正当国内地产商为楼市限购带来的市场萧条而犯愁之际，越来越多的内地居民悄悄出海，把大把资金投向海外地产。不过当你到澳洲、加拿大等地，会看到大量空置的别墅、公寓时，千万别见怪，销售商会告诉你，这些房屋其实已经有主，而且买主多为中国人。这些中国人在海外大量买房，而自己又不去居住，他们究竟在做什么呢？他们的做法对国内楼市调控产生了哪些影响？

　　澳洲买房最合算

　　“来澳洲买房的人大多出于投资的目的，因为目前这是最佳的投资途径。”澳大利亚威驰房产公司王女士对本报记者说。

　　一向看好澳洲房产市场的王女士自己就在昆士兰的黄金海岸花42万澳元（约合人民币280万元）买了一套使用面积为150平方米的别墅，而且在接受采访的当天上午就有一位国内的客户在同一地点成交了一套同样价值的别墅。王女士表示，澳洲房产是最好的投资途径，尤其适合长期投资，因为根据澳大利亚的政策，买房不仅可以合理避税（包括个人所得税、增值税、遗产税等等），而且澳洲政府还鼓励买房退税，买得越多，退的越多。

　　另一个最大的优势在于，澳洲房屋的增值空间十分广阔，这是因为澳洲人口少，但人口增长速度快，每年的增长率大概在2.5%左右，大大高于北京、上海等大城市，其中上海的人口增长率已为负值。人口增长快就意味着住房需求迅速增加，房屋增值空间就十分广阔。根据以往20年的统计数值显示，澳洲房价每隔五六年就会翻番，这与国内北京、上海等大城市房价奇高已接近上限，涨幅放缓完全不同。

　　王女士透露，许多人在澳洲买了房，自己却很少过去居住，而是等待房屋升值。以她今年购买的那套别墅为例，预计五六年后其价值将达到80万澳元以上。她打算把房屋出租，然后以租养贷。

　　此外，在澳洲买房将拥有永久产权，也是吸引国内投资客的主要原因之一。澳元坚挺，兑美元汇率高，租赁回报高，房屋增值空间大，永久产权。未来无需缴纳继承税，只需缴纳一点点手续费即可由子女继承。

　　王女士告诉本报记者，澳洲政府对投资移民没有任何限制。最近，澳洲政府还出台了相关政策鼓励海外人士赴澳洲买房。她所在的公司的日均成交量也在不断攀升，最多时一天成交四五套。澳洲政治社会稳定，澳元坚挺，已成为国内大量热钱投资套现的理想之地。

　　澳元坚挺，汇率升值，“不要小看这一点，”王女士举例说，她的客户李先生的房子当时买入价约40万澳元（约合266万元），现在市价70多万澳元。当时以200万元左右的人民币换成澳元还款，但现在澳元对人民币在升值，

　　汇率从当年的1比5点多，涨到接近1比7，“仅是汇率，就相当于赚了约150万人民币。”另外，该别墅收楼后，又将空着的三间房租给了在当地求学的中国留学生，每间房每周租金200澳元，一年下来收了3万多澳元的租金。

　　谈起澳洲房产市场的优势，王女士告诉本报记者，中国大城市房价升值空间小，加上房价调控限购令，还有70年产权的限制。而在澳洲，由于人口少，人口增长速度快，对房屋的需求量不断攀升，房价升值空间较大。另外，澳洲是永久产权，也很有吸引力。同时，美国评级下降，美元疲弱，也使得购房需求转向澳洲。

　　“以房养学”成新宠

　　另据搜房网消息，由搜房网与上海电视台联合组织的“澳洲购房团”一行10余人已结束澳洲考察回到上海。短短3日，上海投资客于当地买下10多套别墅和海景公寓，其中一位从事丝绸生意的刘女士更是一口气买下一幢别墅和4套公寓，

　　总成交量近人民币4000万元。由此可

　　见，上海人投资澳洲物业的热情不减。

　　据搜房传媒总策划庄诺介绍，相较于美国、加拿大、日本、新加坡等

　　热门市场，澳洲物业租金收益率系全球最高，达7%左右。反而澳洲养房成本却极低，除了物业管理费以外，没有其他国家的物业税、增值税、门牌税等“苛捐杂税”。

　　庄诺告诉记者，“以房养学”也是当前热门的海外投资理念，催生了中国投资者海外购房的热情。“以房养学”指的是在海外买一套房子，用该房子的租金收益支付孩子在当地留学的所有费用。例如，在租金收益率最高的澳洲黄金海岸购买一套人民币300万元左右的海景公寓，月租金达1.3多万元，一年的房租收入超过15万元，这笔租金收入足以支付留学生在那里一年的学费和生活费等开支。此外，澳洲房价每7年会翻一番，待孩子留学毕业后，购房者还可以获得房价翻番的投资回报。

