随着传统楼市销售旺季“金九银十”的来临，8月开发商推盘速度略有加快，不过上海楼市僵局还在继续，目前多数楼盘价格也尚未出现松动迹象，买卖双方深陷博弈中，为“金九银十”蒙上阴影。由于国家宏观政策的不放松，限购限贷的从紧，导致一、二手房的成交量或将走低，此外外围区域出现一二手房价格倒挂的局面，就整体来看，二手房市场的“金九银十”或无法预期而至。

　　38楼盘抢滩 优惠盘现不到一成

　　尽管业内分析回暖可能性不大，但开发商的确在着手准备“金九”。9月新开楼盘38个，相比8月有明显增加，不过比去年同期仍略有减少。由于此前单价1.5万－2万/平方米之间的“刚需盘”销路不错，因此“金九银十”期间由他们唱主角的可能性很大。

　　与想象中的新盘扎堆推出不同，新浪乐居楼盘中心数据显示，9月即将开盘的38个楼盘中，仅有3个楼盘明确开盘时会有优惠措施，所占比例不到一成。明确优惠的三个楼盘为：绿地蔷薇九里、都荟豪庭以及盘古天地。其中优惠幅度最大的为盘古天地，办理VIP卡后最高可优惠15万元。从推盘量的回升可以看出，不少开发商已经着手在为即将到来的“金九银十”做准备。不过受到楼市房产新政的影响，与去年9月43个项目开盘，还是略有减少。

　　在9月即将上市的38个楼盘中，有29个位于外环外，即便是外环外，楼盘的报价也参差不齐，其中最低的富兴华庭，均价约为11000元/平方米。报价最高的绿城玉兰花园，均价达到了43000－46000元/平方米。

　　德佑地产研究中心主任陆骑麟强调，在购房者降价预期日渐增强的情况下，开发商却没有对价格做出调整，使得市场陷入僵局，或出现“金九不金”的局面。

　　值得注意的是，近期部分开发商出于自身运营角度，开始调低价格。如更多开发商响应的话，这一现象也将从一手新房波及二手房。从汉宇地产分行反馈信息表显示，上海已有多个板块出现了一二手房价格倒挂现象，主要集中在外环线附近区域，如宝山的顾村、月浦板块，青浦的新城板块，均出现了一手房价格低于周边二手房。

　　如今大多数开发商上半年业绩出现下滑，即使身经百战，也无法支撑持久战的压力。800万平方米以上的商品住宅供应存量，促销降价似乎已迫在眉睫。预计未来上海将上演一股降价潮，“主动降价”已是支撑市场回暖的唯一动力。

　　也有认为大幅降价将在二三线城市限购之后。中房信研究总监薛建雄表示，如果下半年对这些二三线城市实施限购等严厉政策的话，对于开发企业的打击将是沉重的。届时，在一二线城市成交量双双走低的销售压力下，开发商会加大新房供应，或将通过降价来以价换量。

　　2万元的“刚需房”仍将唱主角

　　9月即将开盘的38个楼盘中，目前已有19个楼盘报价，值得注意的是，19个楼盘中近半数报价不到2万远/平方米。 报价不足2万元/平方米楼盘均位于嘉定、松江、奉贤等区域。

　　尽管整体市场未必回暖，但是也有市场人士预计，单价在1.5万-2万元/平方米之间的“刚需房”依然会销路不错。新浪乐居数据显示，今年1－7月，90平方米以下的小户型成交面积与去年同期相比增加了17%。此外，今年1－7月间上海小户型成交量自2月开始呈逐月递增的态势。从近期宝山、嘉定等区推出的单价1.5万元左右/平方米的新盘销售火爆情况来看，低总价的刚需房在“金九”应该还会有所作为。

　　但是反观中高端物业，就不那么乐观了，因为理论上他们的主要客户都是限购对象。陈先生手上已有4套物业，前段时间他主动找到中介，明确表示还想买一套静安豪景的物业，他觉得市中心物业稀缺性强，且保值度高，故想要购入长期持有作投资，但是他手上已经有多套房子，受到政策的阻拦，他已经无法再购房，也只能作罢。

　　陈先生并非“孤例”，8月中高端物业的二手房成交普遍遭遇了“滑铁卢”，记者从位于陆家嘴、静安、原卢湾等中心区域的上海中原门店了解到，8月上旬的中高端物业二手成交量与7月同期相比萎缩近6成，此外由于房东对于市中心区域的看好，故降价议价空间较少，目前约5%左右，对于中高端物业而言，传统意义上的“金九银十”恐难现。

　　陆家嘴板块主要客户群为公司高管，同时也不乏一些外地实力客户。据上海中原陆家嘴分行经理高成龙介绍，板块8月上旬二手房成交很低迷，比7月同期二手成交量少了60%左右，主要是受到“沪四条”的影响，客户观望再起，特别是补税叫停的政策，把许多外地籍客户挡在了门外，无法购房。

　　而上海中原静安豪景分行经理乐斐也表示，8月至今区域二手房成交量不太理想，和7月同期相比也少了大概5成左右，上门客户和来电客户也大幅减少。但是新的客户却很少，新客户的增长跟不上消化的速度，这样一来，成交量也就自然上不去了。“现在客户大多都在观望，而且限购对区域内的客户影响也较大，大概阻碍了70%左右的客户购房，因为到这里购置中高端物业的客户大多手里都有几套房。”