在最新一期《湛匀妙语》节目中，上海投资学会、著名经济学家陈湛匀教授以《早论外资进入中国房地产市场动因和优劣分析》为题做出精彩演讲，本文是其中精彩内容系列报道之二，本网也将陆续刊登陈教授演讲的后续内容，敬请读者关注。

　　下面是陈教授对外资进入中国房地产市场动因分析的精彩解读：　

　　外资进入我国房地产市场有许多的原因，比如我国的经济处于长期持续稳步增长，是世界最大的消费国家，除此以外，我国的城市化进程在加速发展，我国还远远未到人均住房建筑面35平方米，又刚刚处于工业化进程的初中期，这就为城市基础设施、住房和商业地产提供良好投资环境和巨大的发展空间。

　　从下表可以看出，从2001-2011年我国房地产市场从开发量到销售额等各方面指数呈现出稳步增长的态势，尽管是近年来政府加大了对房地产宏观调控力度，但是实际上对房地产市场总体的开发和销售额并起到作用有限，这也是为什么近年来外资又开始涌入中国房地产市场的一个原因。

　　其次，外资投入也弥补了宏观调控对房地产市场资金流的影响，从下表中看出，从2001至2011年，除了2008年全球金融危机，我国房地产市场总的开发投资增长速度较平缓。现在由于国家宏观调控，限购在扩容，限贷在升级，限价是趋势，不少房地产企业面临着资金瓶颈，由于房地产开发的贷款资金增长比率下降，随着外资的投资进入和增加，在一定程度上减缓了一些房地产商的资金压力。

　　2001-2011年房地产开发投资资金来源

　　再次，引入外资平衡国内房企资产负债率，由于国外房地产企业利润率仅在5%，所以外资进入我国房地产市场有着很大的积极性。而国内房地产企业资产负债率过高，房地产企业需要平衡自己的资产负债率，以便降低企业的信贷风险，引入外资的股权投资机构，这是一个比较可行办法，既可承担国内房地产企业部分融资责任，也有助于降低银行系统风险。

　　第四，近期房地产的外资并购增加，而且外资在现金并购模式中优势明显，当然包括现金收购资产模式和现金收购股票模式，无论是短线投机的投资基金，还是长期持有的稳健型基金都是在追求利润，境外产业资本通过资本跨国转移，既获取丰厚的收益，又扩展市场占有率，而这种外资并购以共生式为特点，获利主要来源物业增值、人民币升值和租金收入。