开发商收紧“钱袋子”“招保万金”减少拿地

　　《东地产》 童丹霞 报道

　　种种迹象显示，国家对开发商融资已经进一步收紧，原本豪气的开发商，也不得不更加警惕地看紧自己的“钱袋子”，从而减少土地扩张。

　　龙头房企减少土地扩张

　　上半年，“招保万金”四大房企公开市场拿地量锐减，其中虽然万科获取26块土地，拿地总金额达147亿元，但与去年全年拿地总额561.7亿元，相去甚远。

　　此外，保利获得19块土地总额113亿元，仅去年全年444.2亿元的1/4。

　　招商上半年仅获5幅地块，与此同时，金地全国仅得1幅地块，同样与去年的拿地动作无法相比。

　　“楼市调控的市场背景下，开发商的资金链越来越紧，在银行传统融资渠道方面对开发商不断收紧，在非传统融资渠道如海外融资、房地产信托、票据等融资成本越来越高，因此，开发商拿地越来越谨慎，土地市场价格上也会表现平稳。”同策咨询研究部总监张宏伟认为。

　　从上半年全国土地市场的成交就可见一斑，根据中原地产提供的数据显示，今年1-6月，全国130个城市共成交楼面地价1133元/平方米，同比下跌14%；其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面地价1445元/平方米，同比下跌14%。

　　在溢价率方面同样呈现出下跌态势，今年1-6月，全国130个城市土地成交溢价率为27%，相比去年同期减少4个百分点；其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)溢价率为19%，较去年同期减少18个百分点。

　　中原地产认为，土地市场的持续低迷显示出在调控不断深入的背景下，房企已深感压力，布局扩张日趋谨慎。

　　不过，收缩战线的同时，开发商抱团拿地共度危机的意识显得愈发强烈，尤其是在一线城市。

　　以上海为例，在上半年成交的104幅经营性用地中，有19幅是由至少2家的企业联合体竞得，较去年同期大幅增加。尤其是进入到6月份，这种趋势越发明显，6月上海共成交16幅经营性用地，其中9幅为企业联合体竞得，而7幅宅地全部是由企业联合体竞得。

　　此举在分析人士看来，企业抱团拿地不仅可以规避资金链紧张带来的不利影响，更因多家企业联合可以分担可能出现的风险。

　　上海土地财政收入或负增长

　　开发商谨慎拿地的举动，也直接影响到土地财政收入，对此一些分析人士认为，如果房地产市场在短期内无法回到繁荣的轨道，那么很多地方相关部门的官员将过上一段难熬的日子。以前是开发商主动找政府，未来将是政府更主动去找开发商了。

　　上海同样面临着全年土地收入出现负增长现象，财政压力骤升。

　　中国指数研究院数据显示，1-6月上海出让的土地总金额492.7亿元，同比去年下滑22%，与去年全年土地出让总收入1513亿元相比，仅完成33%。而2010年上海全市地方财政收入2873.6亿元，土地出让总额已超过财政收入的一半。如果按照目前的推地速度，上海全年土地收入可能出现负增长，财政压力骤升。

　　对此，上海也加大土地供应。从网上土地出让公告发现，预计七月土地市场将推出七幅地块，其中三幅为住宅性地块，均为青浦朱家角板块；三幅为商业性地块，其中位于虹口区北外滩板块的“海门路55号地块”，从网上土地出让公告来看，该地块起拍总价高达46.7亿元，折合楼板价约为23003元/平方米。截至到6月30日已有35家单位领取了申请书，如果七月能顺利成交，该地块将刷性虹口区总价地王。