长和系没有囤地说法站不稳 李嘉诚抢地王不停步

　　福布斯首富李嘉诚(专栏)旗下公司：长江实业(0001.HK)、和记黄埔(0013.HK)在内地究竟有没有囤地？

　　无风不起浪。5月31日，迫于外界再次质疑旗下关键项目存在囤地、拖延施工的压力，长实方面正面回应说：上海市普陀真如城市副中心项目各项施工如期进行。

　　这个说明材料再次引用长实集团董事总经理兼副主席李泽钜在2009年4月开工典礼上所称“预计于2018年前完工”，以此证明项目目前的进展并无变相囤地嫌疑。

　　“我们每天对着这个庞大的地块，在拿地大概3年多后才开工，开工两年里一直没见有建筑出地面，这要没有问题才怪了。”与长实真如项目工地一路之隔的一家杂货店老板，对这个他看来影响了自己不少生意的庞大项目发泄着不满。

　　不过，早有业内说法是，“最终的竣工日期，也是长实与地方政府妥协的产物”。

　　杂货店老板不知道的是，“长和系”目前在上海项目多达11个，其中7个项目仍在缓慢的建设中，有10个项目最晚的拿地时间为2007年，距今也有4年。部分地块通过协议低价获得，几乎每个项目回报都将令人咋舌。

　　而当地政府部门对于李嘉诚项目的话题，普遍十分谨慎。上海真如城市副中心开发建设投资有限公司(当地政府旗下负责真如副中心整体开发的企业)相关部门一位人士则以“话题敏感、风险太大”为由婉拒了本报记者的采访要求。

　　长和系“未囤地”项目现状

　　近几年内，李嘉诚已经不止一次公开回应旗下公司内地囤地的质疑。

　　最近的一次，是在今年3月底的业绩会上，李嘉诚表示，“十三陵不是我们的问题。政府要原来住在那里的居民交地，我们也明白，要好好安置当地的居民需要时间。长和系公司从来不囤地，也从来没有买卖土地”。此次针对的是和黄被披露在2005年取得的北京十三陵项目开发进度一再拖延涉嫌囤地。

　　长和系方面公开将土地迟迟未开发、开发进展缓慢的原因归结政府方面，但奇怪的是，不管是北京还是上海以及长和系其他项目所在地的地方政府，对于李嘉诚这样的表述，几乎从未有过回应，没有确认也没有质疑。

　　长和系在上海最受关注、争议最多的真如项目日前已经有多家媒体记者前往该项目现场调查，发现开工两年多的工地上几乎看不到一点地面建筑。

　　和该项目相邻的B1、B2地块项目对比可见：后者2009年底由绿地和合景泰富联手拿下，总建筑面积高达21万平方米，集甲级商务办公、主题商业、高档住宅于一体的城市综合体，2010年12月底动工，预计整个项目到2013年全面建成。

　　质疑并非空穴来风，也不仅针对个案。

　　在目前长和系上海尚未入市的项目中，符合这个规律最知名的则是分别在上海嘉定南翔、浦东新区周浦的项目。

　　嘉定南翔的地块，长实于2007年获得，占据该区域内中央公园水景优势位置。目前该地块周边配套建设包括基础道路、环境绿化、轨道交通都已经陆续成熟，但迟迟未见长实全面启动该地块。

　　与之鲜明对比的是，长实项目紧邻华润置地·中央公园项目，后者2009年取得土地，项目已于近期入市销售。再隔壁的朗诗地产项目，土地取得更晚，但朗诗项目从去年开始已经开盘多批次。

　　周浦和黄项目，更为低调，很多业内人士甚至不知道这幅熟地早已落入李嘉诚手中。

　　记者查阅的官方资料显示，该地块的项目公司上海荣启置业有限公司，主要在上海周浦镇33街坊1/7丘及35街坊1/1丘从事商品住宅及其商业配套设施的开发经营，法定代表人周伟淦，正是和黄地产有限公司董事总经理，但官方记录中并未显示该公司至今有任何投资开发的举动。

　　记者了解，和黄周浦项目，来自上海当地一家民营房企的项目公司股权转让，而后者自己保留的周浦地块，就紧邻和黄地块，早在2009年一期开盘销售、今年二期销售已近尾声、一期房源将在今年6月底交房。

