第一豪宅不是“好东西”

　　《东地产》 万云选 童丹霞报道

　　2009年，当时的国金证券首席经济学家金岩石(微博专栏)预言：5年上海豪宅价格将超过30万元/平方米，北京豪宅价格将超过20万元/平方米，深圳豪宅将超越10万元/平方米。

　　这在当时被斥为“胡说八道”的话竟一语成谶 。

　　5月12日，北京钓鱼台7号院开出住宅拟首价格，最高30万元/平方米，大大超出了金岩石20万元/平方米的预测。

　　钓鱼台7号院因此超越汤臣一品，成为中国第一豪宅。

　　很自然地，树大招风的钓鱼台7号院因此陷入媒体围剿战，从其审批程序，到其低廉的拿地价格，甚至开发商神秘背景。一地鸡毛的口水战中，大多抱着一副将其拉下马，狠踩几脚的心态。而有关部门近期也停止了钓鱼台7号院的销售。

　　抛开所有主观立场，从得失分析，第一豪宅，从来都不是“好东西”。

　　对于投资者来说，过去的第一豪宅汤臣一品，价格涨幅并没有上海其他豪宅快，投资汤臣一品不仅占用大量资金，而且回报率低。

　　对于开发商来说，第一豪宅就是个“魔咒”，不仅时时处于风口浪尖，更会有销售陷入拉锯战，难以回笼资金的风险。

　　对于业主来说，住进第一豪宅的人，未必是第一成功的人士。买第一豪宅，某种程度上是出于不自信，渴望获得身份认同的心理。因此，买第一豪宅，并不能买到第一好的感觉，更不能买到第一好的邻居。

　　总而言之，第一豪宅无论对于投资者，业主还是开发商来说，都是一个多输的局。

　　业主：第一价格并非第一身份

　　最成功的未必买最豪的

　　谁在买天价豪宅？答案是“无名小卒”的隐形富豪。

　　香港最贵豪宅70万一平米的天汇，不是华人首富李嘉诚(专栏)买入，也不是中国内地首富宗庆后(微博专栏)，而是被传由“籍籍无名”的王惠萍购入。

　　在此之前，王惠萍何许人也，身家多少，外界几乎一无所知，直到退订发生，才被发现其同时担任峻升企业、领峰企业及朗富资源董事一职。

　　同样在上海，天价豪宅汤臣一品C栋楼的业主清单中，既有年龄最小的17岁浙江籍业主，也有年龄最大的49岁业主，另有2位二十多岁的年轻人。

　　为什么会有这么多隐形富豪？

　　这一点胡润在做了将近12年的百富榜后，不得不承认，“在百富榜统计中，一般有超过2/3的人会被漏掉。”

　　也就是说，浙江十亿富豪的真实人数应该在700人左右，全国十亿身家的富豪约有4000人。

　　如此多的隐富人群，便成了天价豪宅的主要业主群。而这也给开发商兜售天价豪宅，找到了门路。

　　香港恒基地产主席李兆基(专栏)就曾用“女人买手袋”来比喻内地富豪到香港买楼的心态：“豪客买楼不贵不买，不靓不买，不是名牌不买，就好像女人买手袋，要买几十万元一个的才高兴，几百元的根本看不上眼！”

　　在不贵不买的心态驱使下，要做就做最贵的，要买就买最贵的。北京钓鱼台7号院一平方米30万元的市场定位便与豪客心理不谋而合。

　　不过，对于豪客“一掷亿金”的做法，也有评论人士提出质疑，他们缴的税和他们的资产相称吗？他们的资金来源从何而来？

　　而近日，中国内地富豪创花钱记录的买楼动作，却引发外界对其身份的频频揣测。

　　以4.39亿港元买下香港一栋公寓，此前一名中国内地富豪买楼数据创下了世界纪录，据悉这座公寓折合每平方米约767000港元。

　　“既然可以创造花钱世界纪录，说明他们的资产达到了多么惊人的程度，也说明他们应缴纳的税款应是一个天文数字。他们缴的税和他们的资产相称吗？”评论人士质疑。“创造了世界纪录的内地富豪可千万别跟‘公’字扯上关系。希望他们不是国企的管理者，也不是依附在官员身后的亲属，更别是手握权力的公务人员。”

　　巧合的是，购入香港单价最贵豪宅天汇，又接连退订的王惠萍，不过是台前人物，事实上幕后买家被传为之前被调查的晋商丁书苗，而丁书苗涉嫌与铁道部部长刘志军一案有关。因涉嫌洗钱，退订从而发生。

　　此外，上海炒房区长手握24套房产，原浙江省建设厅副厅长杨秀珠购海外豪宅转移资等事件也同样引发外界对创记录买楼业主身份的诸多猜想。

　　在诸多破记录的买楼案中，除去神秘富豪外，胡润认为在百富榜中开发商占据很大一部分，这也就产生开发商自开自用，无需再另行购买，而通常又将项目楼王留给自用，所以百富榜中出现创记录买楼的现象并不多。

