从房源清理、运作方式、宣传策划、遴选机制、时点控制5个方面入手，该市5年实现处置收入3.89亿元

　　何建红　孔庆任

　　本报讯　近日，由厦门市行政事业资产管理中心组织的侨福城第三期24套公房房产拍卖会圆满收官。经过激烈角逐，该批房产最终实现拍卖总额3651万元，溢价1427万元，增幅达到64.18%。

　　这只是近年来福建省厦门市行政事业资产管理中心处置公房项目的一个小片段。通过从房源清理、运作方式、宣传策划、遴选机制、时点控制5个方面入手，厦门市在处置公房方面费尽心思，仿佛精心为“自家女儿”挑选“金龟婿”，形成了一套科学完善的运作机制，有效推动房产处置效益的最大化。2006年以来，资产管理中心共处置公有房产237套（间），实现房产处置收入3.89亿元，确保了国有资产的保值增值和财政收入的增加。

　　处置房产，房产权的明晰是首要环节。从2006年开始，厦门市就明确，行政事业单位的公有房产、自管房产要全部移交给资产管理中心统一管理和处置，但在房产移交过程中，不少房产权属不清，手续不全。为防止公有房产的长期闲置，尽快回笼财政资金，资产管理中心主动作为，走访国土房产局、建设局等部门，积极协调，完善手续，力争让更多房产、资产落户到中心名下。

　　目前公房房产出售普遍采用投标拍卖、评估拍卖两种方法。资产管理中心在充分调研厦门市的拍卖市场后发现：投标拍卖存在一个弊端，就是主动权掌握在客户手中，如果客户之间串通一气，会让拍卖一再流拍，最后只能取较低报价成交，这种情形在一些中小城市表现尤为突出。为此，中心决定对厦门公房均采取评估拍卖方式处置。这种方式在拍卖之前，经过依法设立的评估机构评估，可以在拍卖前基本准确地确定拍卖标的保留价，有效防止竞买人之间、或竞买人与拍卖人之间恶意串通，故意压低价格，造成国有资产流失。

　　中心还十分重视公房处置宣传策划，积极挖掘意向竞买人。一是深入实地调研，了解情况，根据房产自身特点、小区配套及周边商圈等情况，结合专业房产营销机构提出的意见，制定营销策划方案；二是在拍卖机构的选择上采用带方案中标的方式进行，即拍卖机构必须制定详细的房产拍卖营销策划方案，经审核通过后才能取得拍卖权；三是大力拓宽宣传渠道，综合考虑成本效益等因素，在传统媒介渠道宣传的基础上，充分利用网络等新兴媒体，扩大宣传影响面。由于宣传得当，为拍卖会营造了很好的人气氛围。

　　“不选最好的，只选最合适的。”资产管理中心主任王建平告诉记者，中心摒弃了原先厦门地区AA级以上且具有政府公物拍卖资质的拍卖企业均可入围中心公物拍卖机构资格的做法，创新性地引入竞争性谈判机制，采用谈判方式选择拍卖机构。除必要的企业资质及形象考核外，主要从拍卖佣金、营销宣传、服务水平等三方面对参与谈判的拍卖机构进行综合考评，遴选出诚信度较高，综合实力较强的拍卖企业作为资产拍卖处置渠道。此举大大减轻了买受人成本，使得拍卖佣金费率由原先的3%降为现在的2%，按照2006—2010年间实现房产处置收入3.74亿元测算，买受人可减少支付370多万元佣金成本。

　　科学合理把握拍卖时机。近年来房地产市场波动较大，为最大限度减少市场波动对房产处置效益的影响，资产管理中心在进行房产处置工作中，坚持关注市场变化，通过房地产联合网等媒体了解市场行情，征求拍卖、评估、房产营销策划等专业机构建议和意见，为房产顺利进入处置环节掌握第一手市场资料，科学把握拍卖时机，保证国有资产的保值增值。近年来历次房产处置均抓住了市场波动的相对高点，取得了很好的经济效益。