下半年楼市成交持续惨淡，新房项目低价入市，部分在售项目“特价房”促销的情况屡见不鲜，如今楼市价格是“真跌”还是“假摔”，是否已经进入价格下降拐点？链家地产首席分析师张月认为，从目前的降价情况来看，市场仍然以小幅度、部分楼盘、局部户型、中小房企降价为主，尚未进入普降阶段，下降后的价格水平仍难以被多数观望的购房者接受，真正的价格下降拐点仍需后市观测。

　　首先，“金九”成交量连续两月下降创7年同期最低，小幅降价难被市场接受

　　根据链家地产市场研究部统计，9月新房住宅成交量在5000套左右，较上月再降10%，成交量创2005年来7年“金九”成交量的最低。9月新建商品住宅成交均价为21719元/平米，环比略降1%，较2月调控前下降9%，同比仍上涨11%。

　　链家地产首席分析师张月认为，9月全市成交均价仅发生微降，和调控前相比，按照9月成交量缩水情况来看，市场价格至少存在15%-20%的下调空间。目前开发商试探性降价的成分仍多，其中特价销售的房源优惠虽多，但是数量较少，即为项目销售造势，又不会对拉低项目整体均价。而市场已经进入深度观望期，成交量的持续下降，说明房价小幅下降难以被消费者接受，多数购房者仍在期待房价的进一步下降，这种观望心理或推动四季度房价迎来深度回落。

　　其次，降价项目比重尚不足六成，大型房企欠缺降价动力

　　根据链家地产市场研究部统计，2011年至今有74个旧盘新开项目，其中价格较上期开盘回落的有44个，约占比59%。降价以中小房企项目为主，比重约为61%

　　截至2011年9月28日新房项目降价结构

　　2011年入市项目数 旧盘新开项目数 降价项目数 大型房企 比重 中小型房企 比重

　　131 74 44 17 39% 27 61%

　　以上数据统计来源于链家地产市场研究部

　　链家地产首席分析师张月认为，第一，目前降价比重虽然呈扩大趋势，但仍然还局限于部分项目，而“普降”意味着至少80%的项目调低售价，这还需要一段时间的调控。另外降价的项目中约有21个项目实为开发商在巧推大户型住宅，比重约为48%，虽然单价减少但是总价提高20万左右，从而削弱了价格下降的市场信服力，难以被刚需群体接受；第二、中小房企项目成为降价主流，相较之下大型房企资金相对充裕，降价动力有所欠缺，而大型房企占据北京约六成的市场份额，受消费者关注程度也较高，大型房企项目价格的全面回落，才真正意味着价格走向“实降”。

　　9月城区价格三个月来首次回落6%，三大郊区进入二次降价

　　根据链家地产市场研究部统计，9月城区商品住宅成交均价为32045元/平米，环比下降6%，城区价格自6月开始首次出现回落。部分9月入市的城区项目如东湖湾茗苑、远洋一方嘉园，价格较周边同类型项目低5%-10%。另外，8-9月房山、大兴、通州三个郊区的成交均价较分别为14945元/平、17540元/平、16662元/平，较1-7月价格分别下降5%、8%和12%。

　　链家地产首席分析师张月认为，北京房价下降拐点的出现，必然要经历郊区首降带动城区价格下调，郊区深度降价首现拐点，城区拐点滞后郊区一个季度左右的过程。目前来看，虽然楼市尚未进入降价拐点，但是降价趋势已经开始从郊区向城区蔓延，部分郊区已进入二次降价，并且降幅更为明显，这说明降价拐点已然不远，随着成交持续低落、库存升高、房企对资金需求更加迫切等因素的影响，预计四季度价格下降拐点有望与成交回暖拐点同步出现。