谁推高了北京房租 “限购”成直接重要推动力

　　2011年3月2日，一位男士从开阳路“我爱我家”中介公司橱窗前走过。本刊记者 曹海鹏I 摄

　　《中国经济周刊》记者 孙维晨|北京报道

　　住宅租赁价格，这个一直被简称为“房租”的消费价格指数，在全国房地产调控政策不断推进中被层层推高。如今，它已经和房价一样，成为中国住宅市场“刚需”们诟病的要素之一。

　　新国八条之后，全国大中城市都开始落实具体政策，以遏制房地产投资和投机需求为主要思路。比如，北京要求非本市户籍居民家庭，要连续5年以上在本市缴纳社保或个税才能购房。政策也影响到了一些正常、合理的住房购买需求，不少人只有选择继续租赁住房留在北京。

　　可是，进入2011年以来，租房者在与房东关于租赁价格的谈判桌上占尽劣势。根据2月15日国家统计局发布的1月份CPI数据，居住类价格同比上涨6.8%，其中，住房租金价格上涨7.1%。

　　那么，在北京等热点城市中，推动房屋租金价格上涨的背后都有哪些力量？

　　不可避免的“新政心理”

　　其实，在北京“限购令”发出之前，新国八条便已经让北京等一线城市的房东受到心理影响房租要提高了。

　　《中国经济周刊》记者在“限购令”出台之后走访了北京多家房地产中介机构，来自这些中介机构的观点认为，“限购令”将直接增大租赁市场的需求量，而目前有效的供给却远远不足。“所以，北京的房租价格排除规律性的增长因素外，"限购"成为直接的重要推动力。”一位中介机构人士对记者说。

　　“最近我了解到北京的房租都在上涨，而且有两个中介也都打电话建议我提高租金价格。”记者的房东在年前便给出了将要提高房租的理由。尽管这位房屋持有人居住在湖南，但她亦随时关注着一千多公里外北京的房租价格变动。

　　她认为，时刻关注自己持有的资产价格变化是“再平常”不过的事情，“因为这直接关系到我的月收入”。

　　这位房屋出租人承认，新国八条以及北京限购政策都对其提高租金产生明显的“心理预期效果”。她说：“谁都知道，北京房子少，人多，房租自然会涨。”

　　除了新政给房屋持有人带来的“心理预期”，中介公司也会建议房屋持有人在现有租赁合同到期后重新寻找租客，并提高租金价格。中介公司再转接一次便能从租房人处赚取一次中介费用，大约是一个月的租金。市场认为中介公司在其中发挥的“抬高”作用也不能忽视。

　　CPI与房租互推上扬

　　房租，并非上升通道中的唯一选手。而且，房租与物价之间的关系越来越呈现出相互推动的作用。

　　2月15日，国家统计局发布1月份CPI数据显示，居民消费价格总水平同比上涨4.9%。在随后的2月28日，国家发改委主任张平在北京对上述数据阐释称，今年 1月份居民消费物价指数(CPI)涨幅低于社会预期，2月份有望继续回落。

　　有投资银行分析师发布公开报告认为，预计2月份食品价格环比上升0.5～1个百分点，鉴于CPI构成权重调整之后非食品权重增加，而近期以住房租金为主的非食品价格上涨幅度较大，预计非食品价格涨幅可能进一步扩大，大约在3%左右。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖在接受《中国经济周刊》采访时表示，房屋持有人能够敏感察觉到房租收入与物价之间的比例关系。“当房东感觉到房租收入不足以维持其生活舒适性的时候，自然会提高房租。”

　　链家地产副总裁林倩亦认为，在物价和房价都不断上升的前提下，房租自然有上涨的动力。

　　与此同时，随着CPI数据中包括居住类在内的非食品权重增加，房租上涨，也成为CPI上扬的因素之一。

　　租房市场的结构性失衡

　　一份来自21世纪不动产的监测认为，2010年，北京市一居室租金全年均价2570元/月，二居室4085元/月，三居室5503元/月。这一价格在2011年1月又刷新了纪录，1月份，一居室租金均价在2900元/月，二居室4391元/月，三居室5737元/月。北京房屋租金环比上升数据由2007年的3.5%提高到2008的4.2%；2009年进一步提高至6.5%；到2010年，涨幅开始呈现较大跨度，租金比2009年上涨了近10%。

　　其实，除了房地产政策与宏观经济的因素外，北京住宅租赁价格的季节性增长因素亦在此时与上述推动力重合。

　　每年春节前后，是租赁变动频繁的时节，随着租房人逐渐回到北京，需求集中凸显，快速刺激了成交增高，推高了租金价格。

　　“这种季节性因素是正常的，此外还有就是结构性因素导致北京租金价格普遍出现高增长。”接近住建部的一位分析人士对《中国经济周刊》表示。

　　所谓结构性因素，是指在北京，租金价格在3500元以下的出租房屋“供小于求”，而3500元以上的高档出租房屋则“供大于求”。由于近些年，土地价格不断攀升，房地产开发商更倾向于生产高档住宅产品，忽视中低档住宅的开发。当高档住宅产品转变为投资品进入租赁市场之后，租赁价格自然被抬高。

　　由此，投机和投资需求所导致的高房价影响，也传递至房屋租赁市场。市场本身存在产品结构失衡问题，廉租房建设又尚不足以弥补需求缺口，于是房租的上升背后又被添加了一把火。

　　指导价或难“从命”

　　2月28日，来自北京市住建委的消息称，他们将建立全市统一的房屋租赁信息平台，使租赁双方更透明地了解房源和价格。

　　据悉，北京市住建委针对租赁市场的行业规范和发展，与多家中介机构进行了座谈。会议主要议题是租赁市场管理问题。筹划中的房屋租赁信息平台可以显示真实的房屋数量、租赁价格等信息，但目前具体内容还在研讨之中。

　　其实，这一做法早在2008年便有类似先例。当时，北京为防止房屋租赁市场混乱，制定了“租金指导价格”。当年参加该课题讨论的胡景晖告诉《中国经济周刊》：“在一个小本子上，把北京划分为200多个片区，分别更新数据。”

　　不过，这个被称为“小白本”的册子总是与事实“基本不符”。租房人在市场上根本找不到与“小白本”上价格相匹配的出租房。据称，“小白本”上的指导价格总是低于市场价格15%左右，而且，指导价格更新也总是比实际价格滞后一个月左右。

　　最后，这个“指导价”不了了之。“我们希望政府能够进行有效的管理，但关键问题还是要多增加市场供应，增加公共租赁房。”胡景晖说，计划建立的房屋租赁信息平台如果只是制定和显示指导租金价格，那么效果依旧不大。