第一上海

　　越秀房托（405,持有）： 2011 年上半年息率为3.2%，下半年将继续寻找收购机会

　　2011 年中期分派升至1.18 亿元人民币

　　公司公布其2011 年上半年业绩，其2011 年上半年租金收入2.58 亿人民币，同比增长7.1%。租金收入的提高主要是由于租金水平及出租率的提升；税后利润为1.7亿元人民币，同比增长21%；净利润为8.4 亿人民币，同比增长139.5%，主要源于投资物业重估收益同比增长402.2%至6.8 亿元人民币；可分派收入为1.18 亿人民币约1.43 亿港元；公司上半年将全额进行派息，每基金单位可获分配13.39 港仙，相对于10 年上半年12.46 港仙，增长7.5%；以7 月26 日收市价计算，息率为3.2%。

　　物业出租率维持高位运行

　　公司在2011 年上半年整体物业的出租率为99.92%，维持在高位运行。其中白马大厦、城建大厦和越秀新都会均实现满租，财富广场和维多利亚广场的整体空置率分别仅为0.36%和0.04%，远远低于广州续升的整体空置率。我们预计2011-2013 年出租还将在高位运行。

　　继续寻找合适收购机会，主要关注一二线城市商业地产

　　白马大厦是公司最重要的项目，其经营收入占了较大比重约为59.5%。为使公司物业组合保持稳定的收入，管理层认为吸纳新的物业项目有利降低依靠单一项目的风险。2011 年上半年，公司继续在各地城市考察，继续跟踪越秀地产持有的商业地产项目，同时亦继续在全国各地一线城市如上海、北京、广州，寻找合适的收购项目，以改变物业的区域性结构，优化物业类型的组合。现时公司的负债比率为30.1%，相对于其守则上限的45%，仍有一定的上升空间。截至2011 年6 月30 日，其现金约为4.23 亿元，因此具备足够财务资源以应付其财务承担及营运资金需要。

　　12 个月目标价4.90 港元，维持持有评级

　　我们预计2011 年越秀房地产信托基金的每股净资产为5.44 港元，按照10%的较净资产折让水平，给予公司12 个月目标价4.90 元，目标价较现价有14.75%的上升空间，因此维持持有评级。