上海5月楼市成交量6年来最低 今年房价或将下跌

　　分析人士称，跌幅不大可能超过10%

　　徐健

　　“今年好不起来了，得做好心理准备。只要政策持续不放开，对于今年房价的下跌，我深信不疑。”一位港资开发商代表昨日对《第一财经日报》如此描述自己对今年楼市的看法。

　　在超低成交量下僵持了近半年的上海房价，或已现拐点。中国房地产信息集团、佑威及楼市专评网联合提供的数据均显示，今年5月上海商品住宅成交面积仅约83万平方米，虽然较去年新政后的5月同比有166%的大幅上涨，但较5年以来126.5万平方米的月均成交水平却仍有较大差距。

　　业内人士纷纷指出，传统楼市“红五月”失约上海，商品住宅存量持续积压，房价“拐点论”正在一一被印证。

　　成交量达6年来最低水平

　　各机构统计今年上海楼市5月最终成交数据显示，今年的“红五月”颇让市场失望——尽管有包括华润置地·中央公园、上海滩大宁城、恒盛湖畔豪庭、保利叶城、中冶祥腾宝月花园等项目热销使5月上海商品住宅成交面积环比4月增加近三成，同比大涨166%，但事实上，对比历史成交数据可以发现，今年5月上海楼市成交量依然在6年来的月成交低位徘徊。

　　资深地产分析师王巍(微博专栏)立向本报记者指出，同比数据差异巨大，主要因为去年5月恰逢史上最严厉宏观调控刚刚开始，成交量速冻，因此出现了超低的特殊成交行情。而包括佑威机构执行董事黄志坚、中房信分析师薛建雄、上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭(微博专栏)在内的业内人士都认为，今年5月上海楼市成交量依旧低迷。

　　黄志坚介绍，今年2月1日以来4个月的成交数据，属于过去6年同期最低水平，且不到平均水平的五成，可见短期、中期的成交量不容乐观。

　　事实上，越来越多的迹象显示，楼市调控的效果正在逐渐显现。一个最为明显的标志是，上海商品住宅库存量不再如去年一样持续稳定在500万平方米，而是正在以惊人的速度激增——网上房地产数据显示，目前，上海商品住宅可售面积已达约750万平方米，1个多月前，这一数据还仅约为670万平方米。

　　王巍立据此分析,今年1月之后,上海楼市当月成交和供应量持续失衡，之前几个月均呈现“供过于求”，因此已造成市场大量的存量房积压。

　　房价将有10%跌幅？

　　然而，成交量的持续低迷或许只是一个开始。业内人士认为，供需矛盾的激化预示着楼市拐点已现，未来一段时间，降价恐怕在所难免。

　　记者发现，尽管5月商品住宅成交量较去年同期有较大涨幅，但成交均价却同比去年的22269元/平方米略低，为21941元/平方米。

　　中国房地产指数系统近日发布的百城价格指数亦显示，2011年5月全国100个城市住宅平均价格为8819元/平方米，较上月环比上涨0.53%，房价同比下跌的仅两个城市，其中一个就是上海。

　　杨红旭认为，上海楼市持续供大于求，按这种形势，越来越多楼盘加入降价阵营的可能性正在增大。薛建雄也预测，三季度估计会出现比较大的降价潮。

　　事实上，5月热销的楼盘，大多依赖降价促销拉动。以嘉定南翔的华润置地·中央公园为例，中央公园在5月中旬开出一批房源，其公寓房源网上参考价为27000~35000元/平方米，而佑威提供的数据显示，该盘在5月成交的176套房源实际成交均价仅约23826元/平方米。据介绍，这主要是因为中央公园售楼处在开盘当天促销让利所致。

　　“成交量水平的总体低迷预示着开发商回款不好，加上融资难，融资成本的变高，资金上容易变得越来越吃紧，因此，可以预见，越来越多的楼盘会加入到降价的行列。”黄志坚预言，总体上讲，只要限购令不解除，或者时间足够长，则价格呈现下跌抵抗型走势是大概率事件。这一点，希望开发商早作准备，耐心做点深入的研究，依据自己区域的状况和产品特性及回款要求去制定适合自己企业的应对之策，不能一味“死扛”。

　　对于预期降幅，杨红旭分析指出，根据统计，尽管在当前政策下，没被划入限贷范围的需求，也能支持每年1000万平方米左右的商品住宅成交量。“降价肯定会促进成交量的反弹，但限购令的存在，使2007年和2009年那种需求大爆发的可能性大大降低了。预计到年底，同质楼盘价格可能比年初小跌，整体上不太会超过10%。”

　　他同时认为，下半年房价出现个位数下跌后，国家可能战术性放松调控。“一方面，可以消化去年大规模新开工在今年形成的库存，降低房地产产业链系统风险甚至经济隐患；另一方面，释放被误伤的刚需和改需同时，还可以消灭部分流动性，对控制通胀有利。”