3600万套保障房如何分得公正

　　未来五年，我国计划新建保障性住房3600万套，但分配机制却没有跟上建设步伐。如何公正地切分如此巨大的“蛋糕”，关系着千家万户“住有所居”梦想的实现，考验着政府的公信力及社会管理能力。

　　保障房成了闲置房，出租转售牟利忙

　　福建省宁德市东侨经济开发区的华庭小区，是该市大型保障房项目，小区内共有15栋住宅楼、500多套住房。半月谈记者最近在华庭小区看到，小区内水电气和绿化等物业配套已经完备，却只有很少人家入住，多数住房的窗户和阳台空荡荡的，有的还积满了灰尘。记者从华庭小区物业管理处了解到，该小区交付业主使用已有3年多，目前入住率不足20%。

　　在华庭小区4号楼二层的一家窗户内侧，记者看到玻璃上贴着“本房出租”的红纸条，上面留有联系电话。类似这样的出租和售房信息在宁德房产网上也有。记者从网上找到一位刘女士的出租信息，并确认刘女士要出租的房就在华庭小区1号楼602室。

　　一位王先生则在宁德房产网上发布了一条售房信息：“东侨华庭小区2幢。三室一厅二卫二阳台，面积139平方米，10成新，5600元/平方米。因属第一批经济适用房，房产权、土地证在办理中。交易一般暂时只能私下公证交易，以信誉为主。”

　　经济适用房的拥有者本应是住房困难户，然而某些经适房成了牟利的手段。

　　“丽华苑85平方米，1800元/月；红旗公寓90平方米，1500元/月；黄浦人家80平方米，1500元/月……”打开武汉几家房地产网站的租赁频道，就看到了上述出租信息，而这些房源大多是政府严禁出租的经济适用房。

　　在南京，记者走访了秦淮区银龙花园一期、二期和四期，雨花区春江新城一期和四期项目。这里的不少居民是郊区拆迁农民和城市拆迁户中的低收入群体，他们普遍反映从保障性住房政策中得到了实惠。但也有一些居民反映，保障性住房小区内时常能看到豪华车出入，小区内存在房屋出租和长期空置现象，有少数分到房子的人不太像是应该被保障的对象。

　　银龙花园四期物业公司的一位李大爷告诉记者，银龙花园四期2010年6月8日拿到钥匙，当天就有一些领了钥匙的住户将房子出租。记者在走访的几个保障性住房小区看到，出租中介在每个小区都有，大量房源都贴在墙上招租。

　　分配四大难：准入难、公示难、管理难、退出难

　　科学设置准入门槛，是实现保障房公平分配面临的第一道难关。准入门槛由谁来设，有哪些条件，是问题的关键。目前，绝大多数地方保障房准入门槛由主管部门制定，社会公众无缘参与，有的甚至是地方主管部门领导拍脑袋决定。

　　准入门槛应该有哪些条件？福建省住房和城乡建设厅住房保障处处长柳文定介绍，保障房建设指标任务从中央到地方，层层分解。但由于各地经济发展、居民收入、保障房实际需求等状况不同，准入门槛也会有较大差异。另外，公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房、限价商品房等不同形态保障房，覆盖不同层次的住房困难群体，其门槛条件各有各的针对性和适用范围。但往往是条件多了，操作起来就增加了难度。尤其在申请人收入这块，统计不很全面，导致一些地方出现“开着宝马住保障房”的现象。

　　江西省九江市房管局副局长吴海林说：“保障性住房建不易，分更难。虽然九江市在分配时设置了五道程序、四道把关、三榜公示，但还是有人浑水摸鱼，其中不乏一些富裕家庭。现在，许多夫妻之间都互不知道对方收入，更何况社区管理人员。在分配住房给最困难的人群时，我们往往依据民政部门提供的低保户名单，但是在分配最低收入之上的一些‘夹心层’时，对其收入的甄别可就难了。”

　　公开透明监督难，是实现保障房公平分配面临的另一道难关。2010年年底，深圳市政府在保障房大规模开建以来进行第二次分配，就引发了一些社会争议，申请人的信息公示难以令公众信服。深圳市房地产研究中心副主任王锋接受记者采访时说，出现这种情况，关键原因在于政府部门公示的申请人信息透明度不够。

　　王锋说，此次深圳市保障房申请人终审名单的公示时间为2010年12月31日至2011年1月14日，许多人发现，申请人的具体资产和收入等信息都有不同程度缺失，哪些信息该对外公布也不明确。

