分析师在线 2011-04-19 11：10

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    分析师在线：深度解析影响股价的资讯

    房地产调控步步深入

    一年来，国家相关部门和各大城市先后十次出台房地产市场调控的重大政策和措施，2010年4月17号，国务院下发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，人称新国十条，除了继续实行差别化信贷政策之外，通知对于个人购置多套房的限制提到了重要位置，4月30号，北京率先出台楼市限购令，规定同一家庭限新购一套房，暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款，6月4号住房和城乡建设部，中国人民银行，中国银监会规定，对商业性个人住房贷款中，居民家庭住房套数应依据以购房家庭名下实际拥有的成套住房数量进行认定，2010年国庆节前夕，国家有关部委分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，房贷首付款比例调整到30%及以上，暂停三套放贷，11月3号，住建部，财政部，人民银行，银监会四部委，全面叫停地三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至5成，2011年1月9号，重庆市确定十二五期间开征高档商品房房产税，成为第一个公布房产税细则的城市，2011年1月26号，中央要求地方政府合理确定本地新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布，贷款购买第二套住房的家庭首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，要求各直辖市，计划单列市，省会城市和房价过高上涨过快的城市，在一定时期内从严制定和先够住房措施，2月16号，北京出台调控细则，对北京户籍及外地户籍的居民，在购房套数，购房资质等方面进行进一步明确，截至3月31号，全国657个城市中有608个城市公布年度新建住房价格控制目标，占92.5%，除北京以外，大多数城市房价控制目标，均未提到降字，4月上旬开始，国务院派出8个督查组，对北京，上海等16个省市贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督察。

    黄永东：今天北京演播室我们请来的是中国房地产学会的副会长陈国强，那么就目前的房地产市场的调控情况，跟陈国强做一下交流，陈国强，你好，这一年当中三轮调控，你能不能来分析一下，就是这个中间的逻辑，它的政策的力度，包括你对于整个这一年的政策做一个什么样的评价。

    陈国强：楼市调控先做加法再做减法

    陈国强（中国房地产学会副会长）：我个人观察这一轮房地产的调控，我想它背后的政策罗列是非常清晰的，实际上主要是在三个地方做文章，一个是加法加，一个是增加供应，供应端增加加法，那么特别是增加保障性住房，那么第二个是减法，主要是对于需求端，通过一些信贷的手段，包括行政性的限购令，对需求进行，对投资性需求进行抑制，还有一个字是调，调控的调，主要是在调整，改变我们过去的住房发展的模式，那么同时呢在住房发展的它的进行结构性的调整，那么这个里边涉及很多方面，包括商品房和保障房之间的比例关系的调整，包括制作性需求和投资性需求，包括买房还是租房的比例关系调整等等应该涉及方面比较多。

    黄永东：总结一下这个逻辑关系很清楚，加法，减法还有调整。

    陈国强：通过一年的调控我觉得还是看到一些积极的变化，那么首先呢我想，这个在加法方面成交比较明显，同时我们看到我们很多城市房价过快上涨的势头有所遏制，从投资，投机性的需求应该都有所降温，另外就是我们市场预期应该是发生了一些比较积极的变化，当然由于诸多方面的因素的影响，这个调控的效果还不是很明显，或者说离我们的调控预期，预期目标还要有一些距离，那么当然这个现在还处在盈利调控的这样一个政策背景之下，有些情况还在调控当中。

    黄永东：那么你觉得加法，减法和调整这三个逻辑，如果坚决执行下去的话，是不是接下来随着时间的推移会取得一个非常满意的结局，还是说我们政策还需要有一些新的更积极主动的措施。

    陈国强：我个人倾向于对已经出台的政策要好好的执行，就是在执行上要更大力度的执行，那么这个才是有助于，使得我们已经出台的政策能够获得一个比较好的政策效应，而不在于说要持续不断的推出新的措施，所以还是，关键还是在资金环节。

    黄永东：那么在三者的逻辑关系当中，你觉得在这一年当中，给你印象最深刻的对于房地产市场的影响是什么。

    陈国强：短期看限购令影响重大

    陈国强：我想可能我们市场各方面比较关注的可能还是在需求，限制需求的限购令，限购令的政策和其他过去经常使用的信贷的手段，货币政策手段，包括税收的手段等等相比，它是可以在短时间，可以比较迅速的，可以对需求进行冻结，那么实际上是，在需求端在短期来看就是限购令，应该是一剂速效药，应该说很大程度上，对于像北京上海这样的城市，外来需求比较旺盛，投资性需求比较高的公司，实现了比较快的，给市场降温，减少需求，冻结需求的这样一个目的。

