[经济与法]限购之后的纠纷(2011.05.09)

2010年4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，被称为“国十条”，2011年1月26日，国务院办公厅又下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，简称“国八条”。2011年2月16日，北京市人民政府办公厅下发了《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，简称“京十五条”，这一系列房产新政对房地产市场将起到巨大的调控作用。由于调控政策对买房人的资格进行了前所未有的严格限定，政策出台后，一些新型的房屋买卖纠纷和诉讼也跟随出现。2011年2月底，北京昌平区法院就受理了北京市首例因“京15条”引发的退房合同纠纷。

金女士是外地退休人员，女儿女婿都在北京工作，为了照顾外孙，2005年，金女士来到北京居住，但女儿女婿的房子也不大，三代人挤在一套房子里也不是个事，金女士就打算在北京另买一套住房。2011年，经过挑选，她看中了鲁先生位于昌平区城铁边的一处房子，之后金女士与房主签订了买卖合同，并交付了20万元定金，双方约定4月份办理过户手续。

李汝银  北京市昌平区人民法院回龙观法庭法官：合同签订之后没几天，就是今年的2月16号，北京市正式颁布了“京15条”，原告属于禁购之列。

“京十五条”规定，外地户口在北京买房必须提供五年以上的纳税证明和社保证明，刚到北京的金女士自然不符合这个条件，也就没了买房的资格。之前和鲁先生签订的合同无法履行了，于是，金女士要求鲁先生退还那20万元的定金，但鲁先生却觉得这是金女士那边的原因，合同无法履行他并没有责任，定金不能如数退回。双方争执不下，无奈，金女士将鲁先生起诉到了昌平区法院，此案成为“京十五条”实施后首例走上法庭的退房纠纷。

李汝银  北京市昌平区人民法院回龙观法庭法官：要求解除合同、被告退还她交付的定金20万元。

双方都认为自己有道理。鲁先生认为，自己的房子没有卖成，也存在着损失，金女士认为，自己不能买房是因为限购政策出台，是客观原因，并不是她的主观过错，定金应该全额返还，双方似乎都有道理，那这种情况下，金女士到底有没有责任呢？

楼建波 北京大学房地产法研究中心主任：不可抗力，我们是把它，法律把它界定为不可预见、不可避免、不可克服的这个客观障碍，那么情事变更，《合同法》司法解释2里，26条，它说合同签订后，出现了当局事人在订立合同的时候所无法预见的客观情况的变化，那如果这个情况，既不属于不可抗力，又不属于商业风险，那么当事人请求变更和解除合同的，人民法院应该根据具体情况来确定是否变更或解除合同。如果是不可抗力，那么合同肯定是要解除的，作为一方当事人来说，也不应该承担给对方造成的损失。

李汝银  北京市昌平区人民法院回龙观法庭法官：双方和解了，被告同意解除合同，把20万定金也退给她了。