黄树辉 许骏飞

　　酝酿长达五年之久的深圳存量房评估征税政策终于开始走向前台。

　　但这个旨在通过抑制“阴阳合同”来堵塞税收漏洞的税收政策，时逢房地产调控政策不断加压时推出，被认为将会对房地产市场产生重大冲击。

　　最大的担忧是，存量房按照评估价格征税将进一步增加房地产交易的赋税成本，并最终转嫁到房价之中，从而引发新一轮房价上涨。

　　而杭州、上海、北京以及深圳龙岗区的先期实验表明，存量房按照评估价格征税在实践中一直阻力重重，复杂的税收征收体系以及诸多利益博弈相互交织，政策效果被大打折扣，部分城市被迫中途取消。

　　以核定计税为主

　　6月9日，由深圳市地税局、深圳市规划和国土资源委共同举办的“深圳存量房评估征税政策新闻发布会”在深圳市地税局办公大楼举行，但主角之一的深圳市规划和国土资源委并无领导出席。

　　根据新闻发布会公布的信息，从今年7月11日起，深圳将对交易价格明显偏低且无正当理由的存量房即二手房，实行按计税参考价格核定计征各项税款。此前，深圳早在2007年开始准备相关工作，其间曾多次传言将推出该政策。

　　与此前业内猜测的方案有所不同的是，此次公布的评估价核定征税方案将与原来的征收方案双轨运行，只有交易价格明显偏低的时候才会采用核定价征税方案。

　　也就是说，深圳存量房交易核定征税实施后，二手房交易将有两种征税方式：一是按购房合同价格计征，要求证明房价属实的资料齐全、理由充足；二是对房产转让合同中的成交价格明显偏低的，由税务机关进行核定征收。

　　目前，深圳二手房交易普遍按照过户价收税。但为规避相关税收，深圳二手房交易市场上普遍存在一些“阴阳合同”现象，交易双方在合同中以极低价格进行交易，和实际成交价格相差甚远。

　　深圳市地方税务局新闻发言人杨龙在会上表示，这不仅扰乱了正常的房地产市场秩序，也影响了房地产主管部门对市场交易情况真实性的了解和判断，还造成较大的税收漏洞，削弱了国家对房地产市场调控的政策效果。

　　目前，深圳市地税局已经在全市400多个片区、超过17万栋房屋、共计约154万套房屋形成了“一房一价”的计税参考价格，当二手房交易提交产权过户系统时，如交易价格明显偏低于计税参考价格且无正当理由的，深圳市地税部门将按照计税参考价格核定计征存量房交易环节各项税费。

　　虽然两种征收方式并行，但深圳市地税局有关负责人向本报表示，在最重要的住宅交易个人所得税方面，按购房合同价格核实征收方式在操作中面临诸多不可控因素，因此新政策实施后，深圳将以核定征收方式为主，毕竟这种方式更加简单易行。

　　在具体征收标准上，核定征收政策规定，个人所得税将按照计税价格乘以核定征收率，核定征收率标准为普通住房1%，非普通住房1.5%，拍卖房3%。而核实征收为(计税价格-房产原值-转让过程缴纳的税金、合理费用)×20%。

　　阻击“阴阳合同”

　　杨龙表示，新政策的目的不是为了增加税收，而主要是为了贯彻“国八条”精神，进一步遏制投机购房，实现宏观调控效果。同时，杜绝二手房交易市场中“阴阳合同”现状，营造一个公平的税收环境。

　　世联地产的研究报告认为，这一政策不仅打击二手房交易中的“阴阳合同”现象，避免税收流失，也解决了二手房交易过程中的政府监管问题。

　　深圳市地税局表示，对房产价格的评估主要依据的是房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素制定。但杨龙也表示，政府部门“不可能做太细”，在同一栋楼房的不同层、不同朝向的房屋将“不分情况”，“都按统一的评估价征税”。

