中介哄抬租金致北京房租环比增速高达20%

　　作者： 杨晓音

　　“丰汇园，45平方米一居，每月3000元能租出去吗？”

　　“至少3500元，年前都3000元了，有的甚至租到4500元。”

　　这是3月14日记者与北京一家房屋中介的对话。在此之前，记者通过调查发现，北京西城区太平桥丰汇园40平方米左右的一居室月租价格基本在3500元以上。但记者以业主身份，希望按每月3500元的价格委托给中介出租时，该中介公司极力怂恿“价格应该高点”。

　　近日，北京房屋租金价格出现了加速增长的局面，环比增速高达20%以上。两会期间，北京市市委书记刘淇则公开指出租金高涨“乱就乱在中介”。《中国经营报》记者通过深入调查发现，中介公司在房租价格上涨中起着重要的推手作用。

　　中介“劝涨”

　　“我租期快满了，本想续租，房东却突然涨了300块租金，我这两天准备搬到朋友家暂住了。”在北京通州北苑租房的胡小姐告诉记者。

　　调查中，记者发现这一带房租平均涨幅从200元到600元不等，而胡小姐原先住的40多平方米的开间已由原先的1800元／月上涨到约2100元/月。

　　家住立水桥的李先生因为工作调动，想把原本还有半年到期的一居室转租，因为在自住时添置了一些电器，李先生决定在转租时在原有的租金基础上多加100元。“网站上一发帖就有中介打电话要求代理，他们劝我再加200元，说这一带房租都涨了，加价也能帮我租出去。”

　　在中介公司看来，春节后房租上涨是一个规律。北京日晟昌房地产经纪有限公司刘佳林告诉记者：“节后有大量租房需求，上个月海淀区双榆树附近两家店收了近二十个租赁房源，全部租出去。其中两居最火爆，从年前3200元涨到4000元左右。”

　　但这个涨价原因并不完全适合今年。“京十五条”限购令下，二手房买卖极度萎缩，中介公司开始在二手房租金上做文章。

　　中原地产香山别墅分行经理刘金超所在片区的分店共有40个中介小组，上个月，近280人的工作团队平均每天仅能签成1~2个卖房合同。“这个数字是之前不能想象的，为了生存，近期我们的工作重心几乎全放在房屋租赁生意上。”

　　“肯定要调整我们的业务方向，租赁肯定是下半年一个比较大的利润增长点，另外商业地产也会是一个主要的业务方向。”21世纪不动产中国区域市场总监林蕾告诉记者。

　　房屋中介在租赁房屋过程中的收入来源主要是佣金。现实中操作的办法则是，中介公司的中介费则是以一个月房租为基准，或业主承担或租客。“这钱不管谁交，只要通过中介，我们就有钱赚，中介费自然随着租价水涨船高。”因此，劝房东涨价也是中介多赚钱的一个方式，尤其是房东、中介和租户签订三方协议的情况。

　　买卖房源信息

　　房源对于中介公司来说至关重要。

　　嘉诚易家房屋中介的员工告诉记者，我们与“领先房源”公司签约，每年向其支付4000元~5000元服务费，换取每天300~400条的房源信息，包括买卖和租赁的信息，通过邮件或传真的形式定期发送。

　　在百度搜索中，“领先房源”处于置顶位置。记者与“领先房源”电话交谈发现，这种购买房源的行为北京所有中介公司几乎都有。据了解，在北京依赖卖房源信息生存的公司有几十家之多，在他们手中集中的房源信息多达上百万条。

　　记者调查发现，“领先房源”获取房源信息，主要是通过开发商或者物业公司获取业主详细的房屋情况和电话。获取房源信息的另外一种方式则是和专业网站合作。一位中介公司员工告诉记者，搜房网、58同城以及赶集网等主流房屋租赁信息平台几乎全被中介占去。“这其实是网站推出的一项业务，我们每天会派专人负责收集个人转租的信息，并和网站的人员进行对接，将我公司代理的信息置顶，或者推荐到首页。现在每条信息的置顶费还在涨，当多家公司要求‘推荐’‘置顶’ 时，还会面临竞价，价高者方能获得置顶权和优先权。”

　　由于和中介公司有合作关系，网站内部通过设置屏蔽和用户资料查询功能，将个人出租房源在被真正需要此信息的租客检索浏览到之前，或被中介拦截，或被沉在最后几页很难被浏览到，甚至有可能直接被屏蔽。个人发布的信息被中介拦截后，就会立刻接到中介打来的要求代理的电话。

　　家住回龙观的王小姐告诉记者，她在58同城刚发出一条写明“中介绕行”的转租信息，不到半小时便接到中介的电话，要求代理她的出租房。“我就是想找个人合租，不想通过中介，奇怪的是我的手机，只有注册资料里有，他们是怎么知道我电话的？”

　　哄抬租金

　　控制了房源，就有控制租金的可能。

　　根据中国房地产估价师与房地产经纪人学会统计显示，北京有12000家房地产经纪机构，从业人员10万人左右。

　　也就是说，抛开“领先房源”与网站提供房源外，按照一个从业人员每月开拓一套房源，中介公司就握有120万套房源。

　　据业内人士初步估算，北京租赁市场房源只有400万套左右。“普通的租客根本不知道房源信息，想绕过中介单独和房主签约的可能性越来越小。”业内人士表示。这样，中介公司哄抬房价就成为可能。去年北京3~6月份租金同比上涨幅度超过了18%，住建部曾出具报告称，部分中介因为房屋买卖生意下降，从房主处收租房子做 “二房东”，推高房租或劝说房主抬高房租，是一些城市房租上涨的主要原因。尤其是“二房东”模式，房东把房子永久性租给中介，中介成为“二房东”后只跟租户签订两方协议，这样就更容易抬高租价。

　　所谓“二房东”，指的是房屋租赁代理业务。这类业务是中介分别与业主、房客各签一次“两方约”，由于供求双方无法见面，给中介公司提供了暗箱操作“吃差价”的机会，租金价格自然也就掌握在中介手中。中介由此哄抬价格并形成效应。

　　记者调查发现，在房屋出租过程中，中介对租价的操控空间极大，在房屋初次出租时，房主会咨询多家中介而后定价，因为市场并不能有效提供价格指导，通常是中介抛价，房主跟风，一个片区的房屋租赁均价逐渐提高。

　　一位业内人士对记者透露，出于想垄断或者想操纵市场的目的，中介永远报最高价，而作为业主来讲，他肯定也期待最高值。

　　监管变局

　　规范中介的行为提到监管日程上来。

　　根据知情人士透露，北京市发改委、住建委等部门近期多次召集专家、中介公司负责人就租赁市场进行调研。其中对中介管理的总体思路就是信息透明和规范管理。

　　上述知情人士表示，中介市场急需建立一套完整信息管理备案体系。北京一年出租多少房屋，出租人、承租人群以及市场租金情况变化都处在不确定状态。建立全市统一的房屋租赁信息平台后，出租方和承租方的信息一目了然。

　　此次调研中对中介的二房东行为也定了性：部分中介拿到房源当二房东，赚取差价抬高了房租，对市场影响很大。因此，中介将被禁止当二房东“中介只能收取佣金，二房东形式是有问题的，不属于中介，应该剥离出去，让投资公司来做。”上述人士表示。

　　租金指导价也是政府部门正在考虑的问题。实际上，在此之前，北京就曾出台过区域租金价格，但由于这个指导价格不能跟上市场变化，计划形同虚设。接下来，市场指导价如何实施也正在调研中。

　　本报记者 晏耀斌 对本文亦有贡献