　　据了解，在2010年的胡润百富榜中，从事房地产行业的企业家人数居各行业上榜人数之首，达到20.1%。而在2009年，排名前十位的富豪中，8人从事房地产业。

　　究竟谁是天价豪宅的业主？也许就要看豪客花钱是否心里坦荡。

　　台湾：45万新台币每平方米

　　2009年，台湾史上最贵豪宅文华苑开卖，每平方米成交价高达45万元(新台币，下同)，创下台湾豪宅天价。文华苑每户874平方米，总价从4亿元起跳，业者透露，先前已有富豪砸下12亿元，一次买下3户。

　　香港：71万元每平方米

　　2009年10月，香港天汇以以创全球分层豪宅新高尺价的7.1万元(约71万元/平方米)卖掉半山豪宅天汇分层单位，买家来自大陆。该名买家不单止购入该个全球最贵尺价的分层豪宅单位，还以不同名义的海外注册公司购入天汇其他5伙单位。据消息人士提供的资料，此内地富豪一共豪掷逾11亿元，一口气购入天汇三个整层共6个单位，创出今年以来单一买家最大额豪宅交易。

　　英国伦敦：68万元每平方米

　　今年1月初，伦敦中心海德公园附近的超级豪宅楼盘海德公园一号，均价折合人民币每平方米68万元，被内地一豪客斥资一套面积近120平方米的单位。

　　投资者：高价格高风险

　　汤臣一品跑输翠湖天地 第一豪宅涨幅并非第一

　　中国第一价的钓鱼台7号院是否有投资价值？

　　从过去的第一价汤臣一品身上很容易找到答案。

　　曾几何时，翠湖天地御苑和汤臣一品是境外买家进入上海首要考察的投资对象。

　　一位资深房产人士对《东地产》表示，台湾和香港的顶级富豪阶层，到上海看得最多的两个楼盘就是汤臣一品和翠湖天地御苑。

　　在过去几年的财富赛跑中，翠湖天地御苑也跑赢了汤臣一品。第一豪宅的价格并没有带来第一的投资回报。

　　超高价开盘 压缩投资者获利空间

　　根据中国房地产信息集团的数据，从2006年8月至今年3月，汤臣一品一手房成交价格从13.2万元/平方米，上涨到14万元/平方米。涨幅不到1万元/平方米。

　　在2009年6月份，汤臣一品曾经调低价格，当时成交均价只有8.3万元/平方米，以此价格计算，当时买进汤臣一品，如今一手房价格上涨了6万元/平方米左右。

　　对比另外一个标杆豪宅翠湖天地御苑。2006年翠湖天地御苑开盘时，均价大约为4.5万元/平方米，如今当时买进的豪宅涨到了和汤臣一品相当的价格，二手房均价在12万元/平方米—15万元/平方米之间，单价上涨了7.5万元—9.5万元/平方米。

　　“汤臣一品主要是前期开出的价格很贵，到09年的时候才调低了一点价格，所以越早买的时候越贵。获得的收益自然也越少。”中国房地产信息集团分析师薛建雄分析。

　　此外，对于钓鱼台7号院和汤臣一品而言，超高的价格开盘，容易透支后续上涨空间。

　　以汤臣一品为例，在06年开出超过10万元/平方米的单价后，由于滞销，后面连续数年价格都在相同的价格水平徘徊。而对比世茂滨江花园、翠湖天地御苑、财富海景等楼盘，在开盘热卖后价格一直保持快速上涨势头。

　　高回报须买到价格洼地

　　德佑地产陆家嘴分行经理王凯对《东地产》表示，投资汤臣一品的最佳时机是2009年，当时汤臣一品曾经有过价格下调，部分房源甚至7万元/平方米就可以买到，如今这些二手房源价格上涨到大约13万元/平方米左右，上涨幅度接近100%。

　　与此同时，小陆家嘴区域的豪宅如世茂滨江花园、盛大金磐和财富海景等豪宅，同期上涨幅度大约为60%—70%。

　　“如果细分投资时间段，过去两年是汤臣一品跑的最快的时间，因为赶上了好时机。”王凯表示。

　　但如果投资时机选在更早的2006年、2007年买进汤臣一品，没有赶到2009年的洼地期间，到现在算上涨幅度汤臣一品则要低于小陆家嘴其他楼盘。

　　另外，相比新天地板块的翠湖天地御苑，09年至今，翠湖天地御苑和翠湖天地嘉苑的二手房涨幅均在8—10万元左右。这一涨幅，略高于汤臣一品09年至今的上涨幅度。

　　21世纪上海锐丰新天地店高级经理李妍对《东地产》表示，目前翠湖天地后期还有新房上市，对二手房的拉动会比较大。

　　汤臣二手房成交无几

　　虽然汤臣一品价格在去年2年有了大幅上涨，但目前在挂牌的二手房，并没有多少成交量。

　　“目前只有一套达成意向成交，但还是没有完成过户登记。”王凯表示。

　　而小陆家嘴的盛大金磐及财富海景等二手房，一年成交量大多在16、17套，成交相对活跃。

　　“汤臣一品现在还有新房在卖，对于这些顶级富豪来说，有新房自然会优先选择买新房，但因为限购原因，新房成交并不活跃，新房没有成交，对二手房的价格拉动自然也会比较小。”王凯表示。

　　因此，对于投资钓鱼台7号院的投资者来说，买天价房同时要承担和汤臣一品房东一样的巨大风险，即买到手后转让不出去。

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