作者: 张明 | 来源: 中国经营报

　　日前，国家发改委正式下发了《成渝经济区区域规划》。4年的预热期将成渝经济区的投资价值推到空前高度。然而时值房地产宏观调控“紧张”时期，一方面房地产投资商希望抓住这个宝贵的机会，却同时感叹命运弄人——受调控影响，在经济区出炉前，成渝区域内土地供应有限；而经济区出炉后，该区域内虽然土地供应放量大增，但激情当中的理性却让众多开发商显得犹豫不决。

　　土地供应放量 开发商热情不一

　　成渝经济区区域规划出台前后，四川特别是成都土地市场开始放闸。根据成都市国土局的土地供应信息显示，该市5月末的10多宗地先后成交，5月9日至5月 31日土地总供应量约为1641亩，6月10日成都主城区有5宗土地举行拍卖，5宗土地供应面积合计约418亩。据统计，这是继2011年以来国土局土地供应量最大的一次拍卖，本次拍卖的5宗土地都将实行“双竞制”和持证准入。而6月23日成都郊县又将有5宗土地入市拍卖。

　　“经过前期的小幅放量，发现开发商仍有大量的拿地需求，只是因楼市宏观调控而显得较为谨慎，但经济区的正式获批也坚定了开发商继续拿地投资的信心。”成都国土局政策研究人士表示，由于前期该区域内土地供应较少，集中在5、6月份放量供应也有巧合因素。

　　在中原地产看来，5、6月份成都主城区和郊县土地供应双双走高，虽然优质地块相继顺利拍出，但受配建公租房和房地产市场活跃度不够等因素影响，开发商拿地激情不高。

　　“经济区的规划出炉应该是个长期利好，短期内并不能扭转开发商对当前市场的信心，有兴趣拿地的开发商又受制于公租房配套等条件影响而不便轻易出手。”成都吉泰地产顾问机构负责人符洪宇说。

　　“当前各大房企除了在成都、重庆两个中心城市拿地之外，增加了在宜宾、简阳、南充等周边城市拿地，三四线城市逐渐聚拢了越来越多的房企。”一家央企房地产成都公司土地研究部人士向《中国经营报》记者表示，在成渝经济区规划和四川省“十二五”规设计划纲要中，还提出加快培育以成都、德阳、绵阳、乐山为主的四大城市群，可以预计四川房地产三四级市场将迎来更大的发展机遇，这些城市的优质地块价格也将水涨船高。

　　“即使在简阳一个小镇，由于经济区的政策利好，住宅用地价格已经达到180万元/亩，买家全是赌政策的土地投资客。” 符洪宇透露，近来在成都拿地的都是不知名的外地开发商或投资商。

　　“在资金流动性依然泛滥的今天，民间资本还有海外热钱仍然会选择把资金投向土地市场，而一旦这些热钱在三四线城市的产业发展还不够完善的时候将房地产价格泡沫化，就比较危险了。”四川凯隆地产总经理杨忠进表示，原本在四川区域内做住宅开发的他们最近已经将重点转向成渝经济区产业园区的投资开发上。

　　土地政策探路

　　不管成渝经济区规划出炉后，房产商对土地的态度如何变化，房地产调控政策与区域经济扩张的土地博弈并未减弱。

　　“成渝经济区面临最大的挑战之一就是土地政策的压力。”四川省社科院成渝经济区政策研究员林凌表示，如何在整个经济区范围内实现土地占补平衡，破解制约工业发展和城市建设的“土地瓶颈”已经成为成渝经济区的重大课题。

　　据了解，在四川的“十二五”规划中，建设天府新区是其中最重要的内容之一。按照规划，面积达到上千平方公里的天府新区将形成以现代制造业为主、高端服务业聚集、宜商宜居的国际化现代新城区。

　　虽然四川省国土资源厅一再强调天府新区建设将以丘陵为走向，尽可能少占用成都平原的良田，但巨大的用地指标仍不可回避。“这上千平方公里的用地规划将今后几年四川的用地指标都消耗殆尽，其他区域还发不发展？只能依靠土地政策优惠和区域土地指标占补平衡来缓和压力。”林凌认为。

　　事实上，为解决用地矛盾，2010年下半年成都曾设计“地票制”，试图改变用地紧张局面，然而由于地票制不够成熟，因此引发了一场用地风波。

　　“但这个改革又是必须进行的，所以在近期土地市场制度有了新的变化。‘持证准入’和‘双竞制’产生，第一个完善地票制度，第二个是商品房土地拍卖中配置保障房，这些情况密集地出现在近期土地拍卖中。”全经联成都分盟秘书长何良栩表示，而这些土地政策的变化虽然短时间内并不能从房价上体现出来，但对于开发商的拿地模式来说是次不小的挑战。

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