理财周报零售银行实验室研究员 樊帆/文

　　3家房地产公司总资产为2421亿元，总负债为1822亿元，资产负债率平均为75%

　　“裸降3500，均价8500元/平方米”，这是杭州世茂首府打出的降价牌，降价幅度达到30%。房价下跌，刚刚买房的人出师未捷身先死，还没交房就已损失惨重。于是，各种“业主围攻降价楼盘”事件不绝于耳。

　　不管房价下跌是真跌还是假摔，房地产公司的业绩出现下滑已经是事实。房价下跌、销售业绩下滑、融资难等一系列困难摆在房地产公司面前，哪些房地产公司最为困难？哪些银行面临风险，需要拉响警报？

　　13家房地产公司资产负债率平均75%，货币资金不抵短期债务

　　“目前，房地产公司销售不通畅，银行贷款十分困难。但是现在的情况相比2008年还算比较乐观，近期融资渠道越来越少，基金现在还有一些，信托业量很小也可以做，股权融资则很难。”中信证券地产分析师王德勇说道。

　　银行贷款难，其他融资渠道又较为狭窄，而房地产公司的资产负债率高企和货币资金不足，多重困难摆在房地产公司面前。

　　理财周报零售银行实验室对国内上市房地产公司的不完全统计显示，借款额较大，货币资金供应短期债务(短期借款和一年内到期的非流动负债之和)可能出现困难的上市公司至少13家，包括中华企业、嘉凯城、中粮地产、泛海建设、荣盛发展、中南建设、滨江集团、苏州高新、京投银泰、荣安地产、中航地产、浙江广厦、云南城投等。

　　这13家房地产公司总资产为2421亿元，总负债为1822亿元，资产负债率平均为75%。滨江集团2011年中报显示，其资产合计为327亿元，但负债合计为264亿元，资产负债率达到80.78%。除了滨江集团，中南建设、中华企业、荣盛发展、荣安地产以及苏州高新的资产负债率都超过了75%，其他房地产公司的资产负债率基本都超过了65%，可以说都是在高负债运营。

　　而公司持有货币资金量一定程度代表了公司财务运营状况，特别是对冲短期借款和一年内到期的非流动负债的难易程度。在这13家房地产公司，其货币资金都低于短期借款和一年内到期的非流动负债之和，一旦销售跟不上或者融资存在困难，资金出现供应不足，公司可能出现难以偿还债务的情况。

　　理财周报零售银行实验室根据公司2011年中报统计，浙江广厦、中粮地产、京投银泰、荣盛发展和荣安地产的短期债务都是货币资金的2倍以上。

　　浙江广厦短期债务额达到了11.7亿元，而其货币资金额3.15亿元，目前短期借款都超过了10亿元，不难发现，浙江广厦目前的货币资金难以应对短期借款的偿还，资金出现了明显的短缺。中粮地产和京投银泰也接近3倍，中粮地产短期债务为48亿元，而货币资金只有17亿元，京投银泰的短期债务超过20亿元，而货币资金仅为7.3亿元，都面临着短期需要大额还款的局面。滨江集团虽然债务主要为长期借款，但是其短期债务仍然高于货币资金，短期资金也是“供血不足”。

　　浙江广厦货币资金不足，中信银行高利率输血

　　浙江广厦目前面临着较为严重的资金困难，而在短期内需要偿还的借款又十分巨大，对于借款给浙江广厦的银行，存在着收款难的风险，在浙江广厦借款额较大的银行主要有西安银行、中信银行和工商银行。西安银行2009年在一个月内至少为浙江广厦提供了3笔贷款，资金额至少3亿元，均在明年上半年到期，其中，2009年4月23日，浙江广厦从西安银行借款1亿元，利率为6.4%。不过三天之后，再次从西安银行借款1.5亿元，一个月不到，在2009年5月22日，又从西安银行至少借款0.5亿元，可见，这段时间，西安银行不断为浙江广厦提供资金，部分贷款已经偿还，但是这3笔贷款都需在明年上半年全部还清。

　　2009年是西安银行为浙江广厦解决资金困境，而在2011年，中信银行则充当了排头兵，在今年上半年，中信银行为浙江广厦同样提供了3笔同期到期的较大额贷款，今年1月，中信银行提供了1亿元贷款给浙江广厦，利率为5.85%，接着在4月和6月，继续提供了总额为1亿元的贷款，但是利率却是猛涨，达到了8.32%，这表明浙江广厦此时严重缺乏资金，只有提高资金成本来获得贷款。

　　中粮地产也面临着沉重的债务问题，为了缓解债务，中粮地产从去年9月份开始就不断抛售江西铜业、招商银行、中汇医药、中国宝安等股权。今年1月和3月，中粮地产先后两次出售招商证券股票，共抛售2621.07万股，利润约为3.52亿元。

　　然而，其借款数据仍然庞大，中报显示，中粮地产短期借款达到了42亿元，一年内到期的非流动负债为4.85亿元，其中，招商银行上海徐家汇支行2009年11月贷款给中粮地产的近2亿元今年9月底到期。

　　中粮地产的贷款额较大的银行主要有建设银行成都第九支行、中信银行总行营业部、农业银行宝安支行、中行深圳市分行，贷款额都在3亿元以上，除此之外，东亚银行北京分行为中粮地产提供了7亿元的贷款，明年将到期。

　　银行贷款难以获得，中粮地产只有通过其他途径获得，今年7月23日，中粮地产向中粮集团下属公司申请的37亿元贷款额度期限为三年，利率不超过同期贷款基准利率的1.2倍，同时向中粮集团申请15.75亿元委托贷款延期一年。