五环外120万元/套是“豪宅”？

　　1%契税优惠哪儿有的事

　　“五环外、88平方米、首套房、按揭房奴。”虽然所有词都表明这是个不折不扣的刚需，市民王先生却得按“非普宅”的标准缴纳契税。随着年底一批期房的集中交付，契税缴纳也被提上日程。许多购房人发现，尽管本市出台了90平方米以下唯一普宅可减征契税的优惠政策，可由于“普宅”标准三年未变，1%的契税优惠其实很难享受到。

　　郊区小户型按“非普”缴税

　　王先生来京工作好几年了。2010年8月，他在大兴黄村买了一套88平方米的两居室作为婚房，总房款154万元。按照购房合同的约定，年底前交完契税、公共维修基金之后，王先生就可以从开发商手中收房了。可直到本月，他才弄清楚，由于房屋总价超过120万元，按照规定，他的郊区小户型必须按照“非普通住宅”来缴纳契税，即总房款的3%，而非预想的1%。

　　根据2010年9月财政部等三部委联合下发的《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

　　“可地税部门的回复是，由于我的房子超过了五环外120万元的标准，购买日期又是在新政策执行的2010年10月1日之前，所以仍然按照‘非普通住宅’征税。”从1%到3%，王先生算了一下，自己要多交3万多元的契税。

　　“普宅”标准三年未变

　　购房人口中的普通住宅标准，是北京市住建委在2008年11月出台的北京市普通住房新标准。

　　据规定，享受优惠政策的普通住宅需要同时满足3个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在140(含)平方米以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。对于1.2倍，北京市执行的是：三环以内总价高于258万元/套，三环四环之间210万元/套，四环五环之间198万元/套，五环以外120万元/套。

　　一位业内人士告诉记者，按照原规律，该政策应每年年初根据上一年的平均房价调整一次，然而在过去的三年间，尽管房价几乎涨了数倍，但标准却没有调整。“而按照目前执行的政策，只有属于家庭唯一住房的普通住宅，才能享受契税优惠。”

　　购房人希望调高“普宅”

　　记者也就此咨询了多位业内人士，均表示本市普通住宅标准确实已与市场实际差距较大。“对于首套置业的刚需购房人，契税等税费成本也是笔不小的负担，主管部门可以考虑把纳税和市场现实挂钩，对普通住宅标准进行调整，让房价下降的实惠真正落到购房人身上。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示。不过，对于调整时机意见却不一致。“税费也属于调控的一种手段，如果在目前楼市调控大环境收紧的情况下，改变这一规定可能被认为是放松调控的迹象，反而可能适得其反。”

　　10月1日的界定

　　关于“家庭唯一普通住房可以减征契税”新政策的执行时间，也是很多购房人不能理解的另一地方。

　　王先生告诉记者，根据大兴区地税局的回复，契税发生日是购房合同签订日，而他是在2010年10月1日前签的购房合同，因此即便符合“普通住房”标准，但根据财税〔2010〕94号文件对契税优惠2010年10月1日之后生效这个时间节点的界定，也不能够享受1%优惠。