上周房屋交易,申万跟踪18个城市一手房环比继续萎缩13.4%。各大主要城市合计成交15768套,环比萎缩13%,其中一线城市(北京、上海、杭州、深圳)合计成交3840套,环比萎缩20%,其余14个二线城市合计成交11405套,环比萎缩10%。其中成交量环比升幅较大的城市为宁波,环比交易上升64%;环比出现较大幅度萎缩的城市为津、杭州、深圳、福州、佛山和南昌,分别环比萎缩35%、50%、43%、37%、49%和39%;二手房方面,年初至今累计成交25万套,同比萎缩37.5%。

　　上周整体存货基本持平,去化速度有所放慢。本周,京深沪、南昌四地整体存量环比上周微上升0.6%。其中北京新增供给27.5万平米,成交量为13.2万平方米;上海新增供给44万平方米,成交量为19.8万平方米;深圳新增供给8.6万平方米,成交量为2.9万平方米;二线城市无锡、南京、南昌三地可售量分别为66452套、49993套和284万平米。本周三地可售去化速度:北京为112周,08年最高为197周,09年最低点为24周,上海为32周,08年最高为52周,09年最低点为9周,深圳为55周,08年最高为183周,09年最低点为16周,其他二线城市如无锡,南京,南昌去化速度分别为71周、80周(主要是成交套数较少所致)、50周。

　　在我们的楼盘草根调研中发现,降价幅度合适的盘带来成交量的回升。各地楼盘降价幅度合适,就能带来成交量的适度回升,比如一线城市上海、北京降价幅度和年初价格相比在30%左右能够带来较好的去化效果,而一些二三线城市如武汉仅需10%左右基本能使成交有所起色。预计今年余下的1个多月仍以价格缓慢下降为主。

　　近期,住宅土地市场表现有所回升。11月,15大城市累计成交土地面积为868万平方米,土地成交金额为194亿,同比去年同期分别萎缩33%和萎缩28%。年初至今,全国土地成交累计达到1.59万亿,同比上升3%,申万统计的15大城市累计成交住宅土地面积为19723万平方米,土地金额为4140亿元,同比10年萎缩11%和28%,其中,以一线城市累计成交3775万方,成交金额1533亿,同比分别上升1%和萎缩29%,二线城市累计成交15948万方,成交金额2606亿,同比萎缩为14%和27%。

　　行业投资意见:从目前的情况来看,企业的经营行为差异度仍然较大,但是较为明显的是越来越多的企业加入了降价的行列中,价格调整正在深入,多米诺效应正在逐步形成。近期市场对于货币政策放松的预期已经越来越明确,而中山珠海的限价限购以及温总对于降价的表态都预示地产的政策几无放松的可能。临近年关,一方面,价格调整逐步深入,另一方面,政治因素占主导,难以形成放松的预期。因此,未来一段时间,投资的机会仍将主要来自于投资者预期层面的博弈而非趋势性的机会。