□吴春波

　　5月的最后一个周末，包括中融信托、平安信托在内的20多家信托公司陆续接到银监部门的“窗口指导”，对于房地产信托新增规模较大的信托公司，要求“把握好节奏、严格控制增速”；对于房地产信托余额较大的信托公司，要求“规模要实现稳中有降”。

　　此消息一出，房地产行业为之一震。此前，只要在百度搜索里输入“房地产信托”这个关键词，搜索结果的前几页几乎全被知名房地产公司信托融资新闻所包揽。另外，来自中国房地产信托协会的统计显示，今年一季度投向房地产领域的新增信托项目总额高达710.09亿元，同比增长12.5%。而来自房地产信托研究机构——用益信托的数据则显示，今年1到4月份，全国共发行222款房地产类集合信托产品，发行规模达到722.11亿元，发行数量和发行规模分别同比增长66.92%和115.26%。

　　与此同时，房地产信托的最低年化收益率也在提高，去年10月份以前，房地产信托最低年化收益率在5.5%～6%，10月份后就提高到了6.6%，今年以来的年化收益率则在7%以上，最低收益率接近10%的房地产信托产品随处可见，而最高收益率则从11%提高至15%。

　　今年，房地产信托融资火爆可见一斑。而与此相对应的是，房地产企业的资金需求同样让人吃惊，以建业住宅集团为例，去年7月份“国十条”颁布后，建业先是通过债券的形式融资3亿美元，后又分别以信托和股权融资的形式融资12亿元人民币和7.2亿～7.4亿港元，前后总额接近发债融资前的建业资产总额。

　　与房企“求钱若渴”相反，银行贷款也不给力，据中国人民银行数据显示，一季度房地产贷款新增5095亿元，同比减少3338亿元，其中房地产开发贷款新增1678亿元，同比回落6.5%，需要指出的是，这其中还包括保障房开发贷款651亿元。

　　媒体公开报道显示，房地产信托融资已成为目前大部分中小房地产企业融资首选，随着国家存款准备金率的连续提高，银行的资金也越来越有目的地涌向不缺钱的“大佬”们，相对于可能的高收益，资金的安全显然更为重要。

　　但是，房地产信托是否会成为中小房企资金困境的解药呢？这要从房地产行业的收益率和宏观的调控环境两个方面分析。

　　首先，就是房地产企业的盈利能力，记者在《征收房地产暴利税是个坏主意》一文中就曾提到，开发一个新楼盘，开发商需要向25个政府部门上交50项费用，费用总额达开发总成本的33%，即便是占尽资金优势的央企，其净利润率也不到10%。仍以建业为例，2010年建业销售额为45.16亿元，净利润5.45亿元，净利润率12%。咋一看，这是一个漂亮的数字，但这没有考虑到用于债券和信托应付部分。计算显示，即使按照6.5的人民币兑美元汇率，建业发行3亿美元债券每年应支付2.3亿元人民币，如果再加上此前的信托融资收益支付，即使建业今年的净利润增幅继续超过30%，它能用于股东分配的净利润也将所剩不多。

　　其次，就目前的房地产销售而言，“限购令”对一线城市房地产销售的影响逐渐凸显，存款准备金率的提高，则导致有能力买房的人越来越少，而房价上涨放缓又加剧了房地产投资者的担忧。

　　此前也有房地产行业人士告诉记者，“房地产开发资金的回收是一个长周期，而准备金率的提升又将这个周期进一步拉长”。这将进一步稀释房地产企业的实际盈利能力，对于房地产信托投资商而言，并不是一个好的信号。

　　另外，根据一般财务规则，财务杠杆带来的增收效应也仅会在杠杆形成后头一年出现。