　　“公示就是让公众来发现问题，而不是隐瞒信息让公众发现不了问题。在如何公示上，政府部门应采取开放态度，而不是躲躲闪闪。”福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，在保障房分配公示环节，许多地方政府部门第一反应常常是躲避社会监督，从公示环节患上“节假日公示综合征”可见一斑。

　　第三道难关是管理难。现在各地的机构设置大多为住房保障部门和居委会、物业公司，并由其进行日常管理和核查。实际上，仅靠物业公司的检查、管理是不够的，因为其作为企业，不具有相应的行政职能；物业服务合同约定的只是民事权利义务，不具有行政强制性。

　　最后一道难关是退出难。柳文定说，申请者何时有私车开了、在哪里又买商品房了、收入是否变化了，等等，这些情况很难及时发现。一旦发现承租人条件超标或违反规定，一般都是让街道社区工作人员上门告知，并耐心做思想工作劝其腾退，难以对承租人强制处罚。

　　呼唤三大机制：信息共享、社会监督、依法惩处

　　九江市房管局局长朱作清说，目前整个基础工作不扎实，很难核定真正的家庭收入。“今年我们的廉租房申请标准是9780元、经适房是11118元。规定是精确到了一块钱，但是执行起来无法做到客观。”朱作清认为，今后保障房建设规模越来越大，全国很有必要加强数据化、信息化等基础工作。

　　今年两会期间，致公党中央提交的一份提案建言，积极推动建立住房保障、房地产、民政、公安、税务、银行等部门的信息共享机制，建立居民经济状况核查系统，直接查看申请家庭的存款账户、股市账户、纳税记录、房产登记、公积金缴纳等情况，从而了解申请家庭的实际经济状况，提供申请保障性住房所必须的核查报告。

　　王阿忠提出，各地政府在保障房分配公示申请人终审信息时，首先要做到信息透明，把准入门槛要求的信息全部依法依规公开，并最大限度地畅通社会监督渠道。

　　据了解，今年重庆市拿出1000万平方米公租房接受申请，首次公开摇号配租于3月2日举行，共有22317件申请和15281套公租房参与了摇号配租。整个摇号配租过程都是在公证处公证人员的监督下进行，部分重庆市人大代表、市政协委员、监察部门工作人员，以及部分公租房申请人见证了摇号配租过程，当地电视台还进行了现场直播。

　　重庆市国土资源和房屋管理局局长张定宇向记者介绍，在经公证处公证人员查验公证后，重庆市首次摇号配租结果于3日通过公租房信息网和当地报纸，向社会公布，接受监督，无异议的向申请人发放配租确认通知书。成功配租的申请人，从4月份开始陆续住进公租房小区。其中的方法可供各地分配保障性住房借鉴。

　　针对申请人入住后的管理问题，有关专家建议，保障性住房小区物业管理可以采取政府指导、自我管理方式。比如，对于物业维修基金管理，由小区业主授权；遇有紧急情况需要动用维修基金的，可以在建立严格审核制度的基础上，由政府部门监管使用。

　　据半月谈记者调查，上海市以专业化运作公租房的分配管建，组建了“上海徐汇惠众公共租赁住房运营有限公司”，负责区里公租房的定向分配、经租管理等。

　　记者在调研中，业内人士建议，尽快出台基本住房保障法，既要明确各级政府在推进住房保障工程中的责任，又要规范保障房分配、运营、流转环节中存在的种种混乱局面。尤其要加大对虚假申报、骗购骗租、转租转售、闲置浪费保障房等行为的惩罚力度，追究法律责任。

　　2009年6月，厦门市实施了国内首部保障房管理的地方法规《厦门市社会保障性住房管理条例》。该条例明确规定：对于出租、转租、转借、调换、经营、转让社会保障房，擅自装修和改变房屋用途，损毁、破坏和改变房屋结构和配套设施的行为，拒不改正的，管理部门将收回房屋，并对相关责任人处以2000元以上10000元以下的罚款。另外，无故空置6个月的，将收回保障房。

　　除了厦门，上海、重庆等地也出台了关于保障房的地方性法规。当务之急，是要在各地立法探索的基础上，抓紧制定国家层面的住房保障法律，确保3600万套保障房实现公平分配。（《半月谈内部版》2011年第4期，记者 来建强 任会斌 邓华宁 李美娟 沈翀）