　　可是，实际是同一批土地的和黄地块，至今大部分还是杂草丛生。

　　事实：以时间换取巨大溢价

　　长和系真的没有囤地？仅仅以近一年公开的信息来看，李嘉诚否认囤地的理由，似乎也有些开始站不住脚了。

　　易居中国早在2009年底发布的当年土地报告也披露，上海有330宗土地“批而未用”，涉及上百家地产企业，包括李嘉诚旗下的长江实业、和记黄埔。

　　无独有偶，2010年初，上海市规土局宣布，拟会同相关区政府收回并督促8幅闲置土地，上述和黄周浦项目名列其中。

　　长和系“没有囤地”？ 李嘉诚抢地王不停步

　　更直接的一次，是2010年8月业内知名的源自国土部1457宗闲置土地的“黑名单”。“上榜”者中，和记黄埔地产赫然在列。

　　而业内更多人士则相信，还有更多长和系旗下项目及其所涉及的土地，存在类似甚至更严重的情况，只是外界一直无从获知。例如对和黄成都项目的质疑。

　　在追求真正的原因之前，长和系旗下在内地有项目存在不同程度的拖延状况，已经是不争的事实。

　　今年初，李嘉诚公开解释：公司在内地很多省市都有投资，除了政府没有办法及时交的地块，其他到手的土地都是尽快开发，公司没有资金方面的问题。

　　长和系土地遭遇“政府原因”而闲置的概率似乎很高。但长和系在内地这样的项目究竟有多少，则一直没有权威数据和说法。

　　据上海当地权威的专业机构——方方地产咨询机构2009年5月发布的报告，仅和黄一家历年来在上海一共购置了124万平方米的土地，其中76%土地是位于中环以内的绝对优质地块，土地成本仅3471元/平方米。按照和黄过去几年的平均销售额，这样的土地储备足够其开发近19.5年。

　　方方地产的公告，还直接披露了这些被质疑存在闲置状况的土地背后蕴藏的巨大增值收益空间。

　　上海业内，长和系项目成为区域的价格标杆和它的超额利润率，早已是尽人皆知。

　　例如，和黄在上海已售完的御翠豪庭项目，2002年获得土地，2007年首次开盘，售价36000元/平方米，两年后最后一次开盘时，报价70000元/平方米。而和黄通过协议方式获得该项目地块的成本，折合楼面价约为2497元/平方米。

　　而真如项目拿地至今的账面增值收益，更让业内侧目。据业内人士测算，该项目拿地成本是土地楼板价3055元/平方米，3年后2009年开工时，相邻位置不如它的B1、B2南块起始楼板价已涨至7500元/平方米，据此3年其土地浮盈就超过30亿元。

　　此前李泽楷旗下盈大公司转让北京工体北路4号地块，未见动工，却获得了约2.35亿港元的收益；和黄成都“城南地王”总溢价早前预计就超过40亿元。

　　一位与长和系营销方面人士接触频繁的媒介人士如此评价位于上海南翔和周浦的两个“沉睡多年”的项目，“他们就等着周边配套等慢慢完善后，再一点点开发销售，到时候铁定是区内的最高售价，这在他们多个项目上已经多次验证。”

　　长和系公司业绩层面也再次证明，内地项目的盈利能力超强。如在2008年和黄业绩年报称，当年度物业发展溢利较前一年增加307%，主要就来自内地的住宅项目。

　　妥协产物：土地闲置毒瘤

　　值得注意的是，近几年，长和系一面否认外界不断的囤地质疑，一面则继续大举购地，屡造地王。

　　最近一次，是在去年底的南京，其中G53地块由和黄最终从金地等内地地产大鳄口中夺食，以31.8亿元的高价创下南京河西史上总价最高的地王。

　　据公开资料，仅在去年调控风声空前紧张的11月和12月，长和系就在内地成功投得多块土地，分别位于重庆市两江新区、大连市金州新区、中山市五桂山镇、上海青浦区、南京市建邺区。至此，长实系在全球的土地储备达到2.5亿平方尺。

　　让质疑方无奈的是，李嘉诚关于“内地未有一个政府部门正式发函”的表述，也是事实。

　　上海市规土局会同相关区政府曾公开宣称要督促包括了和黄地块的8幅闲置土地在内加快开发，但相关政府部门或许并没有正式向长和系发出公函，所以李嘉诚才会有如上的表述；同样的情况，也存在于国土部闲置土地“黑名单”所涉的长和系地块上。

　　至于包括易居中国在内的非官方研究机构指出的问题，更不会有正式公函。

　　据本报记者进一步了解，在长和系部分核心区域核心地块出现长时期未开工或建设周期特别漫长的背后，很大程度上，代表的正是房地产名企与地方政府的一种博弈，我们看到的则是妥协的产物。

　　2009年4月长实真如项目高调开工。据接近官方的知情人士透露，上海市政府有关领导曾亲笔致信香港长和系高层，商讨尽早开工事宜，才有之后如此盛大的开工仪式。

　　另一个不争的事实是，长和系等知名房企拿下的区域重点地块，例如长实真如项目，对一个地区的发展有着举足轻重的作用，这些名企的引入和项目落地，也常是地方政府区域发展战略的关键所在，以至于在遇到土地闲置、囤地等情况时，地方政府在严肃处理时多少会有更多顾虑。

　　某种程度上，名企囤地的底气就在于此。但同样不可否认的是，名企囤地、核心项目进展缓慢，对整个区域整体开发的危害也逐渐暴露。