    黄永东：普通老百姓在这一年当中的感受是调控之后房价，虽然有一些城市有一些松动，但是没有明显出现一个下跌的状态，因为很多老百姓可能在买房这一块上还是显得相当的吃力，经济能力还不能够达到一个买房的要求，对你来说，这一年当中，整个调控之后最大的变化，房地产市场的变化在哪里。

    陈国强：刚才提到我们中央在地方政府加法方面成绩还是更明显一点，要调整市场长期存在的供求矛盾，我觉得这个需要更长的时间，加减法的运用，实际上特别是减法，它实际上是用加法来换取时间，换取空间，通过做减法的手段来为做加法赢得更宽松的时间，所以我想在改善，或者说缓解供求矛盾的方面，的确还需要更多的时间，这个也比较重要。

    黄永东：先采取措施把房价抑制住，然后提供大量。

    陈国强：增加供应。

    黄永东：保障房的供应，最终使房价能够平稳的。

    陈国强：上涨势头有所遏制，对于未来的市场预期也有一个比较好的引导。

    黄永东：我们再来关注国务院督察各地楼市调控政策落实情况的最新进展，4月上旬开始，国务院派出了8个督查组，选取了全国16个省区市，就贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项的督察，我们来关注一下海南省督察情况。

    国务院督查组海南考察限购令

    在海南三亚，督查组通过抽签的方式选择性的实地检查了商品房市场情况和保障性安居工程项目建设情况，在抽查的各商品房销售大厅督查组仔细询问了楼盘的销售情况。

    傅卿德（国务院督查组第七组组长）：今天有没有一些变化。

    工作人员：今年政策包括单子来整体销售量下滑还是比较大的，非常明显。

    傅卿德：你调查过吗，买你房子的主要是哪些人。

    工作人员：我们这边基本上都是岛外客户。

    工作人员：我们从3月份限购令执行以来，我们现在一套房子也没有卖出去，看房的人也很少。

    傅卿德：开发商很着急的。

    工作人员：很着急的，资金压力很大。

    解说：今年3月初，三亚市出台楼市调控政策，对主城区的商品房实施限购，据统计，一季度三亚市商品房销售944套，同比下降53.6%，均价18660元，同比下降7.3%，督查组就限购令的执行细节问题，现场考验楼盘销售员。

    傅卿德：你是说我，我是岛外的，我来的另外一个地方，我在三亚另外一个地方我有两套房子，我现在要到你这来买一套。

    工作人员：就是要跟客人说清楚，然后问他因为要跟他说清楚。

    傅卿德：你问我没用，我想投资，我这是第一套，你用什么办法证明。

    工作人员：隐瞒的话，我们主管部门会查，而且查的话你是备案不了的。

    黄永东：就这个话题我们再和陈国强交流一下，现在这个督察很明显对于以往的政策究竟是不是落实到位做一个检查，还有一个大家比较关注的就是会不会在督察之后，它有一个新政进一步推出。

    陈国强：有这种可能性，那么督察主要是一个检查前期政策落实情况，前期就督促地方加大力度，如果存在问题就进行就数，是这样的，如果发现市场还存在明显过热，或者说投资性的需求没有被有效遏制住，这个市场的态势，可能还让人担心的话，那么也不排除后续出台其他的调控措施。

    黄永东：你刚才谈到了，就是加法，减法包括调控，调整，如果能够做到位，应该是房地产市场能够得到很好的调控，那么现在的问题是，有人提出来，就是要加息，一方面是抑制通胀，还有一方面也对于房地产市场的需求会有一个抑制，你觉得还有没有政策的空间，或者说哪个方向更需要一个政策的加强。

    陈国强：当然加息也好，上调存款准备金也好，可能主要还是基于宏观经济整体发展的一个需要，当然这个信贷手段的应用，对于房地产调控，楼市调控实际上影响也比较明显，特别是在资金，资金面对于无论是开发企业来说，还是我们购房者，实际上都有明显的影响，所以加息的因素，还是上调存款准备金，就这些货币手段的应用，对于楼市调控，我觉得是一个加大这种，这个调控的压力，特别是对于开发商，那么我想可能会从未来的市场预期来看，收紧会进一步加大他们的调控的压力。

    黄永东：应该会取得很大的作用，稍候继续我们就房地产调控一周年的话题深入探讨，《交易时间》与交易同步。

    黄永东：说完了政策，我们再来看看房价，国家统计局昨天发布了3月份70个大中城市住宅销售价格情况，数据显示，在一系列宏观调控政策的作用下，三月份我国房价环比下降和持平城市数量小幅增加。

