风险预期强化 投资者频繁转让房地产信托

　　近期，房地产信托进入一个募集高峰期，但市场上却频频出现投资者转让该类信托计划的情况。个中原因何在？

　　“虽然房地产信托的年化收益率极其诱人，但是面对一系列的政策，以及市场因素，选择转让也是出于风险考虑。”中国信托业协会专家委员会一位委员向《每日经济新闻》表示。

　　房企资金缺口投资者买单

　　事实上，在目前房地产严控的形势下，资金短缺已经让房地产商的债务压力逐步显现，一些贷款成本已经超出房地产商的承受能力。

　　来自中房信的数据显示,上海一手商品住宅2月份的成交量为17.2万平方米,去年12月的高峰期成交量为140万平方米;成交均价也从去年12月的2.508万元/平方米，回落到2月的2.0946万元/平方米，跌幅达16.5%。而一手房方面，2月上海住宅成交仅为1635套。

　　虽然房地产商转投信托市场，但信托计划设计都超过亿元，利率又高。从目前已经成立的房地产信托计划来看，平均规模还在加大。

　　用益信托工作室表示，规模加大在一定程度上反映出现阶段信托公司对房企融资方的要求又有所提高。

　　3月，万科对外公告宣称，已通过与华润集团有限公司及其关联公司展开合作，合作的范围包括同珠海商业银行有限公司签订贷款合同，利用华润深国投信托有限公司信托资金和汉威资本管理有限公司旗下基金的资金。贷款的合同金额、利用的资金金额以及共同投资的投资金额总计不超过人民币44.2亿元。

　　目前，在3月份已经公开推介的信托产品中，盛高置地、海航置业、朗诗地产、新城股份、世茂股份等房企的名字相继进入人们的视野。融资规模均超过了5亿元，预期收益回报则为8%～10%。

　　“在资本市场中，房地产信托所有量的占比微乎其微。信托产品面对的客户也不是普通百姓，这类投资者都有一定经济基础，而且面对风险，他们有足够的承受能力。房地产的资金缺口显然需要有人来为此买单。”西南财经大学信托与理财研究所副所长李勇向《每日经济新闻》表示。

　　投资者套现需求旺盛

　　昨天，《每日经济新闻》在爱建信托公司信息转让栏中发现，最近该公司又有2只房地产信托计划转让：成立于2010年3月的“上海嘉定新城金郡项目”和6月的“爱建南京勋远集合资金信托”计划已经开始转让。其中，上海嘉定新城金郡为住宅项目，爱建南京勋远为商业地产。目前，爱建信托计划转让披露页中，有20只信托计划转让，其中已经有17只成交，1只撤销。

　　“爱建南京勋远集合资金信托计划，目前转让金额为160万元，但是转让方要求，从该信托计划成立至今的收益率，都由受让方提前支付。”爱建信托相关工作人员透露：“这个信托计划从去年6月成立，2014年合同终止，目前年化收益率在9.5%左右。”

　　按照合同要求，转让方除本金160万元之外，还将获得11.5万元的收益。但值得注意的是，从去年6月成立该计划至今，短短半年，该计划的收益率已经超过6%。

　　“事实上，年化收益率是要超过9.5%的，但是合同上不能承诺太多。”上述相关人员表示。

　　而在中融信托的网站上，也有不少关于房地产类型的信托计划在转让。

　　“目前一部分投资者急于转让信托计划，一部分是急于套现，‘现金为王’的观念根深蒂固，而目前利比亚危机以及日本地震，都给投资者在心理上造成了一些不确定因素。”华润深国投负责人表示：“但并不说信托计划本身出问题，投资者转让，还是个人因素占据一大部分。”

　　诺亚财富内部销售人员告诉《每日经济新闻》：“目前购买房地产信托的客户大部分是中等收入人群，他们有固定的收入，也有固定的存款，100万元的门槛对他们来说也是可以接受的。但是股权类和基础设施类的投资者，通常是企业占据多些，毕竟规模大。”

　　“即便是转让，还是有投资者来咨询，目前我们已经有客户达成协议，本周就要签约。”爱建信托相关人员表示。