聂梅生：限购将沉积千亿资金在土地中

　　进入房地产领域的大量资金沉积在土地中，其安全性令人担忧

　　聂梅生/文

　　此次“限购令”出台的直接原因是，在一系列调控后房价上升压力依然较大。针对二套房的调控政策从限贷上升到限购，从货币手段上升到行政手段，意在快速有效遏制炒房行为。

　　全国35个大中城市是限购令实施的重点区域。2010年，35个大中城市商品房占全国销售总额的51.6%，占总销售量的35.6%。如果这些城市投资性购房比例平均为15%－20%，“限购令”可能使房地产交易量下降5%－7%，交易额下降7%－11%，控制资金量2500亿－4000亿元。

　　“限购令”能限制多少房地产贷款？2010年新增房地产贷款2.01万亿元，个人抵押贷款约占60%，即1.2万亿元。交易额下降将使开发贷和个贷下降10%左右，约减少2000亿元。

　　“限购令”限制了一部分资金进入楼市，但更重要的作用是使市场陷入观望状态，对后市的威慑力量远高于实际限购的数量。对这种临时性政策的实际影响，仍需密切观察。

　　回顾近八年来的房地产调控政策，呈现出三个特点：

　　一是短期行为。自2003年央行121号文件发布以来，国务院及有关部委针对房地产共发布了40余个全国性文件，多以“通知”“意见”形式下发，大部分没有上升到法律和法规层面，说明对房地产调控总的路数仍是边看边调，有较大的临时应对性质。

　　二是政策重复使用，力度不断加码。政府多采用货币、土地、税费和对市场供需双方(开发商和购房人)的控制等办法，多管齐下。

　　三是政策变动大。2010年12月中央经济工作会议指出，要“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”，对房地产市场首次提出了双轨制设计，令业界倍感期待。但两个月后，全国性商品房限购政策却迅速铺开，这与1月房价大幅上涨不无关系。

　　本次调控的表象目标是房价，但实质上，从社会角度看是民生问题凸显；从经济角度看则是如何在通胀预期下保障经济平稳运行，防止资产泡沫上升，避免对实体经济的破坏。

　　这其中，保障性住房无论从民生还是经济角度考虑，都刻不容缓。

　　2011年全年保障性住房完成投资约1.3万亿元，将拉动房地产开发投资增加约10个百分点，拉动GDP增长约1个百分点。

　　上述规划若完成，将对房地产市场的稳定，乃至经济的稳定起到重要作用。但是土地指标和资金筹集仍不容乐观，2010年、2011年保障性住房的实际效果应在今年四季度显现。

　　事实上，在中国房地产市场起关键作用的是土地供给，制度性改革需要跟上。近十年来地价不断领跑房价，且速度越来越快。土地已经成为平抑房地产市场的权重力量。

　　2010年全国土地出让总价款达2.7万亿元，较前一年增加69.4%(北京为1628亿元， 上海为1513亿元，大连为1157亿元)。2010年全国土地出让收入预计占地方本级财政收入的71%，比上一年增加22.2个百分点。很显然，地方政府是最大的受益方。

　　金融机构以土地抵押贷款方式进入土地市场，形成了土地金融。国土资源部公告显示，2009年全国84个城市土地抵押贷款2.59万亿元，同比增长42.8%。2010年土地抵押贷款则会超过3万亿元。

　　这部分资金的安全性令人担忧。开发商贷款后需要两年左右的开发周期。如果这期间市场形势发生大变化，贷款风险将关联金融层面。

　　在中国现行土地出让制度和房地产开发模式下，地根吸住了银根，尤其是在宽松的货币政策下，进入房地产领域的货币大量沉积在土地中，2010年尤为突出。如何疏导积聚在土地中的资金需要被高度重视。

　　政府一方面要抓紧进行财税和土地供应制度改革，使地方政府的土地财政比例降低，和房价逐步脱钩；同时要促进已出让土地的合理开发利用，尽快形成有效供给，平抑市场。■

　　作者为全国工商联房地产商会会长