    房价出现下降 热门城市退烧

    解说：与上月数据相比，新建商品住宅价格大部分还是呈上涨态势，在70个大中城市中，有50个城市价格环比上涨，12个城市环比下降，8个城市持平，不过在上涨的50个城市中涨幅不大，都没有超过1%，像上海这些热门城市，涨幅分别为0.2和0.3%，北京本月房价与上月持平，而之前房价大热的杭州本月房价比上月下降了0.1%，另外与这些热门城市房价环比涨幅不大，甚至下降不同的是，3月份房价环比涨幅靠前的城市大部分为二线城市，像九江，扬州，徐州，石家庄等地涨幅均为0.9%，而丹东，清华，烟台，湛江，桂林，无锡6个城市房价涨幅都是0.8%，其中值得一抵的是辽宁省的丹东市，不仅环比涨幅排名靠前，同比涨幅也是排名第一，达15.4%，而同比上涨超过10%的4个城市中有三个也都是二线城市，从这些数据不难看出，由于部分一线城市房屋限购令，导致一些购房者逐渐把视线转移到二线城市，因此二线城市房价上涨明显，用目前比较流行的说法或许就是购房挤出效应正在显现。

    黄永东：今天在我们财经频道上海中心站我们还邀请到了中国指数研究院的常务副院长黄瑜，黄瑜女士，你好，我们现在非常关注的就是在调控这一年里面，我们商品房的房价出现了哪些变化，呈现了什么样的特点。

    黄瑜：房价上涨势头有所遏制

    黄瑜（中国指数研究院常务副院长）：从我们监测国家统计局的数据来看的话，应该是说这一年当中的话，整个房价还是说，房价上涨势头得到一些抑制，首先我们可以看到，应该是说2010年，全国销售住宅均价同比上涨了5.9%，而2009年这个数字是25%，而新政之前的1到4月份，这个数字是13%，这个上涨速度是得到了一些抑制的，同时我们可以看到，就是说今年2月，3月，我们监测的100个城市的价格指数来看，基本上涨幅都在5%左右，这是第一点，第二点，我们从土地价格指数来看，我们中国房地产指数系统监测的120个城市的土地价格指数里看，应该是它的，无论是从楼面地价的上涨幅度，还是溢价率都得到了抑制，上涨幅度得到抑制，那么它从上涨幅度上来看的话，应该是去年一年只有6.2%，然后溢价率2010年，溢价率只有33%，而且我们在2009年的时候超过50%，今年1到3月份的同比溢价率只有20%几，所以从这个来看，应该确确实实我们的房价上涨势头得到了一定的限制，第二点的话，应该是说我们的需求类的指标，无论是商品房的销售面积，还有它的住宅销售面积都对它的增长幅度，应该是说也取一个历史低位水平，最主要是源自于我们限购令执行效应逐步显现的很重要的原因，同时我们从供应类的指标来看，应该无论我们新开工面积还是投资额，都是在一个历史的高位水平，这一点来说的话，应该是说我们新政的效应也是在逐步的显现，同时我们也可以看到，我们保障性住房，以及我们的房产税的实施也是在开始逐步的，开始试行，开始实施到位，这是我们看到的第一个方面。

    黄永东：应该说房价的涨势出现了减缓，尤其是土地价格涨势出现了减缓，那么需求也是有所下降，所以你感觉到目前房价确实是出现了一些可喜的变化，但是我们注意到，地方政府前期出台的一些调控的房价的目标都是一个涨价的目标，另一个方面就是你刚才讲了一个数据，是不是能够让我们看出来整个房价会在未来不久的将来出现一个拐点，再来分析一下。

    黄瑜：房价短期内将平稳 调整

    黄瑜：那么从我们对整个的房价的走势上来看的话，我们认为短期类应该是说全国房价应该还是基于平稳，不可避免会出现一些结构性的调整，这主要是由于什么，是由于35个大中城市受限购影响，以及大家对前一段时间房价上涨过快的这种影响，整个的成交量的下降等等，这样的话，它整体结构中所占比重会下降，另外一个，我们二三线城市，尽管房价有一些上涨，上涨幅度比原来有一些增长，但是呢由于它这个基数有限，所以它整体的占的比重尽管增大之后，它的结构性的调整还是应该是说不可避免的。

