新金融记者 刘君 北京报道

　　市场反应平淡 “救市”论成空谈

　　简介：每一次跟房地产有关的新规的颁布，都会引发极大的关注，人们都力图揣摩其中蕴含的政策导向。此次中介费的下调也不例外，新规在一定程度上降低了买房人的购房成本，同时却也引发了是否为“救市”行为前奏的猜测。而这一新规的实行，又会对北京的二手房市场和中介行业带来怎样的影响？

　　北京二手房中介费下调0.5%至2%

　　市场反应平淡 “救市”论成空谈

　　2011年8月31日起，北京市的二手房中介费标准统一下调0.5个百分点，最高计费由之前的2.5%调整为2%。此外，对于代办房地产登记、代办贷款、办理房屋入住等三项服务也规定了不超过1000元的收费标准。

　　每一次跟房地产有关的新规的颁布，都会引发极大的关注，人们都力图揣摩其中蕴含的政策导向。此次中介费的下调也不例外，新规在一定程度上降低了买房人的购房成本，同时却也引发了是否为“救市”行为前奏的猜测。而这一新规的实行，又会对北京的二手房市场和中介行业带来怎样的影响？

　　中介雪上加霜

　　8月底北京的下午依然闷热，路边的树荫下，经常见到中介人员将写有特价房源的牌子摆上了路边，边聊天边打量过路的行人。“没办法，坐在屋里肯定做不成业务，还不如到路上试试运气。”某中介公司经纪人小张对新金融记者说。

　　中原地产蒲黄榆店店长对新金融记者表示，6-8月蒲黄榆包括周边的方庄区域，二手房源的月均成交套数在80套左右。“平均周边的每个门店能分到2-3套，业务量与去年同期相比下降了大概一半。”他无奈地说。

　　对于中介收费新规实行首日的感受，我爱我家蒲黄榆店店长表示，今年以来房屋买卖中介这块受影响较大。“今年很多做成的单子中介费都是打折的，中介费折后可能都低于2%了。即使这次中介费下调到2%以后，为了促成交易，根据客户不同我们可能还会有一定程度的折扣。”

　　据链家地产副总裁林倩介绍，今年7月北京二手房交易量8579套，8月仅有8000套出头，只有去年同期2-3万套交易量的4成左右。“据统计，北京7月二手房零成交经纪公司达到1270家，多数房产中介已经在亏损线以下。”林倩表示，目前与今年1月相比，新增客源减少52%，房源下降47%，供需同时减半造成了连续数月的成交低迷，很多中介公司的生存都受到了挑战。

　　此次北京中介费标准的下调，对本已生存艰难的中介公司来说，无疑是雪上加霜。按照7月北京二手房网上签约8579套，套均总价204万元，以80%的中介委托比例计算，中介费下降0.5个百分点后，1个月北京经纪行业的利润将减少7000万元左右。

　　与此同时，中介费的下降是否会引发二手房成交量的上扬？北京房易达地产经纪有限公司团结湖南里店经理孙羽对新金融记者表示，多半个月前他们就从总部得到了中介费下调的消息。“我们之前已经在做准备，中介费下调之后，可能会加大租赁业务比例，多寻找独家优质房源。”孙羽表示，从8月31日新规实行当日的情况来看，并没有促进二手房成交量上涨，买卖双方都没有什么热情。

　　孙羽给记者算了一笔账，由于二手房交易中介费用一般由买方承担，按照北京主流二手房源200万左右的均价计算，按原来2.5%的收费标准，中介费5万元，代书费一般3000元，代办贷款5000元，再加上其他杂费，付给中介机构的费用在6万元左右。而按照新规定，中介费按2%收取为4万元，代书费禁止收取，其余必收的费用只有三项，共1000元，中介收费为41000元，买房人省了近2万元费用。

　　在链家地产位于昌平的某中介门店，来看房的赵先生对新金融记者表示，中介费只占买房成本的一小部分，其下调不会促使他下定买房决心。“真正影响我是否买房的还是二手房的房价。”

　　引发“救市”争论

　　8月28日，北京市市发改委会同该市住建委联合下发《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》和《关于加强本市住宅买卖经纪服务收费管理的通知》，两新规自2011年8月31日起执行。

　　在消息传出的当天，就引发了不少人对其是否为“救市”信号的猜疑。北京的不少房地产论坛里都出现了帖子，认为此举是在二手房市场的成交持续低迷下，政府希望降低中介费促进二手房成交。

　　有业内人士表示，2008年房地产市场迅速跌入冰封期时，监管层最先采取的鼓励购房措施便是降低税费等购房成本，而这一次虽并非税费而是中介费，但其核心都是降低交易成本，很容易引发购房者对其是“救市”行为的猜测。

　　对此，北京市发改委的公开回应称，北京市今年以来已陆续出台一系列调控房地产市场的相关措施，此次政策出台的目的，主要是切实降低住宅买卖费用负担和规范经纪机构收费行为，绝非为了救市。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，在购房成本中，真正影响购买的是房屋价格，以及能占到总房款10%的营业税、契税、个税等税收。“中介费所占比例并不大，这次下调的只有总房款的0.5%，靠降低中介费来救市的说法较为牵强。”胡景晖说。

　　实际上，在提出下调0.5%的中介费标准，以及减少代办房地产登记的最高服务费标准之外，两新规还针对规范中介公司的行为做了多项规定。如经纪机构不得分解收费、重复收费、强制收费，不得低价收进高价卖出住宅赚取差价，房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用等。

　　“规范二手房市场，降低刚需购房人负担，应该是这次北京中介行业新规出台的根本目的。”林倩认为，应从近两年一系列房产调控政策出台的大背景下来看待，把房地产市场由资本属性转向保障属性是本轮调控根本目的。

　　中介行业迎洗牌

　　对于此次北京中介新规的执行，深圳世联地产顾问股份有限公司董事长陈劲松在微博上提出了担忧和不解。他表示世界上属国内中介费收费最低，而行业不规范原因在于交易中政府收的税费太高，而产权资料不透明且发牌太严。“为什么总以规范名义，实施让市场受伤的举措？让老百姓痛恨经纪人？”陈劲松在微博上说。

　　而在二手房市场的持续低迷之中，这一收费新规势必将引发北京中介行业的新一轮洗牌。据林倩介绍，新规执行后，中介公司的收入普遍将减少2-3成，生存压力的加大将使中介行业产生分化。“大量中小型中介很可能会缩小经营，减少店面甚至退出市场，而各大型中介公司将加快战略调整和转型的步伐。”林倩说。

　　据了解，目前包括链家、我爱我家等大型中介经纪公司，都在积极调整自己的业务结构，如扩大租赁业务规模、投资房地产理财产品、加强一二手房联动、涉足商业地产投资等领域。“目的就是为了开拓新的利润来源，分散风险。”胡景晖表示。

　　林倩对新金融记者表示，在开拓新业务模式的同时，在二手房买卖方面，各中介公司也不会放松。只有通过加强管理，提高服务水平，做大市场份额，才能摊平单笔业务中介费的损失。“二手房买卖始终在中介业务中占据不可或缺的地位，目前市场指向就是要求中介公司通过薄利多销维持利润，为购房人提供更好的服务才是根本。”林倩表示。

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