京城楼市量跌五成价仍涨 二季度或将出现拐点

　　4月上旬，北京京楼市整体呈现出量跌价涨的局面。新房和二手房总体成交量持续萎缩，环比3月下旬大幅下跌了49%。虽然成交量持续萎缩，但是成交均价依旧呈上升态势，新房成交均价环比上涨27.2%，二手房成交均价则上涨了8.9%。

　　根据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，4月1日至10日，北京市新建商品房网签总量为918套，环比3月下跌了48%，与去年同期相比下跌了84%。虽然有消息称，北京近一段时间对均价在3万元以上的商品房项目限制发放销售证，但据伟业我爱我家市场研究院的统计数据，价格方面，4月上旬北京新建商品房成交均价为27350元/平方米，环比3月上涨了27.2%，与去年同期相比则上涨了15.4%。

　　数据显示，4月上旬，北京二手住宅网签总量为2066套，与3月下旬的成交量相比下跌了49.6%，与去年同期相比下跌了75%。4月上旬，北京市二手住宅成交均价为24963元/平方米，与3月下旬的成交均价相比上涨了8.9%，与去年同期相比则上涨了9.7%。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，除了清明假期的影响，4月6日央行年内二度加息再次增加了购房者的买房成本，是使4月上旬楼市成交继续萎缩的重要原因。另外，4月上旬低价入市楼盘稀少，目前的房价尚未达到购房人的心里价位。继北京市建委公布了2011年度的房价调控目标后，房价将转入下行通道预期强化，二季度房价将出现拐点的预期，使不少购房人把购房计划延至二季度的五六月间。

　　最近刚刚闭幕的北京春季房展有近50个项目参展，涉及到了2011年计划推盘的主流项目，但很多楼盘没有确定价格，买卖双方都在通过展会揣摸对方的心理底线。开发商咬牙不降价，只是象征性地给点小礼物作为营销的噱头；消费者只是试探性地询问，明显没有购房意愿。楼市陷入观望僵局。

　　去年回笼了大量资金的开发商，以不拿地或少拿地、放缓在建项目速度等方式，应对调控，静待捕捉市场转化的时机。少数急需资金偿还银行贷款或施工、材料款的开发商，则选择小幅优惠、少量推盘的方式，走一步看一步。有新房市场作参考，又被限购令挡在了再购房门外的二手房业主，或捂房不降价，或转向租赁市场。

　　温家宝总理近日在浙江考察时重申，中央对加强房地产调控的目标是明确的，决心是坚定的。这进一步表明，中央政府对房地产的调控不会松动。由此看来，除非宏观经济环境发生大的变化，二季度房地产市场政策层面不会放松。21世纪不动产认为，虽然4月、5月北京新楼盘的推盘量会有较大增加，但被观望气氛笼罩，成交量将可能呈现出与房源相适应的小幅回升，但不能奢望成交量会有大幅反弹。若没有其他外力的影响，预计楼市僵局将持续到二季度末。

　　业内人士普遍认为，打破目前楼市僵局唯有降价。但到底能够有多大的降价空间并不明晰。

　　此前，有不少人预判在政府严厉的调控政策下，开发商资金紧张，楼市或将出现全面的大幅降价。但华远集团董事长任志强认为，判断开发商是否现金流紧张，要看生产结构。此前媒体说40个公司有6000亿负债，是错误算法。因为这笔负债中有一部分是预售房款，里面包含尚未结算的利润。6000亿里真正的银行贷款不到1500亿，4500亿是售房款。因此，不能说开发商的现金流已紧张到迫使房价下降的程度。因为今年开发商的日子远比2008年好过，房企不会降价20%-30%。

　　任志强判断，CPI在接下来几个月还会上涨，这意味着宏观调控政策不会轻易改变，房地产政策亦不会轻易放松。房价会有波动，但全国房价下调不会超过15%。因为CPI、PPI持续上涨，已超过10%，农民工工资、生产资料都会随之上涨，降价10%对开发商而言实际意味着已降了20%。

　　不少业内人士也认同调控或使楼市能有10%的下降，并推断只要有10%左右的降价，楼市即会呈现大幅度的成交增长，二手房市场亦会跟进。