鉴于香港楼市持续升温，加之银行利率风险上升，日前，香港金管局首次针对“收入来源非香港”的借贷人作出限制，要求比香港本地人多付一成首付。但金管局强调，措施“并非针对内地人”。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江在接受南方日报记者采访时表示，香港当局此举对内地投资客的影响不大。“首先是人民币兑港元的升值趋势明显，其次，在香港申请房贷的利率相比大陆低很多。目前，香港楼市对内地的投资者仍然颇具吸引力。”

　　楼市超97年最高点金管局“迫不得已”出手

　　寸土寸金的香港历来都是地产大佬们和游资的必争之地。

　　上周四，香港岛半山波老道地皮进行公开拍卖，最终以116.5亿港元天价成交，平均每平方米的地价就高达111万港元，成为香港史上第二贵的地王。

　　有市民反映，“香港楼价最近快速飙升，目前已超过1997年历史最高点，不少1997年因高价买楼被套牢的投资客，最近终于解套了。”

　　分析人士指出，去年以来香港楼市飙升的主要推手是外部游资，其中不乏内地富豪的身影。今年5月中旬，年仅28岁的惠州少妇黎嘉敏豪掷3.45亿元港币刷新香港九龙最贵住宅纪录。去年9月，她曾一次性支付2000余万港元，购入了九龙毕架山的一个豪宅单位。

　　据香港地产界人士介绍，从去年下半年起，香港的二手豪宅也开始受到内地买家青睐，其中今年前4个月内地买家的购买量已经占香港豪宅成交量的38.1%。而豪宅的价格也在内地买家的助推下，水涨船高。2010年全年香港共有250个超过2000万港元以上的豪宅成交记录，对比前年急增超过4成，其中超过1亿港元的“天价”成交豪宅更比前年飙升近2倍。

　　尽管香港财政司司长曾俊华曾表示，香港的魅力就在于资金自由流动，若不是迫不得已，政府是不会控制楼价的。但眼下，香港政府已“非出手不可了”。

　　6月10日傍晚，香港金融管理局总裁陈德霖宣布，鉴于香港楼市持续升温，银行利率风险上升，特区政府已经向银行发出收紧楼宇按揭的指令，要求银行调高楼宇按揭的成数。此外，金管局首次针对“收入来源非香港”的借贷人作出限制，要求比香港本地人多付一成首付。

　　香港金融管理局强调，措施“并非针对内地人”，并且香港以外的按揭申请人，如果能证明与香港有紧密联系，银行都可以酌情处理。

　　不过，中国资深房地产专家、刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为“新政显然是针对内地富豪的，而且绝对有效用。”他告诉记者，“前一段时间，有朋友想去香港买房，但因为贷款利率上调等限制政策，只好作罢。”

　　香港楼市刹车正当时六七月份有望回落10%

　　在黎文江看来，香港楼市新政对内地投资者赴港买房的影响较小。“由于不断升值，人民币在香港的购买力越来越强；香港的房贷利率也只有1%左右，远低于国内的水平。”他认为，内地不少大城市限购，到香港买房还是比在内地更有吸引力。

　　据了解，过去两年内地在香港购房者占据了三分之一以上。香港楼价最高的九龙很多新盘的买家都是内地温州或福建老板。长实地产投资董事郭子威也曾对媒体透露，今年长实销售的楼盘，内地客的比例有望从去年的6%升至逾10%。

　　不过，谢逸枫指出，很多内地炒家去香港买房都是按揭的，新政必定对投机客予以打击，至少在信心和预期上让人担心房价难有大的涨幅，香港楼市或会降温。

　　事实上，香港楼市的风险正在迅速积累。陈德霖表示，三、四月以来，香港楼市呈现升温迹象，楼价已超越1997年高位。香港中原地产代理有限公司10日发布的一份研究报告显示，反映香港二手楼价的中原城市领先指数最新报100.72点，较前一周升1.3%，创1997年10月26日101.80点后的逾13年新高。

　　与此同时，成交量却在下降。香港土地注册处数据显示，4月份房屋成交量跌至2009年3月以来的低点。而在1997年房价触及纪录高点的前2个月，成交量达到峰值。

　　“过去20年来，成交量通常都较房价领先3个月而动，二者之间的联动几率达到了77%。”巴克莱资本驻香港的分析师Andrew Lawrence表示。

　　此外，陈德霖称，目前楼宇按揭的银行利率风险也远比1997年的高。今年3月14日、4月15日及5月12日香港银行曾三次上调按揭利率。

　　“随着按揭利率上调，边际买家将会出局，”Lawrence预计，2012年房价可能下跌10%—20%，2013年可能进一步下跌10%。

　　谢逸枫指出，限购限贷后，香港楼市或在6、7月份回落10%左右。“一旦资金链紧张或者下跌趋势形成，持房者就会退房或者抛售。”但他表示，“现在刹车是对的，如果等到‘金九银十’，刹都刹不住了。” 南方日报记者 高国辉