王芳艳

　　虽然受房地产宏观调控影响，房地产信贷增长放缓，不过，商业地产信贷近期却出现升温。记者从银行人士获悉，上海银监局近日发出商业地产信贷潜在风险提示，要求银行加强商业地产信贷合规管理。

　　一位股份制银行人士透露，监管要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房，对利用经营性贷款购买商业用房的应按照商业用房购房贷款管理规定执行。同时要求，上海各商业银行，必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款。

　　此外，监管还强调商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。

　　“一些银行在发放商业地产信贷过程中，放松了审贷标准，所以监管再次强调了一些信贷政策，希望加强信贷管理。”上述股份行人士说。

　　另一位国有大行上海分行人士表示，此前一些银行存在擦边球行为，例如按照相关政策个人经营性贷款严禁投向住房，但可以投向个人经营性活动。一些银行把个人投资商业地产也视为个人经营活动，因此，利用个人经营性贷款给予发放贷款，给予的贷款条件较为宽松。

　　另外一个擦边球做法是，按照要求，商业地产贷款不能用于购买期房，即要竣工验收成为现房后才能发放贷款。不过部分银行对一些大型开发商有一些优待政策，在结构封顶时就会给买房客户发放贷款，这样有利于开发商资金回笼。实际上从结构封顶到竣工验收，开发商仍需要投入大量资金完成整体工程。

　　上述股份行人士还透露，目前很多商业用房开发贷款期限长达近10年，有的长达20年之久，有的银行还用经营性物业贷款替换到期开发贷款，到期还贷的不确定性加大。

　　央行上海总部的数据显示，上半年全市新增的本外币企业贷款（不含票据融资），投向房地产的是337亿元。而个人信贷中，上半年全市新增人民币个人消费贷款247.4亿元，同比少增362亿元。上半年个人住房贷款增加164.8亿元，同比少增342.2亿元。

　　虽然房地产信贷总体增速在放缓，商业地产信贷却在逐步升温，成为银行竞争的热点。据记者了解，今年上半年上海超过三分之一的房地产新增贷款投向商业用房开发和购房领域。

　　一位房地产专家表示，今年以来，由于投资升温，商业地产迅速量价齐升，租金回报率明显下降，甚至低于贷款利率，价格泡沫隐现。一旦资金退出，房价下跌，商业地产信贷将面临较大风险。

　　同时，由于商业地产估价的技术要求高，缺乏参照物，银行很难判断商业地产交易价格的合理性。不排除借款人联合卖家，通过虚高价格或虚构交易套取贷款，形成“假按揭”风险。