企业指政府未履行协议 政府怪企业没跟进督促

　　斗门国土分局承诺“三通一平”但没兑现，公司称土地无法开发致其陷入困境

　　作者：杨亮 陈坤荣

　　“不是政府不愿三通一平，而是当事人没有积极跟进督促政府落实，因此土地闲置的责任在当事人……”近日，珠海市一家企业负责人向南都投诉，称珠海斗门国土分局曾签署书面协议，承诺对一块商住用地进行三通一平，但之后一直未兑现，导致土地长期“被闲置”，现在想拍卖也不行，还面临可能被政府收回的境地。对此，斗门区国土分局一位负责人给出了上述回应。律师认为该说法是典型的“不作为”和懒政，既不合理也不合法。

　　[企业投诉]政府没履行承诺公司陷困境

　　1992年，珠海远大建筑装潢工程有限公司(以下简称远大公司)花220万元从斗门区购得一块5500平方米的商住用地，并于1993年1月12日以该地块作抵押，向银行借款300万元。之后因国家宏观调控，房地产业陷入萧条，该地块一直闲置。

　　2000年，房地产逐渐回暖，企业正准备开发之际，斗门区决定征用该地块建斗门长途客运站，并与远大公司签署协议，置换了旁边一块同等面积的商住用地。由于当时该地块还是“生地”(指没有进行“三通一平”不能直接开发的土地)，斗门国土分局遂在置换协议中承诺，由该局负责进行“三通一平”，以便企业投资开发。

　　然而，时至今日，十年过去了，斗门国土分局一直没有兑现“三通一平”的承诺。

　　10月28日上午，南都记者来到该地块调查，发现这里一半是水塘，一半是长满杂草的土坡。“这块地跟十几年前一模一样，国土部门从未动过，企业想开发也开发不了。”企业负责人抱怨说。

　　由于该地块一直不具备开发条件，远大公司经营陷入困境，超过还款期限仍无力偿还银行的300万元贷款，至2010年拖欠银行的本息合计高达1100多万元。

　　2010年5月，珠海市南桥投资咨询有限公司通过合法途径从银行购得该债权，并于当年9月向珠海市香洲区人民法院提起诉讼，向远大公司索要这笔借款，经法院公开审理及调解，两公司最终达成民事调解，确认由远大将其抵押给银行的商住地进行拍卖，拍卖所得用于偿还债务。

　　珠海市南桥投资咨询有限公司负责人莫如盛说，今年1月，珠海市香洲区法院准备拍卖该地块，并致函斗门国土分局询问该地块是否有问题，能否拍卖。时隔四个多月后，斗门国土分局回函，南都记者看到，斗门国土分局在回函中只是要求法院提供该地块总体规划、土地证以及是否闲置、是否投入了投资总额的百分之二十五以上等证明，以便该局据此判断是否能拍卖。

　　“这些证据按理说都放在国土部门，国土部门反而要法院拿出证据，简直难以想象。”“国土部门调查了四个多月才回函，结果什么内容都没核实到，这是什么效率？”莫如盛质疑，斗门国土分局故意拖延。

　　莫如盛说，收到回函后，他按要求拿着相关材料、证据多次找到斗门国土分局反映，但磨了近半年，对方始终不同意拍卖，理由是该土地闲置多年，没有完成开发投资总额的百分之二十五，“言下之意就是这块地政府可以收回了，不能拍卖”。

　　“这块地闲置是政府造成的，是‘被闲置’，怎么能怪到企业头上？”莫如盛感到困惑。他说，自己斥资购买债权后，由于土地被认为是闲置用地不能拍卖，企业一直拿不到赔偿款，如今拖了一年多，企业资金压力越来越大，经营陷入困境，已经无钱购买货物，员工工资也发不出来。

　　[斗门国土分局]当事人没有督促政府落实

　　针对莫如盛的质疑，珠海市国土资源局斗门分局地籍科一名黄姓负责人昨日上午接受南都记者采访时回应称，国土部门确实答应对这块地三通一平，政府也并非不愿意三通一平，问题是企业没有跟进督促有关部门落实，因此土地闲置的责任在当事人身上。

　　然而，南都记者获得的一份书面材料显示，2003年企业为处置该地块，曾经给斗门国土分局递交了一份请示报告，要求国土部门按照置换用地协议上的约定，对该地块进行三通一平。该局前任局长签字确认应该三通一平，可之后仍未履行。

　　“企业给政府打过报告要求三通一平，这是否属于跟进督促？”南都记者问。该负责人支支吾吾说，土地是否闲置的问题不归该部门管，对此并不清楚。

　　“政府部门履行承诺和协议，居然还要市民或企业再三督促，究竟怎样跟进才算是跟进？”得到这样的答复，莫如盛感到困惑。

　　针对斗门国土分局回函没有实质内容，涉嫌不作为的质疑，斗门国土分局地籍科黄姓负责人也作了解释，称部分资料比如土地证、总体规划等掌握在房地产登记中心、规划等其它部门手中，现在国土资源部出台了一个“谁主张、谁举证”的新规定，该局只是依据该规定来执行。既然当事方要拍卖地发函询问，就应该由当事方来举证。

　　该负责人随后建议当事人就土地是否闲置的问题向该局打个报告，以便该局审核，并称稍后会将关于这块地的争议形成材料，上报市一级国土部门商议，决定最终该如何处置。

　　[律师说法]政府书面承诺应主动履行

　　广东林氏律师事务所主任律师林叔权表示，政府是为公民服务的，在建设法治社会的进程中，政府部门更应充当表率，如果书面给民众或企业承诺了什么内容，应当主动履行，现在斗门国土部门这种当事人没有催促就不履行的说法，既不合理也不合法，是典型的不作为和“懒政”，把自己不作为、不履行承诺的责任都推到老百姓或企业身上。无论企业和个人有没有催促，都不能成为政府部门不履行承诺或协议的理由。

　　针对斗门国土分局办事拖拉的投诉，林叔权表示，一块土地是否闲置，投入了多少钱，地价是否交清，这些都是国土部门职责范围内的事，国土部门理应进行调查核实。而法院发函咨询，国土部门过三四个月才回复，无形中会给企业或个人带来不必要的损失和压力，而且国土部门在回函时也应尽可能详细地进行调查，如果确实需要当事人提供材料，可以向当事人要求，回函将所有的证据都推给法院或当事人的做法很敷衍。

　　相关法规

　　商住土地闲置两年以上可无偿收回

　　为打击房地产企业违规囤地行为，国土资源部于1999年出台《闲置土地处置办法》明确规定，商住土地闲置两年以上，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

　　2007年修订的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三节第47条规定，房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

　　律师林叔权表示，根据现有的法律，债务人在约定期限届满未履行债务，抵押权人可以向人民法院起诉，在人民法院的主持下，通过拍卖实现抵押权，在这种情况下，除非已证明该土地已经闲置被政府收回，否则法院完全可以直接拍卖。

　　南都记者杨亮