    黄永东：你是觉得最近的政策有必要再加大力度。

    黄瑜：因为从目前中央的，包括派了一些监察组等等下去进行一些督察，这可以看到，第一是中央的政府对我们调控的决心，另外一方面，我们也看到，就是说确确实实，也是真正的在落实这个政策问责，政策执行到位，那么从这一点的情况来看，可能会通过这次检查的情况，会有一些相应的政策出台，并且呢，不可避免的会有一些，包括前段时间公布房价控制目标做一些相应的调整。

    黄永东：另外就是从你现在掌握的很多的房价的一些变化数据来看，未来的整个房地产市场的发展，房价的波动会呈现什么样的一个趋势呢，能不能做一个预测。

    黄瑜：从房价的走势上来看的话，我们认为，刚才说短期来说的话，应该是说有一些结构性的调整，但是我们从中长期来说，我们认为房价上涨不仅是房地产自身的一些原因，可能还会跟我们整个的经济发展是紧密关联的，包括我们GDP增长，人均可支配舍入增长，储蓄增长，以及我们的货币供应量的增长，那么从过去，我们监测的数字上来看的话，2010年我们房价的增长是低于GDP人均可支配收入，以及我们储蓄还有二八二的增长，那么在2009年房价增长确实是过快，是高于基本面经济数据的指标的增长，从过去年份上我们做了一个相关统计，过去十年间，整个房价的增长应该是大大低于我们GDP人均可支配收入，储蓄以及特别是我们二八二的增长，从长线来说的话，我们认为房价不仅是自己房地产自身的一些供求关系的原因，同时与我们整个经济增长面的指标也是有紧密关联的，它是会和这些指标保持一个同步的。

    黄永东：那么现在大家非常关注保障性住房逐步上市之后，对于整个房地产市场会产生什么样的影响，房价是不是会由此，因为计算口径关系出现比较明显的下跌。

    黄瑜：房价中长期与经济发展紧密关联

    黄瑜：应该是说保障性住房它的，在整个市场中所占的比重还是应该相对来说还不是那么大，特别是它投放到市场也是有一个陆续的这种过程，那么从我们来看的话，各地保障性住房统计到整个房价当中去，肯定是不可避免对房价整体的数字上会有一些影响，但是我们认为应该是说只要它的供应量不是在短时间里面集中的，到超过一个一定比例，它应该对整体的商品房市场不会造成影响，它应该是两个独立的市场。

    黄永东：谢谢黄瑜女士，再见，下面我们回到北京演播室，作为政府调控房地产市场的利器，楼市调控将加快保障房供应提高到前所未有的高度，更加突出了保障房在供应结构当中的地位，按照计划今年将开工建设一千万套保障房，比去年实际开工套数大幅增加了72%，住建部与各省区市和计划单列市，签订保障性住房目标责任书，制定了严格的开工时间表和问责制，各地也层层签订了目标责任书，保障房的建设开始提速，那么想请问一下陈国强先生，保障房的建设我们什么时候能看到一个比较明显的进展的状态，或者说大量上市的这么一种状态。

    陈国强：保障房上市将缓解供需矛盾

    陈国强：因为房地产项目从开工到形成实际供应有一个周期，一年，一年半这样的周期，实际上加大保障是从08年，09就开始逐步加大力度了，随着政策的加大实施，那么今明两年会看到保障房项目，这个政治性住房保障房建设项目陆续上市的这样一个局面，随着保障房的持续批量上市，那么它会在很大程度上，缓解市场的供需矛盾，那么也比较有，能够比较切实有效的解决我们城镇当中，中低收入人群，这个家庭住房的需求，我想政策的持续实施，它会在，特别会在很大程度上改变我们对市场的预期，这个非常重要。

    黄永东：从你的调查的情况来看，实践的情况来看，这个刚需是不是在主要在中低阶层，这个保障房应该只能满足一部分人的需求，而且就是它的数量是比较有限的，那么整个房地产市场的需求通过你这个加法之后，能多大程度上得到抑制。

    陈国强：政府在做加法过程当中，实际上也比较注意到调整未来住房供应的结构的问题，也就是说通过加大保障性住房，加大普通商品房，普通商品房主要是中小套型，中低价位的实际上会形成未来住房市场，它会形成一个多层次的，分类供应的这样的格局，除了保障房，经适房，还有普通商品房，普通商品房在市场供应当中，由于通过在土地供应这样的一个环节，加大缺乏普通商品房的供应，所以它有助于在未来住房市场当中，形成一个分层次的，多层次的，分类供应的这样一种模式，因为我想这个，通过这些政策的持续实施呢，有助于，或者说很大程度上可以改变我们过去市场存在的这种结构比较单一，房价上涨过快这样一些结构性的矛盾。