作者: 杜丽鹃 | 来源: 中国经营报

　　在信贷收紧、融资渠道收窄的情况下，开发商“一贷难求”的现象突显，一些房企开始将目光投向保障房项目，通过承建保障房收获保障房带来的附加值，在当前房企资金链紧绷的情况下，“曲线融资”是获得银行授信及贷款，以解当前资金压力的燃眉之急的最现实的方法之一。

　　民营房企成融资主力军

　　“有了银行的20亿贷款，手上两个在建工程的后续资金就可以保障。”刚刚顺利从银行获取贷款的陈向林告诉《中国经营报》记者。作为京城某房地产企业开发商，陈向林介绍说，公司从去年开始做保障房项目，目前已经操作了4个项目。今年4月，公司通过拍卖取得河北廊坊地区一国有土地使用权，面积为650亩，成交总价格为10亿元，5月初完成50%的缴付款，政府承诺建成后可以审批2000亩的土地使用权，但前提是土地只能做工业用地标准，禁止住宅开发，同时规定了保障房的配比要达到所有建筑面积的40%。经过权衡，陈向林最后答应了各项条件。

　　随后陈向林给记者算了一笔账，按照目前工业用地标准，一亩土地的价格是20万元，而住宅开发是70万元，加上保障房高配比，拿到土地开发项目的利润空间被压缩到2%左右。但是，保障房建设成本相对较低，需求稳定，资金周转速度快，在资金紧张时利用保障房土地更容易获得银行贷款，且银行规定的保障房贷款自有资金比例可以低到20%以下。此外，保障房小区中的配套商业可以按市场价出售，也相应提高了保障房项目的利润率。

　　西安国都证券分析师朱智平在接受记者采访时说，在大范围的限购政策严重抑制商品房需求的大背景下，保障房尽管利润不高，但比较安全。少数民营房企选择先通过保障房项目拿到信贷资金，再挪用投入到资金紧缺的商品房项目中去，等到情况好转后再重新加快保障房建设。

　　投资公司热衷股权直投

　　保障房建设最大的难题就是资金，对开发商来说，充足的资金保证是项目开工的最大条件，而对投资公司来说，选对项目才能保障收益。因此在严控政策影响下，投资公司更多采用直接入股项目公司的方式。

　　在经典投资公司最新一期的项目投资中，资金规模为4亿元，经典对房企项目实施增资，其中9000万元用于增加注册资本，其余3.1亿元为资本公积，增资后房企项目的注册资本为1亿元，房企在3.9亿元（包括所缴地价款）中拿出3500万元作为资本公积，其余的3.55亿元以股东借款的形式进入项目公司，并以合同的形式放弃借款的追偿权，经典占房企90%股份，在项目公司账户，由经典和该房企共同管理，保证项目后期工程建设。

　　经典投资合伙人王洪豪介绍说，5月份他们共接到3个保障房项目，这些项目多是以保障房名义立项，其中搭配一些经适房和高档小区等商业地产规划项目，配比差不多在6∶4，保障房比例还是比较高的。而公司对保障房都以直投方式控制公司股权。对他们而言，一旦保障房出现烂尾或者开工问题，他们有权直接处置公司资产或股权，有力地保障了本金和收益的实现。

　　西安国都证券分析师朱智平说，投资公司在投资保障房项目时更多地会考虑风险控制，一般会从资产规模、净资产、现金流、回购实力等方面对房地产企业进行综合考评，同时在投资期限内对现有房企预计可售房源面积和项目总体预计销售金额进行评估。

　　王洪豪介绍说，虽然现在投资很多，但是他们在选择项目上比以前更加谨慎了，一般融资规模要在2亿元以上，房企资质要求也在2级以上，根据项目地段，规模、销售情况设定10%～12%的融资成本。

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