，计划未来三至五年投资约人民币100亿元于中国内地，除了将旗下商场数量翻倍至100家外，也将积极拓展廉价住宅，预期平均售价较市场低约20%，每年最少供应1万套。

　　以“低价吸纳”著称的港资房地产企业，大力度地加码内地楼市的趋势更为明显。1月5日，嘉里建设联合体以13.6亿元竞得辽宁营口地块。两个月前，嘉里集团刚刚以4.81亿元摘得福州商业地块；1月7日，九龙仓就以29.1亿元竞得苏州吴中两宗地。而一个月前，九龙仓在一周时间内斥资20亿元分别在江苏常州、湖北武汉拿地。

　　与部分外资房企直接拿地进入内地楼市不同，一些外资企业更多选择股权合作的方式，曲线抄底内地房地产市场，这种操作方式显然更具可操作性。

　　2月25日，香港新沣集团宣布将携手日本最大的商业地产商三菱地所合营开发沈阳购物中心尚柏奥莱，转让旗下Premier Ever的37.5%股权以获得流动资金，减轻开发资金压力。而三菱地所也以此曲线进军沈阳；同在2月份，爱尔兰最大房地产公司财富控股(Treasury Holdings)在上海再下一城，将淮海中路的淮海商城收入囊中，交易价格5.75亿元人民币。

　　楼市调控带来低吸机会

　　上海联合产权交易所提供的最新市场情况显示，在最近的一周内，上海产权市场上房地产业的成交金额超过亿元，新挂牌房地产项目的金额也居于首位。值得注意的动向是，外资开始大手笔收购国内房地产企业的股权。

　　实际上，更多外资房地产企业进入内地的计划仍在酝酿中。2月28日，星摩尔(StarMall)集团中国区市场主管谐妮娅女士(Ksenia Kochegarova)接受媒体采访时表示，星摩尔集团目前正在为其下一个在中国的购物中心进行选址，加大对中国市场的投入。

　　香港南丰地产董事总经理蔡宏兴近日接受媒体采访时也透露，继2007年与汇丰筹组房地产基金后，集团为加大内地发展力度正考虑“加码”，成立另一个房地产基金投资内地。

　　谢逸枫认为，在空前严厉的楼市调控政策陆续出台后，内地房地产企业的融资渠道已变得越来越狭窄。同时，信贷、IPO、发债、信托从去年开始一概从严，加上连续性的加息和存款准备金率提高，令很多开发商的资金链极度收紧，一些资金实力薄弱的内地房地产公司希望寻求股权合作开发。

　　另一个原因是，土地市场经过房地产调控之后出现向下调整机会。花样年总裁潘军表示：“至少现在我们可以看到，土地的成交价格比高峰时大幅下降，幅度甚至达到40%。”

　　正略钧策管理咨询顾问康桄瑀则向本报表示，公司从去年底重点研究了港资、台资和新加坡房地产企业的动向，这些企业对内地房地产市场的预判相对较远，不太在意短期的波动和调控，认为中长期向上趋势未变。

　　世邦魏理仕研究报告称，从外资机构投资的物业类型来看，综合、商办类物业，尤其是生息物业受到机构投资者的青睐，综合、商办类成交金额占比达92%，这与住宅价格居高不下和调控政策频出有一定的关系。

　　康桄瑀认为，在国际经济形势和大宗商品价格影响下，去年很多外资房地产企业都高调宣布进军内地商业地产，希望通过商业地产相对稳定的收益，来对抗经济周期和行业周期的波动，而选择股权合作更容易操作一些。

　　可以确定的是，自2009年年末开始，国内房地产市场的调控政策不断出台，整个2010年全年的内地楼市都被笼罩在层层阴霾之下，而调控在今年仍然继续。但内地的土地价格仍相对比较便宜，房价整体依然保持上涨，外资地产企业对内地楼市相当看好。

　　中国国家外汇管理局2月17日称，近年中国房地产业外资流入增速较快，外资流入对房地产行业健康发展的影响需密切关注。但上述外资流入为外商直接来华投资，而非热钱。外管局又指出，尚未发现国际“金融大鳄”或热钱“大炒家”大规模进入的状况。