　　但具体的各房屋的计税参考价格，深圳市地税局表示将不会对外公布，原因是担心“将会误导社会以此价交易”。

　　不过，交易双方可凭房产所有人身份证和房地产权证书编号在房地产权登记部门查询获知该房屋的计税参考价格。

　　按照新政策，深圳市民在进行二手房交易时，计税价格仍以交易双方签订的合同成交价格为依据，但申报的成交价格低于深圳市制定的计税参考价格且无正当理由的，将按评估价征税。税费将在房地产权登记中心在办证环节代为征收。

　　但深圳市地税局并未在通告中列出所谓的“正当理由”。杨龙说，市民可以将自己的理由提请税务机关审核。

　　世联地产表示，该制度规定“容积率在1.0以上、单套住房建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍的普通住房，个人所得税分核实征收和核定征收两部分”，该普通住宅似乎超出深圳市对普通住宅的定义，按规定，只要交易价格在同级别土地上住宅平均交易价格1.2倍以上亦为非普通住宅，这是否会带来执行上的问题，尚不得而知。

　　深圳中原地产非营业董事总经理贺晓丽在接受《第一财经日报》采访时表示，评估价是否能及时调整、评估价是否符合市场价格等问题显得依然重要。

　　对此，杨龙在发布会上对本报表示，二手房交易按评估价进行征税将交由权威机构进行评估，并根据市场情况变化进行及时更新调整，可以在一定程度上杜绝“阴阳合同”等问题发生，打击楼市投机行为。

　　或进一步推高房价

　　在二手房交易过程中，深圳按评估征税制度的实施无疑是一大进步，也势必会给其他城市的二手房市场管理带来示范作用。评估征税制度所带来的成本上升，将压缩楼市投资炒作链条上的获利空间，这将有利于楼市的理性发展。

　　但另一些业内人士则担忧，新政策是否会进一步推高房价。有业内人士推算，如果按照评估价征税，买卖双方的成本会大约增加2.5倍。比如一套原价100万元，评估价300万元、90平方米以下、未满5年即转让的普通住宅为例，按评估价征税之后，交易税费成本将从原来的65595元上升至22.5595万元，前后增加16万元，增幅接近2.5倍。

　　世联地产研究认为，二手房交易成本将显著上升。在二手房交易过程中，营业税、契税和个税均属比例税率，会随价格的增长而同比例增长，其他税费基本不变。然而在过去“原价过户”的潜规则下，个税基本可以规避，营业税和契税亦大幅减少。在实施评估征税制度后，上述税额会大幅增长。

　　新增加的费用将由谁来承担，这成为一个至关重要的问题。而目前，深圳二手房交易的税费都由卖方实收，因此这笔费用最终将转嫁到买房者身上。英联地产董事长郭建波认为，新政策对市场的短期影响是二手楼交易井喷，长期影响是助涨房价。

　　面对记者“对二手房征税是否会推高二手房价格，甚至联动导致一手楼房价格上升”的问题，杨龙表示：“按照国家税法的有关规定，本来交易双方就应该依法纳税，这个政策只是还原市场真实的价格。”

　　但二手交易的税负公平问题依然没有解决。世联地产认为，在二手房交易过程中，实收的潜规则意味着所有税费均转移给买家，这一制度设计仅解决税收的征管问题，并不能解决交易双方的税负公平问题，除非楼市预期彻底改变，由目前的卖方市场转变为买方市场，或许交易双方的税负公平问题能够得到解决。

　　在此之前，财政部、国家税务总局于2010年发文要求各地从2011年7月起试点应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作。

　　曾经推行过存量房按照评估价征税的城市包括北京、杭州、丹东、中山以及上海部分区。深圳市也于数年前在龙岗区试行过按评估价征税的方法。但这几个城市的存量房按照评估价征税政策推行并不顺利。

　　以广州为例，该市虽然并未正式推出按评估价征税的规定，但广州二手房买卖向来是按税务局评估价来征税，但由于广州市税务部门的评估价一直没有随最新市价更新，而主要依据历年交易价格进行评估，导致“阴阳合同”报低价、偷税漏税等行为并未得到有效遏制。

　　但杨龙在发布会上强调，深圳评估征税政策“准备更加充分全面”。