　　海外置业、海外移民之门也逐渐为更多的普通人打开。傲丰集团董事长钟润良告诉记者：“中国人对海外住宅市场的浓厚兴趣目前已达到前所未有的高点。以当前最受国人欢迎的澳大利亚房产为例，与去年同期相比，今年以来国人购买澳大利亚房产的签约量增长了约30%。”

　　缓解国内调控压力

　　与澳洲旗鼓相当的是加拿大。据高力国际的统计数据显示，中国大陆投资者在加拿大温哥华的购房比例达到29%，越来越多的海外房地产项目意识到了中国购买力崛起。诸多数据及分析显示，目前中国购买力不仅支撑了温哥华、多伦多等中国移民密集地区的房价，英国伦敦、美国旧金山、新加坡等地，亦可到处见到中国投资客的身影。

　　来自高力国际最新的研究数据显示，近年来，在华人聚集地温哥华市西区与列志文市，内地买家几乎占据了整个市场，已成为加拿大房地产买卖的“生力军”。高力国际北亚区董事总经理柳维伦透露，过去半年间，内地人士通过高力国际完成的海外住宅投资项目涉及总金额已高达人民币13亿元，最受欢迎的是澳大利亚、英国和加拿大等地。

　　据高力国际最新发布的《2011年第一季度温哥华房地产市场调研报告》显示，在大温哥华地区，2011年第一季度温哥华多户住宅市场销售坚挺，共成交2527套，同比上涨35%。成交的大幅

　　增长主要源于中国大陆投资者的激增。此外，加拿大房地产协会今年5月的报告也显示，温哥华4月的房价同比又上涨了10%，主要原因是豪宅价格的上升。。

　　高力国际华北区董事总经理高晓辉对本报记者分析称，海外置业人群除了以房养学和移民投资外，有相当一部分是纯粹的物业投资者，相对于国内的限购、限贷政策，海外的一些国家贷款政策较为宽松且利率较低，逐利的资金由此越来越多地投向海外置业。已移民加拿大的毛群红赞同这种观点，她对本报记者说，现在温哥华有一套房子出来，看房的十个人当中有九个是中国人。房价这两年也被炒得很高了。

　　一位东北的私营企业主也表示，现在国内一二线城市的租售比过高，在政策打压下升值空间非常有限，未来两年内投资的价值不大，他正考虑将手上的物业脱手，转向海外购置一些房产，“比如伦敦或悉尼，无论是出租回报还是升值空间都比国内开阔。”

　　据媒体报道，前不久，上海版个人境外直接投资试点方案上报至国务院。上报方案将个人境外直投设计为非金融类的外汇投资，主要投向移民投资、房地产投资和企业投资。对此，高力国际华北区国际物业部董事邹世宏表示，个人境外房地产投资的开放，将有助于缓解国内楼市调控的压力。

　　此外，人民币在汇率市场上的优势，也推动了中国大陆投资者海外置业。人民币兑美元5年内累计升值22%，不仅购买力提升，同时海外贷款的还款压力也持续降低。在外汇管制的现阶段，资金外流有相当大的隐蔽性。很难找到一个准确的数据来描绘海外置业热潮带来的资金流出规模。据美亚置业统计，2010年通过房产中介赴海外买房的金额超过50亿元。在现有政策下，每人每年仅有5万美元（约33万元）的换汇限额。

　　在温哥华，即使是非居民外国人，也能够从银行获得最高60%-65%的贷款。以一套50万加币（333万元）的房屋为例，签署合同时仅需支付10%，即5万加币（33.3万元），3个月后再支付5万加币，余下的40万款项在交房时才需缴纳。如果获得六成的银行贷款，交房时购房人只需不足剩余的10万加币（66万元）即可。加拿大目前的五年期变动利率贷款的利息仅为2.3%左右，与国内相比，加拿大的购房贷款成本和首付付款压力都小得多。据悉，从去年下半年至今，国内五大外资代理行相继成立了海外物业部。戴德梁行华北区董事总经理何衍钧告诉记者，现在国外很多房地产经纪公司都专门配备了会讲中文的房产经纪人，用以接待中国客户，因此一些法律、医学、工程等专业背景的海外留学生最近纷纷开始转行做房产经纪人。

　　何衍钧预计，在未来投资海外房地产市场，将成为中国人理财的重要组成部分。在国内通胀形势日益严重、楼市调控层出不穷的背景下，中国普通投资者在全球范围内配置资产的理念正在逐步形成。