各地一季度土地出让金大幅下降 地产商集体观望

　　赵飞飞

　　去年2.7万亿的全国土地出让金总额，今年或难以重现。

　　随着房地产调控的深入，对北京、上海、杭州等楼市一线城市而言，来自土地的税收显著下降，底价成交、流拍取代了昔日风光的“地王”。

　　4月27日，上海虹桥商务区核心区一期9号地块在拍卖成交，最终被三湘股份、聚湘投资联合以5.25亿摘得，折合楼面价11251元/平方米，溢价率仅13%。

　　“按目前大虹桥在上海长期规划中的热度，这个价格不高。”中国房地产信息集团分析师薛建雄告诉本报，在房地产调控冲击下，上海现在基本不敢推住宅用地的拍卖，所以虹桥这样的优质商业地块都受到这样冲击。

　　据中房信统计，今年1-4月，上海市成交的235幅土地中，土地总价款为375亿，比去年同期下降32%。

　　浙商“拥戴”的房地产龙头城市杭州的情况也和上海近似。4月25日，杭州良渚板块三宗低密度住宅用地被三盛颐景园拍得，杭州4月的土地交易市场由此落下帷幕。今年1-4月，杭州市共推出了75宗土地，成交总额为207.71亿元，同比下降约29%。

　　北京，限购令对楼市的影响持续发酵，根据“链家地产”市场研究部统计，1-4月，北京共成交了60宗土地，土地出让金规模仅为223亿，成交金额同比下降55%。

　　长三角“流行”底价成交

　　浙江大学房地产研究中心主任贾生华表示，以此趋势，下半年土地市场不一定会回暖，而地方政府的土地财政将逐渐被收紧。

　　在民资活跃的浙江温州，土地市场已经让地方政府十分头疼。

　　今年1月底，温州共推出了10宗地块，受到政策利空的影响，10宗土地全部流拍，这一现象在土地供给一直紧张的温州实属罕见。

　　随后的2月、3月，温州土地市场持续出现无人报价或报名单位不足而导致的流拍。

　　贾生华表示，浙江很多地产商都认为，目前的调控，并不是短期的现象，而是长期的调控，中央显示出强硬的信心与决心，这个时候对于地产商而言，也只能观望。

　　“现在浙江一带，跟全国一样，基本上不大敢推动住宅用地的入市，住宅地产受到的冲击太大了。”杭州地产大户广宇集团一位主管告诉本报。

　　4月25日下午，杭州4月最后一场土地拍卖是杭州余杭区今年第二次住宅用地的出让，三宗宅地位于良渚，经过3个小时拍卖，被杭州三盛颐景园房地产有限公司以总价5.85亿包揽，楼面价均在7000-9000/平方米左右。

　　截至4月底，杭州出让的住宅用地一共28宗，成交总额123.31亿元，单住宅土地出让收入一块，不及杭州去年同期的三分之二。同时，商业用地的成交面积逼近了住宅用地，为近年少有现象。

　　江苏省会南京，今年前4个月土地成交行情也基本为底价成交。

　　4月27日，南京国土局出让4宗地块，总出让面积达16万平米，总成交额为15.17亿元，而其中3宗地块为底价成交。1-3月，南京共挂牌出让土地12幅，其中有多达8幅地块以底价成交。

　　京沪宅地楼面价跳水

　　提及2010年的地市，房地产市场圈内人士无不历历在目。

　　2010年，全国土地市场经历了一场盛宴，2.7万亿的全国总价款，比2009年增加了70.4%。2010年北京、上海、大连3个城市的土地出让金大幅度超过千亿元，其中北京土地出让金甚至超过了1628亿。而时间回溯到2009年，则只有杭州、上海两城市土地出让金略高于千亿元。

　　2010年的北京，土地市场在调控之下仍“地王”辈出，而随着更严厉的调控政策陆续出台，北京的土地市场终现冷却。

　　4月20日，北京有3块住宅用地入市招标，投标结果不尽如人意：顺义的2个地块流标，密云地块的报价仅超过底价。而此前，大望京2号地块的成交，楼面价也远低于该区域此前的成交纪录。

　　4月26日，北京丰台长辛店新区、成寿寺及通州几幅土地均成交，溢价率最高22%，最低仅为8%。

　　至此，今年1-4月，北京成交的10块居住用地平均楼面价仅约为4384元/平方米，比2010年7337元/平方米的平均楼面价低约40%。

　　上海市土地市场，也难以恢复2010年的强势，2010年全年，上海在土地市场上超过1500亿的土地收入，让这一年上海政府的财政大盘十分充裕。

　　而2011年，形势逆转，单从今年3月的行情看，其推出的25宗经营性土地中，除了4幅地块以超过40%的溢价率成交外，其他地块基本上都以低溢价率成交，其中有10幅动迁安置房土地全部以底价成交，甚至还出现了451元/平方米的“白菜价”。

　　“4月一过，今年土地市场就走完了三分之一的路程，目前地方政府还未受到实质性的影响。但是，如果下半年按照这个趋势下去，形势将不容乐观，土地出让金是地方政府第二个钱袋子，调控执行下去，地方政府的落实力度可能出现动摇。”中房信分析师薛建雄表示。