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房产销售市场已经出现拐点 房地产企业压力增大

发布时间:2011年11月10日 16:03 | 进入复兴论坛 | 来源:新民晚报 | 手机看视频


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  房地产市场最近的降价潮引起市场广泛关注,房地产市场的拐点是否出现成为近期一个争议的话题。“招保万金”(即招商地产、保利地产、万科、金地集团)是房地产上市公司的龙头,我们分析今年以来几家公司的月度销售数据,发现9月份开始销售面积和销售额同比下降,的确出现了拐点。

  万科9月后销售双降

  “招保万金”除了招商地产,其余3家公司每个月都公布销售数据,由于这几家公司规模很大,销售数据的变化可以看出市场的变化。我们先看规模最大的万科,今年1至8月销售基本上都是同比增长,但是,9月份出现很大变化,首次出现销售面积与销售金额同比双降。

  万科9月份销售面积108万平方米,销售金额125.1亿元,同比减少4.9%和12%。10月份销售面积100.4万平方米,销售金额103.4亿元,分别比去年同期下降23.18%和33.33%。尽管今年1至10月万科累计销售面积和销售金额,比去年增长28.65%和23.58%,但是,这种增长主要来自于前8个月销售额增长的基础,而9月份、10月份销售情况同比都出现下降,且降幅在扩大。9月和10月是房地产市场的黄金季节,被称为“金九银十”,但今年销售情况非常差,万科的数据已经证明了这一点。

  很显然,从万科的数据看,今年9月份已经出现销售拐点。

  保利、金地降幅更大

  那么,万科的销售拐点是否也出现在其他公司?

  保利地产今年前7个月销售数据同比一直增长,但8月份开始就不行了,8月份实现签约面积52.94万平方米,同比下降36.45%;实现签约金额60.22亿元,同比下降11.99%。9月和10月继续下降,9月份实现签约面积58.75万平方米,同比下降33.14%;实现签约金额67.36亿元,同比下降26.21%。10月份实现签约面积56.94万平方米,同比下降26.79%;实现签约金额54.2亿元,同比下降39.27%。

  由于8月、9月、10月连续3个月销售下降,使得今年1至10月保利地产累计销售面积同比微降0.78%。

  金地集团和保利地产一样,今年前7个月销售一直增长,8月出现转折,8月实现签约面积16.3万平方米,同比下降38.6%;实现签约金额22.2亿元,同比下降26.2%。9月份实现签约面积31万平方米,同比下降37.6%;签约金额37.8亿元,同比下降36%。10月实现签约面积19万平方米,同比下降38.1%;签约金额26.7亿元,同比下降29.4%。近3个月销售面积持续下降,使得今年1至10月金地集团的销售面积同比下降了2.3%。

  房地产企业压力增大

  万科、保利和金地这3家公司近3个月的销售情况已经说明,今年9月份房地产市场的确是出现了销售拐点,即销售面积同比开始回落,而且,10月份这种销售回落的现象仍在持续,同比下降幅度扩大,市场很不乐观。

  如果销售不能回暖,那么,房地产企业面临去库存和资金压力。这几家房地产公司比较注重财务的安全性,如万科今年前三季度净负债率为30.29%,持有货币资金339.0亿元,明显高于短期有息负债的总和237.8亿元。短期内还没有很大的资金压力,但是,如果销售不畅,库存增加会使得资金压力逐渐增大,到时候为了降低库存很可能采取降价回笼资金的手段,由此可见,房地产市场的确面临很大的价格回调压力。

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