房价收入比和租售比为什么都在中国失灵？

　　距离各城市公布房价控制目标截止日期还有不到10个工作日，多数东部城市和一线城市不约而同地选择了“沉默”，只有中西部少数城市公布了调控目标。

　　1月26日公布的新“国八条”中提出，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　在已公布的调控目标中，银川、太原、贵阳等城市，毫无例外地以GDP或人均可支配收入增幅作为房价控制增幅的参照系数，而“居民住房支付能力”，尚未见相关描述。

　　同时，我们也要掂量一下这种挂钩的合理性。一方面，这两个指标是变动的，实际数据与预估数值可能存在一定差距，CPI的波动也处在精确控制范围之外，这将直接导致房价控制目标的上下浮动；另一方面，在过去的两年间，房价曾以远超过人均可支配收入增幅的速度高歌猛进。以北京为例，多数楼盘现在的售价是两年前的两倍还多。实际支付能力被隐藏在简单易操作的房价控制目标背后。

　　客观而言，建立房价控制目标模型的困难非常多，政策的变动、国内外经济政治形势、当地社会经济发展水平、GDP增长、居民可支配收入增幅、CPI、政府的保障等等许多因素，都会影响房价走势。与“居民住房支付能力”相比，GDP或人均可支配收入增幅具有客观、量化的特征，房价控制目标与这两个指标挂钩，操作性较强。

　　房价控制目标参照GDP和人均可支配收入增幅这两个指标，量化了控制目标，同时操作简便对比明显。然而，简单将这两个指标设立为参照系数，并不适合现在的房价控制目标。更确切地说，在这一模式下运行的房价控制目标，其房价控制结果，依然不是居民实际住房支付能力可承受的。

　　房地产调控是在房价过快上涨之后应时而出，一系列的调控政策落地之后，房价增长依旧，只是速度略有放缓。房价的持续增长，让国际通行的房价收入比在中国失去了“话语权”，租售比也成为拉动房租不断上涨的“充足理由”。在此背景下提出的房价控制目标，应充分考虑到房价已经快速增长的“绝对量”和居民收入增长及CPI波动带来的住房支付能力的变动。

　　“十二五纲要”第八篇第三十五章给房价确定的合理水平，就是“与消费能力基本适应”。消费能力与实际收入水平直接相关，“与消费能力基本适应”的房价合理水平，涵盖了上述种种考虑因素。既考虑到了GDP和人均可支配收入的增长，也考虑到了房价曾经的快速增长脱离了消费增长能力的实际情况，CPI的增长对居民实际消费的影响也被考虑在了其中。

　　“市场的归市场、保障的归保障”，房地产市场双轨运行的模式在去年底今年初逐渐清晰明朗。“十二五”期间3600万套保障房的建设规划，将保障范围从7%扩大至20%，即便如此，依然有80%的人口，需要从市场上购买商品住宅或者租赁住宅以满足居住需求。

　　与保障范围相比，“市场”在体量上占据绝对优势，由此观之，房价控制目标的实现还是涉及到大部分人的切身利益，与他们的实际生活息息相关，控制目标的参照系数应扩大范围，不是单纯地盯住GDP增长或人均收入增长。

　　（责任编辑：李志强）