房地产市场最近的降价潮引起市场广泛关注，房地产市场的拐点是否出现成为近期一个争议的话题。“招保万金”（即招商地产、保利地产、万科、金地集团）是房地产上市公司的龙头，我们分析今年以来几家公司的月度销售数据，发现9月份开始销售面积和销售额同比下降，的确出现了拐点。

　　万科9月后销售双降

　　“招保万金”除了招商地产，其余3家公司每个月都公布销售数据，由于这几家公司规模很大，销售数据的变化可以看出市场的变化。我们先看规模最大的万科，今年1至8月销售基本上都是同比增长，但是，9月份出现很大变化，首次出现销售面积与销售金额同比双降。

　　万科9月份销售面积108万平方米，销售金额125.1亿元，同比减少4.9%和12%。10月份销售面积100.4万平方米，销售金额103.4亿元，分别比去年同期下降23.18%和33.33%。尽管今年1至10月万科累计销售面积和销售金额，比去年增长28.65%和23.58%，但是，这种增长主要来自于前8个月销售额增长的基础，而9月份、10月份销售情况同比都出现下降，且降幅在扩大。9月和10月是房地产市场的黄金季节，被称为“金九银十”，但今年销售情况非常差，万科的数据已经证明了这一点。

　　很显然，从万科的数据看，今年9月份已经出现销售拐点。

　　保利、金地降幅更大

　　那么，万科的销售拐点是否也出现在其他公司？

　　保利地产今年前7个月销售数据同比一直增长，但8月份开始就不行了，8月份实现签约面积52.94万平方米，同比下降36.45%；实现签约金额60.22亿元，同比下降11.99%。9月和10月继续下降，9月份实现签约面积58.75万平方米，同比下降33.14%；实现签约金额67.36亿元，同比下降26.21%。10月份实现签约面积56.94万平方米，同比下降26.79%；实现签约金额54.2亿元，同比下降39.27%。

　　由于8月、9月、10月连续3个月销售下降，使得今年1至10月保利地产累计销售面积同比微降0.78%。

　　金地集团和保利地产一样，今年前7个月销售一直增长，8月出现转折，8月实现签约面积16.3万平方米，同比下降38.6%；实现签约金额22.2亿元，同比下降26.2%。9月份实现签约面积31万平方米，同比下降37.6%；签约金额37.8亿元，同比下降36%。10月实现签约面积19万平方米，同比下降38.1%；签约金额26.7亿元，同比下降29.4%。近3个月销售面积持续下降，使得今年1至10月金地集团的销售面积同比下降了2.3%。

　　房地产企业压力增大

　　万科、保利和金地这3家公司近3个月的销售情况已经说明，今年9月份房地产市场的确是出现了销售拐点，即销售面积同比开始回落，而且，10月份这种销售回落的现象仍在持续，同比下降幅度扩大，市场很不乐观。

　　如果销售不能回暖，那么，房地产企业面临去库存和资金压力。这几家房地产公司比较注重财务的安全性，如万科今年前三季度净负债率为30.29%，持有货币资金339.0亿元，明显高于短期有息负债的总和237.8亿元。短期内还没有很大的资金压力，但是，如果销售不畅，库存增加会使得资金压力逐渐增大，到时候为了降低库存很可能采取降价回笼资金的手段，由此可见，房地产市场的确面临很大的价格回调压力。