7月份济南二手房住宅成交量为1363套，环比下降了约15%，比去年同期也有下降。受商品房特价潮以及限贷政策影响，成交量继续萎缩，不少中介面临连续零成交的“窘境”。

　　二手房市场被冲击

　　进入7月以来，省城楼市“特价房”频出，致使部分二手房准客户转向一手房，成交量萎缩。7月二手房总成交量为1410套，比6月份减少181套，其中二手房住宅成交量为1363套。截止到8月16日，济南市网上房地产数据显示二手房成交量为678套，预计与7月成交量相当。除成交下滑外，价格也出现松动，新旧房价格倒挂现象显现。

　　济南南部，中海国际社区推出平价房，价格为7280元/平米起，不远处的京鲁山庄二手房价格已超过8000元/平米；西部凯旋新城二手住宅评估价为每平方米8200元左右，近在咫尺的连城水岸近期特价房最低价仅7500多元/平方米；高新区新盘众多，二手房成交价一直在8500元/平米左右徘徊，但海信慧园近期推出的限量特价房每平方米最低价仅7200多元。

　　除了一手房市场的冲击，目前对二手房成交量影响较大的还有限贷政策。据悉，省城各银行银根紧缩，除利率上浮外，对于客户的筛选资质更加严格。许多二手房就是因为贷款审批困难而迟迟无法成交，甚至出现银行审批完了贷款，但还是长时间无款可放的局面，让市场各方十分“难受”。

　　下半年成交量或将持续低迷

　　下半年受新房供应量的稳步提升以及营销策略的影响，二手房市场的需求量将无可避免地被新房市场分流。预计，今年下半年在楼市“限购令”持续的大背景下，二手房市场的供需关系将得到进一步的缓解，成交量仍将维持此前的低迷状态。有业内人士分析，下半年开发商在资金压力下，在前期特价房已逐渐成为一种趋势的基础上，三四季度可能演变为更为凶猛的“特价潮”，那二手房市场会首当其冲被影响。

　　就扩大限购范围对济南楼市的影响，有专家分析认为，此举短期内不会对济南造成直接影响，但如果限购政策作为一项常态调控政策长期坚持下去，会对楼市造成比较大的冲击。

　　对成交量有影响的还有目前火爆的租赁市场，不少卖家停售转租，价格一路猛涨，有价有市。记者走访多家中介调查了解到，租赁房源一时多了不少，消化速度也在加快，有时刚刚公布房源就被客户瞄上，立马签约。山东师范大学房地产系主任程道平表示，房租和房价是此消彼长的关系，买房的人少了，租房的人就多了。

　　二手房中介面临洗牌

　　市场成交量的持续低迷，让中介的日子十分“难过”。目前济南市大大小小的中介约有1600家，市场几百家中介“零成交”。某些大型中介连锁机构也普遍反映各个加盟店经营困难，转让店面不在少数。业内人士介绍，越是市场不好的时候，成交越会向一些大的中介集中，因此市场上零成交的中介店面会进一步增多，整个二手房中介市场面临重新洗牌。

　　业内人士预计，如果出现连续零成交的情况，假以时日，部分中小型中介只能关门，而接下来的8月份，预计仍将处于“淡季”。也有不少中介人士预计，下半年会有一部分刚性需求释放出来，推动市场成交量上升，这部分需求会成为新房和二手房市场追逐的主要对象。