蔡金水

　　诺贝尔经济学奖得主斯蒂格利茨说过：21世纪人类最大的两件事情，一是高科技带来的产业革命，另一个就是中国的城市化。然而，今年公布的第六次人口普查结果显示，我国城市化的水平大大快于原来的估计，由于计划生育成效显著，中国的人口压力比原来设想的要小。这一现实大大改变了中国城镇人口预期和对建设用地的需求，我们实际上已不需要那么多建设用地和那么大的城市规模，因此应该全面修改全国城市建设规划，停止大规模征地，充分利用好已征存量土地，以保持国民经济的良性发展。

　　过去10年间，我国各类建设滥占耕地呈现愈演愈烈之势，冒进式城镇化导致城镇建设用地盲目扩张和无序蔓延，过度侵占了大量的优质耕地。根据世界各国城市人均用地标准，平均1平方公里居住1万人是合理水平，我国城市建设用地和农村建设用地共有34万多平方公里，应能容纳34亿多人。但实际上我们34万多平方公里土地上只住了13亿人，可见土地浪费很大。

　　令人感到讽刺的是，我国实行着世界上最严格的土地政策，现在却是世界上土地浪费最严重的国家。要改变这一状况，途径只有一个，就是彻底斩断地方政府与土地的利益联系，让他们不再能用地牟利，以地升官发财。乱世用重典，中央必须敢于用霹雳手段，才能遏止当前土地问题出现的乱象，实现控地目标，走出困境。现在我们需要做的就是：

　　第一，必须全面重新修订全国各城市的总体规划和土地利用规划，大幅度提高土地承载能力和使用效率，把各地征而不用、闲置荒废的土地全部充分利用起来。不能像过去那样每次修改规划都要扩大城市规模，而是实事求是，大部分城市需要大幅度缩小城市规模。过去地方政府靠修编规划做大人口规模换取用地指标，上世纪90年代各地总体规划修编中，至规划期限2010年，各城市人口规模相加，竟达20亿人，远远脱离实际，至少需要砍掉一半。中央应该规定，新的城市总体规划每平方公里土地居住人口至少不得低于1万人，大城市还要更多。

　　我国应该适应形势，优先发展大城市。算全国大账，局部的人口密集可以带来全国土地的节约和整体生态环境的改善，更加有利于节约用地，是非常合算的。所以现在大城市不应该千方百计去限制、阻挡外来人口，而是要顺应时代潮流，想办法更好地适应，更好地去接纳外来人口。等到全国经济随着西部大开发、中部崛起、东北振兴，都发展得更均衡了，大城市生活成本高昂、人口饱和，才会进入扩散阶段，人口向其他城市分流。

　　第二，要将土地收入由原来是地方政府自行支配的预算外收入纳入预算内国税，由中央统一掌握，全国合理调配，不再是哪个地方卖地最多，收入就最多。而且逐步把原来一次性收取70年土地出让金改为年税制，每年缴纳土地使用税。同时改革税制，让地方事权与财政收入匹配。这样地方政府与土地的利益联系就会被割断，从根本上遏止地方政府扩张占地的冲动。

　　同时通过正在进行的修改《土地管理法》，全面改革土地使用制度。要进一步保护农民集体土地所有权，地方政府不能随便征用农民土地。必须占用的，谁用谁和农民直接谈，必须按照市场价格给足农民补偿，同时合理解决农民住房和就业问题，补偿直接付给农民，保证农民生活有保障，生活水平不降低，而且地方政府无权截留农民的土地收入。

　　第三，前些年，我们的城市化不仅没有消除城乡二元结构，而且在某些地方出现了城市二元结构和农村二元结构，反而扩大了城乡差别，被称为“伪城市化”。因此，必须尽快改革户籍制度、社保医保教育制度，取消户口藩篱，让2.2亿农民工能够真正成为平等的新城市居民。

　　对已经离开农村长期生活在城市、不想再回农村的农民工，可以学习台湾的做法，对他们在农村的土地房屋进行赎买，由当地政府或用地单位按照不低于市场价格的合理价格收购，使他们有一笔能够在城市安居乐业的资本。为了防止农民一次性花光这笔钱，以后落入生活无着的境地，可以拿出一部分为农民交足到退休的社保医保基金，使他们老有所养、病有所医，剩下的一部分发给农民，作为他们在城市租房买房、基本生活费用，另一部分每月发放，大体相当于最低生活保障金，使农民不会流离失所，陷入绝境，成为不稳定因素。赎买的土地则可以复垦或合理安排，解决地方政府的用地需求。只有进入城市的农民都能扎下根来，和农村的土地彻底脱钩，真正融入城市，我们的城市化才算成功。

　　第四，城镇居民拆迁在新《拆迁条例》出台以后，要尽量不再大拆大建。不是绝大多数居民一致同意拆迁的地方不能进行强迁。拆迁要给被拆迁户合理安置，并且要先安置后拆迁，使拆迁不再成为社会不安定的导火索。

　　第五，应该建立更好的住房保障制度。最理想的住房制度应该是覆盖全体居民，“高端有市场、中端有保证，低端能保障”。居民住得起，政府负担得起。富人可以买一些豪宅、高档住宅，但是受资源限制，必须严格控制，高价出售、高额征税，比例不能超过10%。而绝大多数普通老百姓的住房要纳入住房保障体系，学习新加坡的经验，80%以上家庭都能享受到适合自己收入水平的不同标准的保障住房。租赁房占到60%以上，让买不起房的新工作、新结婚的年轻人、农民工、外来人口都能很快找到适合自己居住的房屋，让他们安居乐业。

(作者为北京房地产协会学术委员会委员)