上海一房一价成空谈 备案价与成交价相差56%

　　唐文祺

　　上海“一房一价”遭遇开发商“高备案低开盘”的应对策略。《第一财经日报》记者发现，部分楼盘的备案价格与实际成交价相比，有高达56%的差别。

　　位于上海浦东新区的临港海滨国际花城，隶属临港新城板块。据上海官方网站“网上房地产”显示的数据，该盘可售总套数为291套，可售总面积29805平方米，分别在2010年6月、9月，以及今年4月23日获取了三次预售许可证。

　　从登记情况来看，临港海滨国际花城在4月份获取的预售许可证，已按照发改委“一房一价”的规定开始执行。其备案价格显示，最高报价为14000元/平方米，最低报价为12000元/平方米，报价可浮动幅度为-20%。

　　不过，根据记者掌握的实际成交数据，自4月23日开盘以来，截至5月31日，该盘的日最高成交均价为8991元/平方米，这一均价与备案价相比，相差幅度高达33%~56%，远远高于可允许下浮的20%幅度，与“高备案低开盘”的策略不谋而合。

　　事实上，本意为抑制信息不透明的调控政策，却有楼盘反而借此提升价格。如松江区九亭板块的贝尚湾园二期，5月24日开盘之后，网上最高报价为29500元/平方米，最低报价为24400元/平方米，可浮动幅度同样为-20%。与4月份该楼盘前期房源的成交价相比，反而有22%~48%的涨幅。

　　英国皇家特许测量师学会亚洲区理事会主席蒲敬思在接受记者专访时表示，如果按照国外的行业实行标准，一个物业的估价会包括许多参考因素，如邻近楼盘数据及环境因素的考量。从目前的中国房地产市场来看，价格数据仍然不透明，对于政府部门而言，实施政策的初衷在于提高价格透明度。

　　“不过，由于上海很早就开始执行房价备案细分化，因此对于本地开发商来说，一房一价政策的影响力并不大。”一位上海房企营销负责人认为，根据“一房一价”的要求，商品房销售明码标价之后，各地开发商可自行降价，但涨价则必须重新进行申报。“有些楼盘就想把后期涨价空间实行预留，导致出现高备案低开盘的情况。”

　　中原地产研究部总监宋会雍表示，市场对“一房一价”的高度关注，在于冀望该政策能够真正束缚住开发企业涨价。但这一政策本身并不意味着对开发企业自主定价权的剥夺，当基准价格确立之后，“许降不许涨”可能导致开发企业高开低走，在折扣上换一种方式谋定价主动权。

　　蒲敬思则指出，所谓“一房一价”，如果按照国际化评估标准，在类似的物业交易过程中，房地产价格的估定通常从交通、朝向、设计等各方面作比较，从而以“价格”的形式作出解释。“甚至同一位置的物业会有5%~10%的价值差异性。”

　　不过，已有迹象显示，上海“一房一价”政策的操作空间正在紧缩。有开发商向记者透露，原本20%的可浮动幅度，在实际操作过程中已经被“压缩”。“20%的下浮幅度只被允许有10%，最多15%的调整空间，超过这个浮动幅度，需要重新报批考虑。”他说道，“这正是为了杜绝虚高报价的现象出现。”

　　这意味着原本被视为合理规避的“高备案低开盘”举措，遭遇政府“围追堵截”。“一旦你报价过高，那么很有可能发生的结果是，因为价格过高而无人问津了。”该人士解释说。