经济观察网 记者 宋尧

　　高和投资近期发布投资报告，称对房地产市场的持续调控已经使民间对房地产行业的投资发生明显变化，原有的“炒房时代”已式微，而“理财投资时代”即房地产投资的证券化时代正在来临。

　　根据高和投资报告的分析，传统民间资本主要有三大资金出口：股市、楼市、高利贷市场。尽管楼市调控持续高压，但相对于几乎失去了应有投资属性的股市，以及高风险、环境急剧恶化的高利贷市场，楼市依旧是民间投资主要的资金出口，不过，资金输入楼市的方式有所变化。

　　其主要趋势则是房地产投资的证券化的趋向来临，以及对商业地产投资的趋热。

　　高和投资称，越来越多的民间资金选择了以信托及房地产基金的方式进入房地产市场，根据其收集的数据，2010年度累计投向房地产的信托资金（包括集合以及单一信托）总计达2864亿元，而在2011年第一季度，房地产信托资金的额度便达到了711亿元，而在新增信托资金中的占比也从2010年初的7%上升为14%。

　　而这给中国房地产市场带来的直接变化便是融资方式的逐渐转变。就房地产融资来讲，中国房地产业直接融资（基金、信托、开发商自筹资金等）不足10%，80%以上是间接融资（以各类银行贷款为主）。

　　高和投资认为，随着房地产信誉的从严管理，及预收款监管城市的增加，银行贷款及预收款将越来越受到限制。大量的民间资本透过信托、基金的形式投向房地产必将是未来趋势。这样的趋势有两种好处：一是将个人炒房的钱由需求转向了供给，从而抑制了房价的快速增长；另一方面增加了房地产直接融资的渠道。从国外的经验看，不动产投资的证券化是大势所趋。由不动产的实物投资转向证券产品：如REITs、信托、基金等。数据显示，信托的收益率可以维系在8%—10%左右，基金收益率高达20%—25%。

　　不过，同样受房地产调控的影响，这些民间资本多流入到了商业地产领域。调研还显示，新政前，投资5年以上的商业地产年化收益率为10%，投资一、二线城市的住宅，年投资回报率一般能达到15%。新政出台后，投资商业地产年化收益率为9%，而住宅投资年回报率不超过5%。商业地产的年收益率新政前后几乎持平，而住宅投资的回报率下降了2/3。住宅投资回报率的下降原因在于：信贷趋严导致投资杠杆工具缺失，以及调控中提高房地产税费的条款。