房市调控路径之辩：缓解供需矛盾的重点

　　按照新“国八条”的部署，地方政府公布房价控制目标的截止日期已到，但细看各地房价调控目标，除北京提出“新建住房价格稳中有降”外，大多数城市的房价涨幅目标都在10%左右。给地方政府加压的调控目标，为何到最后演变为一片“涨”声？房价调控的预期目标究竟如何定位？以上问题，我们需要抽丝剥茧，找到答案。为此，本报本期采访了中国工商联房地产商会会长聂梅生，瑞银证券中国首席经济学家汪涛，是为21世纪北京圆桌第289期。

　　调控目标还是涨价目标？

　　《21世纪》：按照新“国八条”的部署，各地方公布房价控制目标的截止日已到，但目前绝大多数城市将房价调控目标锁定在涨幅10%左右，仍有多个城市尚未出台目标。您如何看待这一现象？

　　聂梅生：首先，我们对近十年的房地产同比价格涨幅做了一个统计，得出2000-2010年（按照国家统计局的数据）房价同比涨幅在低于GDP高于CPI的区间。房地产是经济重要的组成部分，它遵循经济发展的客观规律，我们希望它有变化，但并不是一、两年就变得了的。

　　其次，“国八条”中很重要的一条是地方政府要依据本地经济增长和人均收入增长出台合理的房价调控目标，现在各地调控目标很大程度上也与此相关，尽管这些目标和老百姓的预期尚有差距。

　　“国八条”出台之初，大家都在讨论限购，当时并没有人提出将房价调控目标和GDP挂钩是不对的，合理的房价不应该和当地的经济增长和人均收入挂钩，这是一个涨价而非降价目标。所以，实事求是地说，各地方政府出台的目标仍然符合“国八条”的要求，也符合过去十年的规律。

　　对此，我个人也有不同看法，即这次出台的房价调控目标有不足之处。我认为房价调控目标应与CPI、通胀挂钩。今年我国经济调控的重点是防通胀，根据房价和通胀的关系，在通胀情况下如果存在居民存款负利率，房价肯定会上升，所以如果今年的CPI控制不住，就很难要求控制住房价。CPI上升，房价涨幅若低于CPI涨幅，持有资产和存款的人都将蒙受损失。所以，我们需要尽早提醒房价与CPI挂钩。

　　《21世纪》：如何看待居民住房支付能力和房价之间的关系？如何界定房价的合理区间？

　　聂梅生：我同意房价的合理区间应与可支付能力挂钩，但为什么地方政府大多没有？原因在于没有统计数据。虽然很多研究机构在做相关的研究，但并不能代表整体情况。尤其是在官方并没有关于房价收入比数据的情况下，空谈房价与可支付能力挂钩是不现实的。

　　以北京为例，新建住房价格是可以统计的，但收入就很难统计。是统计户籍人口的收入？包不包括可支付部分？我们还有各种各样的流动人口，按外地在京买房人口比例占40%算，他们的收入是否也应该统计进去？怎么统计？做生意的、打工的、留学归来的、外籍的等等，分母并不清楚。

　　总之，关于房价合理区间问题，我们或许可以说几乎所有的城市提的都不对，但这起码是地方政府层面的共识，是他们的一个态度表示，如果大家都是这样的态度，那就值得考虑——我们在出台房市调控政策时有没有一个预期？这件事情只能作为一个探索，在研究合理房价的道路上走一两步，但这两步可能并不那么符合实际情况。

　　汪涛：从房价上涨幅度看，各地情况很不一样，以近十年的统计数据来看，大城市价格涨得很快，也有中小城市房价年均增速很低。各地都有自己的经济增长情况和房地产市场供需结构，所以房价合理区间很难界定统一标准。

　　房价走向从根本上还是由供需决定的。买房者的可支付能力如何衡量，不只和收入增长有关，如对那些动用储蓄买房的人来说，收入增长就不是一个决定变量。在供需长期均衡的情况下，房价增长和居民收入增长相匹配是合理的结果，但考虑到中国房地产市场和各城市的发展阶段，可能多数地区在某些时段的增长会快一点，需要释放不断积累的购房需求。政府要做的不应该是决定合理的房价水平，而是尽量去掉市场中的扭曲因素，使房价能够真正反应实际供需水平。

　　缓解供需矛盾的重点

　　《21世纪》：那么您如何看待当前住房市场的供需矛盾？缓解供需矛盾的重点在哪里？

　　汪涛：需求方面，目前的供需矛盾并不意味着大部分人没有房子住；相反，统计数据显示，大部分人其实都有房住，供需缺口中投资需求占据了很大的比重。投资需求是否合理？在目前情况下，这是人们的理性选择。因为实际利率仍是负的，也没有足够的投资渠道，所以投在房地产上是合理的。目前租金很低，房地投资回报主要靠房价不断上涨；一旦房价停止上涨，投资型购房需求就是不理智的。要合理引导投资型购房需求，在房产持有环节就应该发挥税收调节的作用。另外，要鼓励租房市场的发展，让空置住房充分被利用起来。

