□王则楚　

　　广州市国土房管局开始对新拟订的《广州市成立业主大会、选举业主委员会程序指导规则》（以下简称《指导规则》）公开征求意见，其关于街道、居委会强势介入业主大会、业委会的组建和指导的内容，引起了社会的极大关注，尤其是广大业主的关注。

　　广州市的《指导规则》实际上是根据住建部2009年12月1日印发的《业主大会和业主委员会指导规则》来制订的。成立业主大会和业主委员会对业主共有物业进行共同管理，是《物权法》赋予业主的权益，也是业主维护共有物权的最基本条件。没有业主大会和业委会，共有物业就容易被侵占，其开发利用的收益补偿容易会被窃取。因此，已经占有共有物业管理权的前期物业管理企业和开发商都极其反对成立业主大会。虽然《物权法》规定“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助”，但由于政府组建和指导责任不清，互相推诿，使广州市成立业主大会的楼盘不到12%！

　　《指导规则》明确由街道办事处代表担任筹备组组长，成立业主代表不少于60%的筹备组，按流程规定的时间，来加快业主大会的成立，以维护业主权益，是值得肯定的。许多业主对《指导规则》有关“居委会在换届不成功时，可以在街道的指导和监督下代行业委会职责”的规则提出异议。应该给予准确的解释，以便于《指导规则》的执行。

　　首先要明确这是在住建部《指导规则》的第五十九条里做了规定的，不是广州的发明；广州的不同之处，就是明确了业委会的任期是五年。其次，居委会代行的是业委会的职责，这是一个执行机构的职责，它不可以做出决策。如要做出有关物业管理的决定，它必须组织召开业主大会表决来决定。况且代行职责还是在街道的监督下进行的。

　　当然，我们还是要指出，这种代行职权不可以长期存在，因为业主大会的职责来自业主对共有物业的物权，而居委会从根本上来说，不具有这个业权，长期代行职权就会违反《物权法》。正确的做法，应该自代行职权之日起，90天内要召开业主大会选举新的业委会。

　　总之，《指导规则》是把双刃剑，用得好就会支持业主自我管理好共有物业，用得不好，就有可能违反《物权法》，侵害业主权益。街道办事处、乡镇人民政府最好学习一下《物权法》，认真领会《指导规则》的精神，负起组建和指导业主大会的责任，创造性地工作，建设和谐社区。

　　（作者为广东省政府参事）