　　供给方面，问题主要有两个：一方面，地方政府作为城市建设用地的垄断供应者，会趋向于房价和地价走高，这样才能多卖地多增加财政收入；另一方面，房地产开发商到底有多少房源信息，仍非常不透明，不利于购房者的理性选择。所以，政府需要在这些方面有所作为，让供需关系实现自我调节。

　　《21世纪》：此轮调控的成功与否，很大程度上寄希望于未来1000万套保障房建设，您认为保证这一计划顺利实施的条件是什么？

　　聂梅生：保障房现在最大的问题是资金。保障房的资金安排是中央政府投资一千亿，地方政府再配套，加上企业自建和社会力量。当前地方政府融资平台负债率已经很高，怎么获得资金来建保障房?主要有两个渠道：

　　一是银行贴息贷款，但银行更愿意把贷款投放到利润回报更高的项目上,现在只有几个资金实力较雄厚的大城市才能通过地方政府担保从银行获得贷款；

　　二是土地出让收入，地方政府需将土地收入的15%用于兴建保障性住房。今年地方政府新增土地供给的70%要用于保障性住房，商品房供给减少，地价又不允许超过房价，在这种情况下，土地出让金的收入涨幅就不会高，15%的收益回馈到保障房上就很成问题。从保障房构成来看，棚户区改造和拆迁的问题不大，因为这部分新建房将会卖出，卖出之后投资就能收回；公租房的问题比较大，公租房只租不售，如果没有创新型手段可能几十年都收不回成本。资金如何实现良性循环，是保障房建设面临的主要困境。

　　房市调控的路径依赖

　　《21世纪》：“限购令”以行政手段强力介入引发争议，此轮调控会否形成政府干预房地产市场的路径依赖？中国是否会继续坚持房地产市场化改革的方向？

　　聂梅生：行政干预各个国家都有，在非常时期，政府必须进行行政干预，否则任凭市场发展下去，经济可能会走向崩溃。现在的问题是，在这个时间点上是否需要行政干预？限购能否限制需求？

　　调控政策的意图显示为房价不降、限购不停；但对于地方政府而言，目前出台的房价调控目标，除北京以外都是要涨的。这不是非常矛盾吗？即使北京的所谓房价下降目标，也是以新建住房为标准的，它既包括商品房，也包括保障性住房。北京从前年开始建保障房，今年的供应量非常可观，政府保证占新建住宅总量的50%，平均下来，房价当然会降；再加上限购挤出的需求，商品房的成交量会下降，更加大了保障性住房的比例，带动新建住宅均价向下走。

　　为应对这一轮房地产调控，开发商今年的投资会非常谨慎。首先，开发商今年暂时不会买地，这样地方政府的土地收入就上不去，这样就没钱建保障房，这个链条开发商是起作用的；其次，开发商将开盘和开发时间往后推，尽管土地闲置要被收回，但开发商仍有很多规避政策的办法。试想哪个开发商会弄断自己的资金链？所以，市场和政府之间有一种天然的博弈关系。

　　当然，在限购等政策的作用下，商品房价格可能会向下浮动一些，但只要土地价格不大幅下挫，就不会产生大的问题；若土地价格稳不住，去年囤地的开发商就会非常麻烦，如果今年的土地价格比去年低得多，开发商的“面包”就没法做了，资金链就会断裂。

　　所以，这一轮房地产调控的关键在于保障性住房建设，趁着限购期把保障性住房的课补上。商品房不应持续限购，到一定程度还得放开市场，不要把临时措施长久化。

　　汪涛：限购这种行政性手段，在实际执行过程中的力度很难保证，市场会有很多应对之策。如现在普通住宅限购了，但商住两用房就不限购，很多资金转而炒商住房，价格涨得非常厉害；再如大城市限购，投资者可以在城市外围、郊区或其它小城市买。所以，限购政策的影响和力度目前很难预测，不太可能持续。

　　这一轮房市调控政策的效果会在今年逐渐显现出来。商品房市场的销售、新开工面积会有所下降，但房价会不会明显下降，目前还不太清楚。如果多数购房者没有以很高的杠杆率买房，并且认为顶过调控这一两年，房价还会涨，那么房价就不会降，但就算上涨，势头也不会像以前那么猛。此轮调控主要会对房地产投资和开发商的现金流产生一定影响。房地产投资方面，如果保障房建设能够按计划进行，就能弥补商品房缺口。所以，今年房地产的开工面积、建成面积以及对钢材、水泥等大宗商品的需求，还将会有一定增长。

　　从房地产的长期健康发展来说，政府应出台一些治本之策。首先，应提高居民存款利率，使居民资金在中短期内留在银行内部，增加资金成本，遏制投资投机型需求；其次，应推出房产税，增加持有成本，鼓励拥有房源的人进入租房市场，同时房产税也能置换地方政府的土地财政收入；再次，增加国有企业红利上缴比例，并限制国企的利润盈余进入房地产和土地市场；最后，允许农村的集体土地直接上市，增加建设用地市场的供给，通过市场竞争，降低土地价格。